Đại biểu Quốc hội: Không nên quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất

Nên quy định 5 năm làm bảng giá đất một lần

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn tỉnh Bình Dương) kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bởi kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy không cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

“Cùng với đó, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào là tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi. Hiện nay, thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng vì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế” - đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân chia sẻ.

Đồng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn tỉnh Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo. Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng, nếu hằng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, nếu một năm làm bảng giá đất một lần thì suốt ngày phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian.Do đó, nên quy định 5 năm làm bảng giá đất một lần. Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ mở đường cho các luật khác có hiệu lực thi hành.

Đề nghị bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất

Nhằm tạo cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đất làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các tầng đất, định giá tiền sử dụng đất dưới bề mặt, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn tỉnh Thanh Hóa) đề nghị, dự thảo Luật bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền sử dụng vùng trời phía trên bề mặt đất và phía đất bên dưới bề mặt đó một cách hợp lý cho việc sử dụng hợp pháp theo quy định của Chính phủ.

Về cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng quy định về xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 1/7/2014. Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn tỉnh Đắk Nông) cho rằng, đề nghị bỏ từ “xem xét” để dễ thực hiện, đáp ứng nhu cầu của người dân hiện đang có nhiều vướng mắc, nhất là đồng bào Tây Nguyên.

Trước đó, trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.

Trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất…