Hai phương pháp định giá đất
Một trong những mục tiêu khi sửa Luật Đất đai là định giá đất sát giá thị trường. Do đó, sau giải trình, tiếp thu, Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 đưa ra các phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, do còn nhiều ý kiến khác nhau nên Dự thảo Luật đưa ra hai phương án định giá đất. Phương án 1, là quy định tại Luật về nội dung 4 phương pháp định giá đất, và giao Chính phủ xác định trường hợp, điều kiện áp dụng. Chính phủ đề xuất thực hiện theo hướng này.
Phương án 2, Luật nêu nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất phương án này.
Xác định giá đất theo phương pháp thặng dư khó khả thi
Góp ý kiến tại thảo luận ngày 3/11 về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến (Đoàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất với các quy định của dự thảo luật. Đại biểu cũng đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về xác định phương pháp thặng dư trong định giá đất.
Về phương pháp định giá đất tại Điều 159, đại biểu Nguyễn Thị Yến đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b tại khoản 5 Điều 159 và điểm c khoản 6 Điều 159 về phương pháp thặng dư.
Đại biểu nêu rõ, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau.
Về giá đất cụ thể tại Điều 161, theo quy định tại khoản 3 Điều 161 và khoản 4 Điều 162 quy định về thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ khi tham gia làm thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, các tổ chức tư vấn xác định giá đất trong trường hợp đồng thời do cơ quan tài nguyên môi trường thuê, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện tổ chức thuê, Hội đồng mời; trong ba vai trò này có khác nhau hay không?
Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này…
Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.
Đại biểu cũng phân tích, khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.
Việc lựa chọn xác định các khoản chi phí như suất đầu tư, tỉ lệ các chi phí về phát triển dự án, chi phí bán hàng, quảng cáo, lợi nhuận của nhà đầu tư và các chi phí khác có liên quan gặp nhiều khó khăn. Mỗi doanh nghiệp trên thị trường có một tỷ lệ chi phí khác nhau. Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao. Từ phân tích trên, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị Quốc hội xem xét về phương án này.
Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn TP Đà Nẵng) cho biết, dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp. Do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện những dự án không thể áp dụng phương pháp khác.
