Đất nền ngoại thành tái “chiếm sóng” thị trường

Các chuyên gia dự báo, giai đoạn nửa cuối năm 2024 và sang năm 2025 phân khúc đất nền sẽ phục hồi trở lại và “chiếm sóng” thị trường.

Giao dịch phục hồi

Trong quý II/2024 thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi rõ nét ở hầu hết các phân khúc (ngoại trừ BĐS nghỉ dưỡng). Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và đất nền các khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ghi nhận có sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, giao dịch và giá bán.

Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh và vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... giá bán tăng thêm khoảng 5 – 7%, mặc dù giao dịch không ghi nhận tăng đột biến nhưng cao hơn so với quý trước và nửa cuối năm 2023; tại Hà Nội và vùng ven như: Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam... cũng ghi nhận giao dịch có sự tăng trưởng mạnh, mức tăng giá ấn tượng hơn miền Nam, ở ngưỡng bình quân khoảng 10%.

Đáng chú ý, theo số liệu khảo sát thị trường từ trang tin batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý II/2024 ghi nhận gia tăng đột biến so với quý I.

Cụ thể, tại Hưng Yên, Hà Nam... mức độ quan tâm tăng đến 194%; địa bàn Hà Nội cũng chứng kiến lượng người quan tâm đến đất nền tăng bình quân trên 75%. Trong đó, một số địa bàn vốn dĩ đã trở thành “điểm nóng” về đất nền tại Thủ đô như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai... ghi nhận mức độ quan tâm tăng đến 104%.

Theo quy luật tất yếu của thị trường, khi nhu cầu tăng sẽ kéo theo giá bán tăng. Theo đó, so với thời điểm đầu năm giá đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội đã tăng thêm 10 – 20%, đặc biệt đất đấu giá tại một số địa phương có mức giá khởi điểm thấp ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Đáng nói, thời điểm này nhiều nhà đầu tư đất nền đã không còn xu hướng mua đất để đấy chờ tăng giá mà đã chủ động xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê lại để tạo dòng tiền ổn định hàng tháng.

“Giao dịch đất nền trong quý II/2024 ở các đô thị lớn và vùng ven ghi nhận có sự “tăng nhiệt” nhưng không tăng đột biến, do lực cầu tăng trưởng, nhiều nhà đầu tư quay trở lại thị trường để “săn” đất, giá bán một số khu vực ghi nhận tăng cao nhất là trên 20%.

Trong khi đó, BĐS đất nền tại trung tâm TP cũng ghi nhận có phát sinh giao dịch nhưng giá bán ổn định và đi ngang” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Cần tiếp tục lưu tâm vấn đề pháp lý

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, từ đầu năm 2024 đến nay phân khúc đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội và các vùng ven được nhà đầu tư “săn đón” nhiều, nhưng chủ yếu tập trung vào sản phẩm tại dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Một số huyện còn quỹ đất công lớn: Phú Xuyên, Phúc Thọ, Mê Linh, Đông Anh, Ba Vì... đang tích cực triển khai đầu tư hạ tầng phục vụ đấu giá.

Từ đầu năm đến nay các huyện nay đã thu về cho ngân sách gần 1.700 tỷ đồng từ đấu giá đất, huyện Đông Anh đạt con số ấn tượng nhất khi doanh thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đạt trên 800 tỷ đồng chỉ trong quý đầu tiên của năm.

Cùng với đó, Đông Anh cũng là địa bàn ghi nhận mức độ tăng giá đất nền cao nhất tại Hà Nội, với mức tăng khoảng trên 20% so với thời điểm cuối năm 2023. Một số khu vực như xã Tiên Dương, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Đông Hội... đất nền đấu giá ở mức 60 – 90 triệu đồng/m2 (tùy từng vị trí và hạ tầng giao thông), khu vực xã Uy Nỗ và thị trấn Đông Anh một số dự án đấu giá đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thời gian gần đây khi TP Hà Nội thông tin về việc xây dựng cầu Tứ Liên nối với quận Tây Hồ nằm trên địa bàn xã Xuân Canh, Đông Hội thì nhà đầu tư đã tìm về đây để “săn đất” nhiều hơn.

“Thời gian gần đây sản phẩm nhà, đất tại địa bàn ghi nhận có sự tăng giá trở lại, nhưng không có dấu hiệu tăng đột biến. Qua theo dõi thì chúng tôi thấy người dân đang rất quan tâm vào sản phẩm đất nền thuộc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, bởi đây là sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đã được đầu tư hạ tầng cơ bản” – Chủ tịch UBND xã Tiên Dương Hoàng Xuân Hùng thông tin.

Theo lý giải của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính, sở dĩ “dòng tiền” đang dần rẽ hướng và quay trở lại với đất nền vì đây vẫn được xem là “kênh đầu tư vua” có lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư “săn đón”.

“Hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại những mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Dự báo giai đoạn cuối năm 2024 và sang năm 2025 phân khúc đất nền sẽ quay trở lại và “chiếm sóng” thị trường” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, sau khi trải qua một thời kỳ thanh lọc của thị trường do ảnh hưởng của dịch bệnh và “sốt ảo” không ít nhà đầu tư đã bị thua lỗ và rời khỏi thị trường. Nên đến thời điểm này nhà đầu tư, người dân đang ngày càng thông thái hơn, thận trọng hơn với kiểu đầu tư “ăn xổi” và từng bước chuyên nghiệp hơn trong việc tìm hiểu các thông tin về dự án trước khi đầu tư kinh doanh, điều này sẽ khiến cho thị trường BĐS phát triển theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn.

“Bên cạnh vấn đề pháp lý cần tiếp tục phải lưu tâm, thì nhà đầu tư cũng cần quan tâm hơn đến việc vận dụng “dòng tiền”, bởi nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng tích cực, nhưng vẫn còn nhiều diễn biến khó lường do nhưng tác động về địa chính trị và xung đột quốc tế.

Về lâu dài, đất nền vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt, nhưng nhà đầu tư phải tính toán đến kế hoạch trung và dài hạn mới bảo đảm được lợi nhuận, thời điểm này không dành cho đầu tư lướt sóng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.