Đấu giá đất ngoại thành trầm lắng vì nhiều “nút thắt”

Sự trầm lắng này đặt ra câu hỏi: vì sao vùng ngoại thành vốn được xem là điểm mở rộng đô thị, vùng đệm tăng trưởng lại gặp khó trong tổ chức và thu hút đấu giá đất?

Tác động về pháp lý và tâm lý nhà đầu tư

Những năm gần đây, đấu giá QSDĐ từng được coi là “đòn bẩy” giúp các địa phương ngoại thành Hà Nội tăng thu ngân sách, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng và thúc đẩy phát triển đô thị. Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 đến nay, hoạt động đấu giá đất ở nhiều địa bàn như Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Thanh Trì hay Hoài Đức đang rơi vào trạng thái trầm lắng rõ rệt. Báo cáo của Sở NN&MT Hà Nội, số phiên đấu giá thành công giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước; nhiều khu đất đưa ra đấu giá nhưng không có người đăng ký tham gia hoặc phải tạm dừng do vướng mắc về pháp lý, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện. Đồng thời, nguồn cung quỹ đất sạch đủ điều kiện đấu giá hiện không nhiều; trong khi tâm lý nhà đầu tư đang dè dặt do thị trường BĐS chưa thật sự phục hồi. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới kế hoạch thu ngân sách và tiến độ các dự án đầu tư công.

Theo đánh giá, nguyên nhân khiến các phiên đấu giá đất ngoại thành Hà Nội ảm đạm do nhiều yếu tố: từ khó khăn chung của thị trường BĐS, chi phí vốn cao, cho tới những lo ngại về giá khởi điểm và pháp lý dự án. Sau giai đoạn tăng nóng 2021 – 2022, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực ngoại thành đã lên cao vượt xa giá trị thực, khi thị trường điều chỉnh, nhà đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt với các khu đất chưa có hạ tầng đồng bộ hoặc xa trung tâm, thanh khoản thấp.

“Cùng với việc lãi suất cho vay vẫn đang ở mức cao khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân “ngại” sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, DN BĐS lực lượng từng chiếm tỷ trọng lớn trong các cuộc đấu giá đất đang trong giai đoạn cơ cấu lại tài chính, tập trung xử lý tồn kho, nên ít mặn mà với việc mở rộng quỹ đất” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Bên cạnh đó, với việc một số khu đất đấu giá ở vùng ven bị đẩy giá khởi điểm lên cao, trong khi khả năng sinh lời chưa rõ ràng; nhiều địa phương xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khiến nhà đầu tư tính toán kỹ càng, khi rủi ro pháp lý hoặc tiến độ hạ tầng chưa rõ, họ sẽ chọn đứng ngoài để quan sát, điều đó cũng khiến cho mặt bằng trả giá cũng có xu hướng giảm theo. Cụ thể, vào cuối tháng 2/2025, huyện Phúc Thọ (cũ) tổ chức đấu giá 9 lô đất, mức trúng cao nhất 47 triệu đồng/m2, giảm gần 40% so với phiên tháng 9 năm ngoái. Tháng 3/2025, 89 thửa đất tại huyện Thanh Oai (cũ) cũng được đấu giá với mức trúng cao nhất gần 80 triệu đồng/m2, giảm 12% so với cuối năm 2024. Vào giữa tháng 5, huyện Thạch Thất (cũ) đấu giá 34 thửa đất mức trúng cao nhất hơn 56 triệu đồng/m2, giảm 3,3 lần so với phiên tháng 12/2024 (giá trúng cao nhất hơn 185 triệu đồng/m2)…

Ghi nhận thực tế của phóng viên, tình hình đấu giá đất tại một số địa phương có xu hướng giảm là do phải chuẩn bị các thủ tục pháp lý trong quy trình chuẩn bị đấu giá. Theo quy định, để đưa một khu đất ra đấu giá, chính quyền địa phương phải hoàn tất việc giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch chi tiết, xác định nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn còn “kẹt” ở khâu này.

“Thời điểm hiện tại TP Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Bảng giá đất mới giai đoạn 2026 – 2030, với nhiều thay đổi lớn trong xác định giá đất ở các khu vực ngoại thành. Nên chúng tôi cũng đang cần văn bản chỉ đạo cụ thể của TP về mức giá trong thời điểm này, nếu xác định giá tạm thời thấp hơn dễ dẫn đến thất thoát ngân sách; còn nếu đưa giá cao sẽ khó thu hút người tham gia, vì vậy chúng tôi đang phải cân nhắc rất kỹ” - đại diện lãnh đạo UBND xã Đông Anh cho hay.

Cần minh bạch thông tin và ngăn ngừa đầu cơ

Theo chuyên gia về pháp lý BĐS – luật sư Trịnh Hữu Đức, sự sụt giảm hoạt động đấu giá đất không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà còn khiến tiến độ đầu tư công bị chậm lại, bởi phần lớn kế hoạch đầu tư hạ tầng của các địa phương đều dựa trên nguồn thu từ đấu giá QSDĐ. Thực tế, sau “bài học” từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) và một số trường hợp bỏ cọc tại Hà Nội, tâm lý DN và nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể, trở nên thận trọng, tính toán kỹ khả năng tài chính và tính pháp lý của khu đất trước khi ra quyết định, nếu trúng giá cao chi phí tài chính sẽ đội lên rất lớn; ngoài ra, rủi ro pháp lý như việc chậm phê duyệt quy hoạch chi tiết cũng khiến DN ngại xuống tiền. Chính điều này khiến số lượng hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá giảm mạnh, nhiều phiên đấu giá thậm chí bị hủy do không đủ điều kiện tổ chức. “Nhưng ở chiều ngược lại, việc thị trường đấu giá đất trầm lắng lại góp phần giảm áp lực “sốt đất ảo” vốn từng khiến nhiều vùng ven Hà Nội rơi vào tình trạng giá đất tăng phi mã. Tuy nhiên, nếu kéo dài, sự trầm lắng này có thể khiến các khu vực quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh khó thu hút được đầu tư, làm chậm tiến trình giãn dân và phát triển hạ tầng theo định hướng mở rộng không gian đô thị Hà Nội trong thời gian tới” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Trước tình trạng trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, để khơi thông hoạt động đấu giá đất cần đồng thời tháo gỡ cả ba “nút thắt”: pháp lý, giá khởi điểm và hạ tầng. Thứ nhất, Hà Nội cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đặc biệt là quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và các thủ tục phê duyệt giá đất cụ thể. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kết nối dữ liệu đất đai với các sở, ngành cũng sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia. Thứ hai, về cơ chế xác định giá khởi điểm, nên tính toán linh hoạt hơn theo vùng, không áp dụng cứng nhắc công thức khung giá chung. Nếu khu vực còn yếu về hạ tầng, cần điều chỉnh giá khởi điểm phù hợp để kích thích thị trường, tạo hiệu ứng lan tỏa cho phát triển kinh tế địa phương. “Đồng thời, các địa phương nên ưu tiên đầu tư hạ tầng kỹ thuật và giao thông kết nối trước khi đưa đất ra đấu giá, khi hạ tầng được hoàn thiện, giá trị sử dụng đất tăng lên, việc đấu giá sẽ hấp dẫn hơn và bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách. Ngoài ra, TP Hà Nội có thể nghiên cứu cơ chế “đấu giá có điều kiện”, trong đó cho phép cá nhân, tổ chức trúng đấu giá được hưởng ưu đãi về thuế hoặc thời gian thanh toán nếu cam kết triển khai dự án đúng tiến độ và mục tiêu quy hoạch” – ông Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.

Đấu giá QSDĐ là một công cụ quan trọng trong quản lý, khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, minh bạch. Tuy nhiên, nếu chỉ xem đây là “kênh thu ngân sách”, mà không gắn liền với chiến lược phát triển đô thị và quy hoạch dài hạn, sẽ dẫn tới hệ lụy, khi thì “sốt ảo”, khi lại trầm lắng như hiện nay. Theo định hướng trong Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 2050, TP sẽ phát triển đồng bộ 5 đô thị vệ tinh (Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây, Phú Xuyên, Sóc Sơn) cùng các vùng ven như Đông Anh, Mê Linh, Gia Lâm. Để hiện thực hóa mục tiêu này, cần một thị trường đấu giá đất minh bạch, ổn định và có tính dự báo cao, nơi nhà đầu tư yên tâm tham gia, địa phương chủ động thu hút vốn, người dân cũng được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng.