Dành 20% hay 10% quỹ đất cho quản lý và phát triển NƠXH?

Khu nhà ở xã hội Việt Hưng. Ảnh: Nguyệt Anh

Tuy nhiên, nhiều nội dung trong Dự thảo này chưa thực sự thuyết phục DN cũng như các chuyên gia.

Chưa “khoan thư sức cho DN”

Theo quy định tại Dự thảo, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều DN BĐS, quy định trên là chưa tính đến việc "khoan thư sức DN" để giúp họ có điều kiện ổn định trong giai đoạn hậu khủng hoảng.

Lãnh đạo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, sau một thời kỳ rơi vào trạng thái khủng hoảng, từ cuối năm 2013, thị trường BĐS mới có dấu hiệu hồi phục. Tuy vậy, thị trường mới chỉ như một người vừa trải qua cơn bạo bệnh, "sức khỏe" của DN vẫn còn rất yếu. Vì vậy, quy định dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án phát triển BĐS, không phân biệt quy mô dự án, để tạo quỹ đất phát triển NƠXH là chưa phù hợp, mà chỉ nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý.

Ngoài ra, Dự thảo cho phép DN nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh, TP ban hành nhằm bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở của địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn cũng vênh so với các quy định của luật. Bởi theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh chỉ ban hành "bảng giá đất" chứ không có quyền ban hành "khung giá đất". Do vậy, theo HoREA, đối với khoản 3 Điều 3 của Dự thảo Nghị định cần có sự điều chỉnh cho phù hợp.

Băn khoăn về diện tích

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Hiệp hội tán thành với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích tối thiểu là 25m2 sàn, bởi vì loại căn hộ này đáp ứng được nhu cầu của đông đảo "hộ gia đình hạt nhân" (gồm vợ, chồng và 1 - 2 con), hoặc hộ chỉ có 2 người, hộ độc thân.

Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định đưa ra tiêu chuẩn thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích đến 90m2 sàn (khoảng 3 phòng ngủ) trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp. Vì mục tiêu phát triển NƠXH nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản của đông đảo người thu nhập thấp đô thị, chứ không phải nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở tối đa của một số ít trường hợp hộ đông nhân khẩu đặc thù. "Nếu tính một cách số học đơn thuần thì một căn hộ 90m2 sàn sẽ bằng 3 căn hộ loại 30m2 sàn. Thế nhưng, một căn hộ 90m2 sàn chỉ giải quyết được nhu cầu cho một hộ gia đình, trong khi đó, nếu xây dựng thành 3 căn hộ 30m2 sàn sẽ giải quyết được khó khăn cho 3 hộ gia đình. Cái nào có lợi cho dân nghèo hơn cái nào..." - ông Châu nói. Theo quan điểm của HoREA, tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu 25m2, tối đa không quá 70m2 như đã quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ - CP của Chính phủ là phù hợp.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định quy định: "Mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua NƠXH" là chưa hợp lý, thậm chí là một bước lùi so với quy định hiện hành. Bởi vì, Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã cho phép được vay đến 80% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua NƠXH.

Do vậy, theo ý kiến của HoREA, nên giữ nguyên mức vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua NƠXH, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy phạm pháp luật, và phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người thu nhập thấp đô thị.

Chuyên gia nhận định

Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo

Dành 20% hay 10% quỹ đất cho quản lý và phát triển NƠXH? - Ảnh 1

Trao đổi với phóng viên về quy định tại Dự thảo Nghị định phát triển và quản lý NƠXH, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, những quy phạm pháp luật hiện nay về NƠXH vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế. Và để quản lý, phát triển NƠXH, Nhà nước phải thể hiện vai trò chủ chốt chứ không thể phó thác hết cho DN.

Ví dụ ở Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, giá nhà đất ở đây thuộc loại cao tại TP Hồ Chí Minh. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư sẽ dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Như vậy là sẽ có 20% người nghèo sống chung với 80% người giàu. Họ sẽ phải ăn phở 50.000 đồng/bát, đóng phí chung cư và các loại phí dịch vụ... tương tự những người khác, họ chịu được không?

Hơn nữa, DN khi quyết định đầu tư phát triển dự án họ phải tính toán chiến lược sản phẩm riêng, không theo tiêu chuẩn NƠXH được, chứ chưa chắc đã phải do DN chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, còn xây NƠXH thì lại cần có thời gian thu hồi vốn dài nên họ không mặn mà với loại hình nhà ở này.

Theo tôi, NƠXH là một hình thức khác của chính sách an sinh xã hội, do vậy Nhà nước phải đứng ra làm, chứ không thể phó thác hết cho DN. Hãy nhìn vào Bình Dương để rút ra những bài học thực tế cho việc này. Rõ ràng, Bình Dương đã làm đúng và làm được những điều có lợi cho dân nghèo...

Tư Hương lược ghi