Giảm 1 tỷ đồng nhưng bán chẳng ai mua
Hiện nay đang là cao điểm của mùa du lịch, cũng là lúc lễ hội pháo hoa quốc tế diễn ra nhưng thị trường BĐS Đà Nẵng vẫn không thể ấm lên như kỳ vọng. Chung số phận với nhiều phân khúc khác, đất nền tại thị trường này tiếp tục ế ẩm, rao bán rất nhiều nhưng người mua rất hiếm. Khảo sát của Kinh tế & Đô thị tại một số khu vực vốn sôi động như Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Vang cho thấy giá đất nền đang giảm sâu.
Cụ thể, đất nền khu vực Nam Hòa Xuân (phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) dao động từ 3 tỷ đồng/lô tùy vị trí và diện tích. Cụ thể, lô 120m2 mặt tiền đường 5m đã có sổ đang được rao 3 tỷ đồng. Hay lô đất 105m2 mặt tiền đường 5,5m rao giá 2,7 tỷ đồng. Ngay cả lô đất 110m2 có vị trí sát sông cũng chỉ rao 3,1 tỷ đồng. So với thời điểm giá đất thiết lập đỉnh vào năm 2019, đất Hòa Xuân giảm khoảng 500 triệu đồng đến gần 1 tỷ đồng/lô.
Một khu vực khác từng gây sốt đất ở Đà Nẵng là Golden Hill cũng chứng kiến thị trường ảm đạm. Dù giá đất giảm sâu nhưng giao dịch phát sinh rất ít, thậm chí “đóng băng”. Qua tìm hiểu được biết, giá đất tại đây khoảng 2 tỷ đồng/lô, tiếp tục giảm. Đơn cử như lô 112m2 đã có sổ, đường 7m rao bán với giá 1,9 tỷ đồng; lô 120m2 đường 7,5m giá 2,2 tỷ đồng; có nhiều lô 125m2 được gia chủ rao 1,6 tỷ đồng… Nếu so với năm 2019 thì giá đất tại đây giảm hơn 1 tỷ đồng/lô.
Theo tìm hiểu, sở dĩ đất nền ở một số dự án, khu đô thị của Đà Nẵng và vùng phụ cận giảm sâu vì khách hàng lẫn chủ đầu tư không có dòng tiền. Tiếp theo là tâm lý khách hàng còn e dè và quan sát thị trường. Số lớn người buộc phải rao bán để cắt lỗ ngân hàng.
Như trường hợp của anh Nguyễn Văn Nhân (huyện Hòa Vang, Đà Nẵng), trước đây đầu tư nhiều BĐS nhưng khi gặp khó khăn không thể gánh nổi lãi ngân hàng buộc hạ giá bán cắt lỗ, thoát nợ.
“Từ đầu năm 2023 đến nay, kinh tế quá khó khăn buộc tôi phải chấp nhận hạ giá bán đất để cắt lỗ ngân hàng nhưng rao mãi không thấy ai hỏi mua. Mà có người hỏi mua thì lại ép giá quá thấp. Như lô đất ở Hòa Vang, tôi rao bán 1 tỷ đồng, giảm một nửa so với trước nhưng mấy tháng nay vẫn chưa bán được” – anh Nhân chia sẻ.
Thị trường ảm đạm thì việc các DN, văn phòng môi giới BĐS ở Đà Nẵng đóng cửa hàng loạt, cắt giảm nhân sự, ngừng hoạt động… cũng là điều dễ hiểu.
Nằm trong khó khăn chung của nền kinh tế
Theo nhận định của các chuyên gia, việc sụt giảm về giá bán cũng như thanh khoản toàn thị trường BĐS nói chung và phân khúc đất nền nói riêng ở Đà Nẵng thời gian qua nằm trong khó khăn chung của cả nền kinh tế.
Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng, tăng trưởng kinh tế gặp khó khăn, tốc độ hồi phục của ngành du lịch chậm… đặc biệt là những địa phương du lịch đóng góp tỷ trọng lớn như Đà Nẵng là các nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS khó khăn như hiện nay.
Mặt bằng giá bán BĐS đã có những sự điều chỉnh đáng kể trong thời gian qua, một số nơi giá bán đã quay về tiệm cận giá trị thực. Do đó, trong nguy có cơ, theo tôi thời điểm này, việc người mua với nhu cầu an cư hoàn toàn có thể cân nhắc lựa chọn cho mình một BĐS vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, hạ tầng giao thông hoàn thiện với mức chiết khấu tốt. Tuy nhiên, người mua nên ưu tiên lựa chọn những BĐS đã có sổ, pháp lý hoàn thiện, sử dụng tỷ lệ đòn bẩy ở mức phù hợp cũng như lên cho mình một kế hoạch vay, trả gốc/lãi vay hợp lý.
Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group Võ Hồng Thắng
Bên cạnh đó, giá bán đã có một giai đoạn tăng đáng kể từ năm 2016 – 2018, một số nơi ghi nhận tăng mạnh vượt qua giá trị thực nội tại của BĐS; mật độ dân cư một số khu vực còn thưa thớt, tốc độ tạo thị trường chậm, thiếu vắng tiện ích phục vụ nhu cầu làm việc, sinh hoạt của người dân cũng là yếu tố tác động đến thị trường.
Một nguyên nhân khác theo ông Võ Hồng Thắng là mặt bằng lãi suất cho vay tăng nhanh trong năm 2022 khiến phần lớn người mua lạm dụng đòn bẩy cao buộc phải hạ giá để bán nhanh nhằm giảm áp lực lãi vay ngân hàng. Thiếu vắng những thông tin tích cực hậu thuẫn cho đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường.
Đồng quan điểm, Phó Tổng Giám đốc Eco Real Nguyễn Tấn Việt cho rằng, do tình hình lạm phát và lãi suất tăng khiến khách hàng không thể dùng đòn bẩy tài chính. Đồng thời, ông Việt chỉ ra thêm các nguyên nhân khác như: một số dự án chậm cấp sổ đỏ khiến khách hàng cảm thấy e ngại; đất dự án bị đẩy giá lên cao do có thông tin quy hoạch, càng khiến cho tâm lý khách đầu tư chậm xuống tiền.
“Về mặt vĩ mô, kinh tế Việt Nam và thế giới đang gặp nhiều thách thức, từ đó khiến dòng tiền thực không còn nhiều, dòng vốn bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chủ đầu tư và DN BĐS đang gặp khó về tài chính nên câu chuyện thanh khoản gặp khó. Việc triển khai dự án và bán hàng không còn tích cực như trước đây. Chưa kể việc thanh tra, rà soát các dự án cũng được triển khai mạnh mẽ khiến nguồn cung bị giảm” – ông Việt phân tích.
Khó có những đột biến trong ngắn hạn
“Cuối năm 2023, chậm nhất nửa đầu năm 2024 đà hồi phục của thị trường BĐS sẽ rõ nét hơn. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường nhiều khả năng sẽ có những sự phục hồi nhất định, tuy nhiên sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn” – ông Võ Hồng Thắng nhận định về tương lai thị trường BĐS Đà Nẵng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, một số tín hiệu tích cực có thể hậu thuẫn tốt cho sự hồi phục của thị trường thời gian tới là lãi suất cho vay mua BĐS đang giảm mặc dù ít nhiều room cho vay còn hơi khó tiếp cận. Các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước cũng bắt đầu có tín hiệu tốt.
Bên cạnh đó, thị trường sẽ sớm phục hồi khi mà mặt bằng giá bán BĐS giảm đáng kể hơn một năm qua, nhiều BĐS đã quay về mức giá hấp dẫn. Tác động lớn hơn là giải ngân đầu tư công tăng mạnh với nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cả nước triển khai rầm rộ; tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định…
Phó Tổng Giám đốc Eco Real Nguyễn Tấn Việt cũng cho rằng, lộ trình thị trường khởi sắc đang rất rõ ràng từ nay đến cuối năm 2023, nhất là khi Chính phủ đang có những hành động quyết liệt để gỡ khó cho thị trường. Trong đó tập trung bài toán trái phiếu, dòng tiền ngân hàng, khung pháp lý dự án, chính sách hỗ trợ vay… Đặc biệt là tâm lý khách hàng được cải thiện theo thời gian. Nguồn cung BĐS cũng được cải thiện một khi các dự án được gỡ vướng mắc.
