Đây là hội thảo được nhận định có quy mô lớn nhất từ trước đến nay về loại hình BĐS Condotel; với sự tham gia đăng đàn sôi nổi của đại diện Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hoá, thể thao & Du lịch, các chuyên gia BĐS nghỉ dưỡng hàng đầu châu Á, đại diện lãnh đạo các địa phương có ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển như: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Khánh Hòa, Bình Định, Kiên Giang.
Condotel - sản phẩm “lifestyle”
Theo ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, căn hộ khách sạn (Condotel) nói riêng là loại hình BĐS mới phổ biến vài năm trở lại đây tại Việt Nam. Tuy nhiên, các sản phẩm này đã hiện hữu khá lâu tại các quốc gia khác trong khu vực châu Á Thái Bình Dương như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.
Condotel được xem là sản phẩm “lifestyle” - lối sống (lifestyle product), khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Bên cạnh mục đích sử dụng, các sản phẩm này còn rất hấp dẫn với người mua do có thể mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê. Đối với chủ đầu tư, sản phẩm này cũng giúp thu hồi vốn nhanh hơn so với các dự án thuần khách sạn và resort, nhờ vào dòng tiền bán hàng.
Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam, các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá Condotel. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một kênh đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle.
Ông Mauro Gasparotti cũng cho rằng, một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.
Từ góc độ chủ đầu tư, dự án đang có mức cam kết quanh 10%/năm, Chủ tịch HĐTV FLC Group Trịnh Văn Quyết khẳng định, cam kết lợi nhuận thường được tính toán kỹ lưỡng dựa trên các giải pháp tổng thể về tài chính, chiến lược phát triển, công suất khai thác, sinh lời của từng dự án.
Theo đánh giá sơ bộ thì tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của những chủ đầu tư uy tín, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40 - 50% thì chủ đầu tư có thể đảm bảo lợi nhuận 8 - 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì chủ đầu tư có lãi.
“Chuỗi quần thể của FLC luôn đặt tại vị trí đắc địa của những địa phương đang có sự tăng trưởng du lịch mạnh mẽ, như Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định), vịnh Hạ Long (Quảng Ninh)… Với hệ thống tiện ích đồng bộ đạt chuẩn 5 sao, mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy của hệ thống khách sạn thường xuyên hơn 90%, mùa thấp điểm thấp hơn nhưng tính trung bình công suất hoạt động một năm thì việc lấp đầy 40 - 50% và hơn thế là không khó”, ông Quyết cho biết.
Theo số liệu thống kế, năm 2017 thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ riêng tại một số thị trường chủ đạo Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công là hơn 12.500. Thống kê của một trang web chuyên về bất động sản cho biết, đối với thị trường nghỉ dưỡng, trong năm 2017, lượt tìm kiếm các dự án condotel chiếm đến 50%, giữ vị trí được tìm kiếm cao nhất trong 2 năm liên tiếp.
Tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển bất động sản cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào condotel khiến loại hình bất động sản này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vì tính pháp lý của sản phẩm này vẫn đang còn nhiều vướng mắc nên chưa thực sự “kích cầu” được nhà đầu tư “xuống tiền” vào phân khúc này.
Vẫn còn vướng về quyền sở hữu
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Luật Du lịch 2017 đã quy định Căn hộ du lịch /Biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48), như vậy có thể khẳng định Căn hộ du lịch /Biệt thự du lịch đã được pháp luật thừa nhận và được điều tiết bởi Luật Du lịch.
Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, do đây là loại hình BĐS mới, chưa được điều chỉnh tại các pháp luật có liên quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như DN. Trong đó, về sở hữu Condotel của cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật cũng chưa rõ ràng.
Đồng quan điểm trên, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng nhận định, việc giao đất để phát triển các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đang có một điểm nghẽn về pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để pháp triển Condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là được sử dụng lâu dài; một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn.
“Thật ra, việc “lách luật” trong giao đất, giao quyền sở hữu cho Condotel các địa phương có thể thực hiện nhưng quan trọng là cần phải làm thế nào để không phải lách luật”, ông Võ nói.
Xét trên thực tế, khi đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở thì mang lại hiệu quả thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp vì họ mong muốn có được quyền sở hữu BĐS lâu dài. Điều này có nghĩa là sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, phát triển ngành công nghiệp không khói.
“Theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khi lựa chọn loại đất nào thì chính quyền địa phương phải giao hoặc cho thuê loại đất đó và người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó. Sau đó, mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định việc tham gia đầu tư”, ông Đặng Hùng Võ đề xuất.
