Đầu tư bất động sản có còn hấp dẫn?

Sắp tới, thị trường BĐS sẽ diễn biến như thế nào? Đầu tư vào BĐS có còn hấp dẫn số đông các DN và nhà đầu tư cá nhân?

"Đói" vốn...thị trường tự điều chỉnh

Diễn biến thực tế của thị trường BĐS hiện đang khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp “ăn không ngon, ngủ không yên”. Phân khúc căn hộ đang diễn ra một cuộc chạy đua khuyến mãi, chiết khấu chưa có điểm dừng để giành khách hàng. Không khó để tìm các dự án có mức chiết khấu 100 - 150 triệu đồng/căn hộ, kèm theo đó là các cam kết cho trả lại, hoàn vốn cùng lãi suất bằng lãi suất ngân hàng… Cũng trong phân khúc căn hộ, những căn hộ cao cấp được rao bán với giá cắt lỗ, hòa vốn ngày càng nhiều hơn… Nhìn chung, kể từ tháng 3/2018 đến nay, sau vụ cháy chung cư Carina, thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh đang đi xuống rõ rệt.

Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh được các chuyên gia nhận định đã bước vào giai đoạn điều chỉnh. Ảnh: Ngọc Tiến

Anh Đoàn Ngọc Hòa - một chuyên gia có hơn 20 năm kinh nghiệm về thị trường BĐS cho rằng, thị trường BĐS khu vực phía Nam hiện nay đã thay đổi, kể từ cuối quý II/2018. Tháng 6/2018, khi những con số về dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS được công bố một cách công khai, sốt đất tại một số khu vực nóng bị chặn đứng thì những nhà đầu tư tỉnh táo đã nhận thấy, thị trường không còn có khả năng đi lên, thay vào đó thị trường sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, giai đoạn điều chỉnh này có thể kéo dài trong nhiều năm.

Cũng theo anh Hòa, Chỉ thị 04 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về một số nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018 tiếp tục đặt ra nhiệm vụ hàng đầu, là kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào các nhóm ngành phát triển nóng trong thời gian qua, trọng tâm là BĐS. Đây là diễn biến không mới, gần như cứ 6 tháng lặp lại một lần trong suốt 5 năm qua. Vấn đề đặt ra, vì sao NHNN lại có mối lo thường trực dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS như vậy? Tác động của việc siết chặt tín dụng đổ vào BĐS là gì?...

Theo các số liệu của NHNN trong 6 tháng đầu năm 2018, tăng trưởng tín dụng của TP Hồ Chí Minh thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng của cả nước là 0,3% (cả nước là 7,8%). Trong cơ cấu tăng trưởng tín dụng, tín dụng BĐS chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng tại TP Hồ Chí Minh, cao hơn so với cơ cấu cho vay BĐS của cả nước là 7,8%. NHNN cũng đưa ra nhận định khá tương đồng với nhận định của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đó là, sẽ không có khủng hoảng BĐS diễn ra trong năm 2018 và 2019; những sai lầm về hoạt động tín dụng như trong cuộc khủng hoảng BĐS gần nhất sẽ không tái diễn.

“Theo tôi, đó là một thông điệp rất rõ ràng và mạnh mẽ của NHNN là sẽ không có chuyện dòng vốn từ hệ thống ngân hàng tiếp thêm động lực cho cơn sốt đất. Khi không có động lực từ dòng vốn tín dụng, dòng vốn tự có trong xã hội không đủ sức để tạo nên và duy trì “sức nóng” cho thị trường BĐS. Kết cục, là sự tự điều chỉnh, giảm độ nóng, giảm sự lan tỏa” - anh Hòa phân tích.

Nhà đầu tư cá nhân chạy theo trào lưu?

Thị trường BĐS bước vào giai đoạn điều chỉnh, liệu có phải là “cơn ác mộng” đối với các nhà đầu tư cá nhân? Anh Nguyễn Thành Nhân - một nhà đầu tư đi lên sau hơn 10 năm làm việc trong thị trường BĐS từ vị trí thấp nhất đó là sale, cho rằng: “Thị trường BĐS luôn biến động theo sự điều tiết của các chính sách vĩ mô, sự tham gia của các nhà đầu tư nhiều hay ít, sự chuyển hướng của các dòng vốn, trào lưu đầu tư… Cá nhân nào nắm bắt tốt thì thị trường BĐS luôn đầy ắp các cơ hội; ngược lại cá nhân hay tổ chức nào kém nhạy bén phát hiện các yếu tố tiềm ẩn rủi ro sẽ không kịp phản ứng và trong một giai đoạn nào đó, thị trường BĐS sẽ là “cơn ác mộng” thực sự đối với họ. Có thể với người này thị trường BĐS là nấm mồ chôn…nhưng với người khác BĐS là tượng đài chiến thắng.

Cũng theo anh Nhân, nếu xem mua nhà đất như một kênh đầu tư, thực tế nó là kênh đầu tư được cả xã hội ưa chuộng thì hiện nay, đầu tư vào BĐS về mặt lý thuyết là kém sinh lời nhất. Anh Nhân đơn cử, một căn nhà gần 40m2 trong một hẻm rộng 4m trên địa bàn phường Tân Thuận, quận 7 có giá mua vào tại thời điểm tháng 4/2018 là 4 tỷ đồng. Hiện tại, người mua vào đang cho thuê chỉ được 5 triệu đồng/tháng, tạm tính là chỉ bằng 1/4 so với gửi ngân hàng. Mặt bằng chung của việc khai thác BĐS dưới hình thức cho thuê, sau khi mua, hiện nay chỉ bằng 1/4 đến 1/3 so với lãi suất ngân hàng. Một số căn nhà trên các trục đường hot của quận 1, có giá từ 2 - 2,5 triệu USD nhưng cho thuê cũng chỉ được 80 - 120 triệu đồng/tháng.

“Hầu hết những nhà đầu tư không chuyên đều kỳ vọng giá BĐS sẽ tăng và họ sẽ hưởng lợi từ sự tăng giá. Tuy nhiên, thực tế chứng minh các chu kỳ tăng giá BĐS từ trên 40% - 100% nhưng thời gian qua là cực kỳ hiếm gặp. Khi thị trường BĐS gặp trục trặc, giá không tăng, không bán được hàng, những nhà đầu tư không chuyên (chiếm tỷ lệ lớn) sẽ gặp “ác mộng” thị trường nếu sử dụng các đòn bẩy tài chính hoặc vay mượn để đầu tư. Nếu các nhà đầu tư sử dụng vốn tích lũy để tham gia thị trường, cho dù thị trường có điều chỉnh kiểu gì thì những BĐS họ mua vào vẫn còn đó, vấn đề chỉ là đầu tư không hiệu quả vì họ chạy theo trào lưu đám đông và không có bài toán kinh tế chuẩn xác.” - anh Nhân nhận định.