Đánh thuế để kiềm tỏa giá nhà và dự án bỏ hoang

Giá nhà không có tín hiệu giảm

Thời gian gần đây, thị trường BĐS ghi nhận liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, vượt xa mức độ tăng trưởng thu nhập của đại bộ phận người dân. Trong khi các dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền ngày càng khan hiếm; thì những dự án nhà ở cao cấp, hạng sang lại “chiếm sóng” thị trường.

Chỉ tính riêng trong quý II/2024, tại 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giá bán căn hộ chung cư đã tăng lần lượt là 58% và 27% so với thời điểm năm 2019; 80% nguồn cung mới được đưa ra thị trường thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá bán từ 50 triệu đồng/m2 đến hạng chục nghìn đô la Mỹ 1 m2).

Đáng chú ý, “ăn theo” đà tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư, thì hàng loạt các sản phẩm BĐS khác cũng tăng giá theo, từ đất nền, biệt thự, nhà liền kề... Đặc biệt, sản phẩm đất nền có pháp lý sạch (đất đấu giá) còn tạo ra những cơn “sốt nóng” cục bộ, khi tại Hà Nội mức bỏ giá trúng đấu giá cao gấp đến 30 lần so với giá khởi điểm; hay như tại tỉnh Hải Dương, mức đấu giá đã vượt “đỉnh” thời điểm sốt nhất tại địa phương này vào năm 2022...

“Trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhận định.

Sớm cải cách chính sách thuế

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, với việc 3 dự án luật sửa đổi bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 vừa qua đã tạo ra hành lang pháp lý mới. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết, trong việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, đối với thị trường BĐS, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường BĐS cân bằng về mặt dài hạn.

Nhiều năm trở lại đây, khái niệm "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" ngày càng trở nên quen thuộc và phổ biến. Ngay tại các thành phố lớn, nơi đất chật, người đông thì tình trạng này vẫn đầy nhan nhản. Từ đó cho thấy một nghịch cảnh trớ trêu, giữa một bên đất, nhà hoang hóa và một bên là cảnh người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa chắc mua nổi một mảnh đất, căn nhà.

Thực trạng này, không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất - đang ngày một khan hiếm, vẫn tiếp tục rơi vào tay những người dư dả tài chính. Họ sở hữu một vài thậm chí là hàng chục, hàng trăm BĐS nhưng để hoang, “ôm đất” chờ thời, dẫn đến tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế.

“Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế BĐS là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đánh thuế BĐS hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Dẫn chứng về việc sử dụng công cụ thuế BĐS tại Singapore, TS Nguyễn Văn Đinh cho biêt, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị BĐS cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn, nếu bán ngay BĐS đó trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

Hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm: đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm: đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm: đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang bị đánh thuế 3%...

“Chính sách thuế này sẽ khiến hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ; kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa. Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.