Đầu tư chung cư cũ: lợi nhuận cao nhưng cẩn trọng rủi ro

Biên lợi nhuận rộng

Một trong những lợi thế lớn nhất của chung cư cũ, là mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với các dự án mới cùng khu vực. Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tại nhiều khu vực nội đô Hà Nội như Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, giá căn hộ chung cư cũ dao động từ 40 – 60 triệu đồng/m², trong khi các dự án mới lân cận thường được chào bán ở mức 70 – 120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn.

Khoảng chênh lệch lớn này tạo ra biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Chỉ cần bỏ ra một khoản chi phí cải tạo, nâng cấp nội thất (từ 150 – 300 triệu đồng/căn), là có thể được bán lại hoặc cho thuê với mức giá tiệm cận các dự án mới, nhất là trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Đáng chú ý, khác với phân khúc cao cấp hay nghỉ dưỡng vốn phụ thuộc nhiều vào chu kỳ thị trường, chung cư cũ chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực của người dân đô thị, là nhóm khách hàng có nhu cầu bền vững, ít bị tác động bởi biến động ngắn hạn của thị trường.

Thực tế cho thấy, tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, gần trung tâm hành chính, trường học, bệnh viện, các khu chung cư cũ luôn có tỷ lệ lấp đầy cao, kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng, giúp nhà đầu tư dễ dàng cho thuê, đảm bảo dòng tiền ổn định hàng tháng. Theo ghi nhận, nhiều căn hộ chung cư cũ sau khi cải tạo tại khu vực Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công (Hà Nội) có thể cho thuê với mức giá 10 – 15 triệu đồng/tháng đối với căn 2 phòng ngủ, tương đương suất sinh lời cho thuê 5 – 7%/năm, mức khá hấp dẫn so với gửi tiết kiệm trong cùng thời điểm.

“Chung cư cũ có lợi thế lớn về giá đầu vào thấp hơn so với các sản phẩm ở các dự án mới trên thị trường, trong khi nhu cầu ở thực tại khu vực trung tâm luôn cao. Nếu biết khai thác tốt, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận kinh doanh cao sau cải tạo, thậm chí cao hơn những sản phẩm được chào bán mới” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.

Một yếu tố quan trọng khiến chung cư cũ trở thành “đích ngắm” của giới đầu tư là kỳ vọng vào các chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang được các địa phương, đặc biệt là Hà Nội, đẩy mạnh. Theo các đề án đã được phê duyệt, hàng trăm khu chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô sẽ được cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn tới, với nguyên tắc đảm bảo quyền lợi cho người dân và hài hòa lợi ích của Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ có thể được tái định cư tại chỗ trong các tòa nhà mới, có giá trị thương mại cao hơn nhiều lần so với tài sản ban đầu.

Cần cẩn trọng rủi ro

Dù được đánh giá là phân khúc có khả năng mang lại tỷ suất lợi nhuận cao, đầu tư chung cư cũ vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, chạy theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng quá mức vào yếu tố quy hoạch. Trên thực tế, không ít trường hợp lợi nhuận bị “bào mòn”, thậm chí thua lỗ do đánh giá sai các yếu tố pháp lý, kỹ thuật và thị trường.

Theo chuyên gia pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức, đầu tư chung cư cũ có thể gặp một số rủi ro. Thứ nhất, rủi ro pháp lý là “nút thắt” lớn nhất, do nhiều khu tập thể, chung cư xây dựng từ những năm 1970 – 1990 vẫn chưa được cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ hoặc tồn tại tình trạng sở hữu chung – riêng không rõ ràng. Bên cạnh đó, không ít căn hộ đã bị cơi nới, cải tạo trái phép, làm thay đổi kết cấu ban đầu, gây khó khăn trong quá trình mua bán, sang tên, có thể phát sinh tranh chấp nếu hồ sơ pháp lý không đầy đủ.

Thứ hai, là rủi ro về chất lượng công trình và chi phí phát sinh, phần lớn chung cư cũ đều đã qua sử dụng lâu, hạ tầng xuống cấp, khiến chi phí sửa chữa, cải tạo thực tế thường cao hơn dự toán ban đầu, trực tiếp ảnh hưởng đến biên lợi nhuận. Không ít nhà đầu tư chỉ tính toán chi phí cải tạo nội thất mà bỏ qua các khoản chi cho hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến tình trạng “đội vốn”, kéo dài thời gian hoàn thiện, làm chậm kế hoạch cho thuê hoặc bán lại.

Thứ ba, là rủi ro thanh khoản, tâm lý người mua ngày càng khắt khe, ưu tiên các dự án mới, tiện ích đồng bộ, quản lý chuyên nghiệp, khiến việc bán lại căn hộ cũ có thể mất nhiều thời gian hơn dự kiến. Trong trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực trả lãi vay trong thời gian chờ thanh khoản có thể làm giảm đáng kể hiệu quả đầu tư, thậm chí buộc phải bán cắt lỗ.

“Nhiều nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào việc mua chung cư cũ để chờ cơ hội được sở hữu một căn hộ mới từ chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đây cũng là rủi ro mang tính dài hạn, vì có thể bị kéo dài trong nhiều năm. Đông thời, trong bối cảnh người thuê ngày càng có nhiều lựa chọn, đặc biệt là thế hệ trẻ, yêu cầu về môi trường sống ngày càng cao, chung cư cũ sẽ gặp bất lợi trong cạnh tranh, đây là rủi ro khi vận hành…” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Tuy nhiên, theo đánh giá, trong dài hạn, khi quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chung cư cũ vẫn sẽ là một phần không thể thiếu của thị trường nhà ở đô thị. Với chính sách cải tạo, chỉnh trang đô thị ngày càng rõ ràng, minh bạch hơn, phân khúc này được kỳ vọng sẽ “lột xác”, mang lại giá trị gia tăng đáng kể cho người sở hữu. Nếu được tiếp cận một cách bài bản, thận trọng, đây hoàn toàn có thể là “mỏ vàng” mang lại tỷ suất lợi nhuận cao.

“Để hạn chế những rủi ro, nhà đầu tư trước hết là vấn đề pháp lý của sản phẩm; chất lượng công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh, chi phí bảo trì, cải tạo phát sinh cũng là những yếu tố cần được tính toán kỹ lưỡng. Nhà đầu tư cần xác định rõ đây là chiến lược dài hạn, không nên sử dụng vốn vay lớn cho những khoản đầu tư mang tính chờ đợi và cần tỉnh táo, đánh giá kỹ tính khả thi của từng dự án, tránh đầu tư theo tin đồn” – chuyên gia pháp lý BĐS, luật sư Hoàng Văn Đạo khuyến cáo.