Trong đó bổ sung nội dung điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.
Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất đặt ra hiện nay là phải có một công cụ về quản lý thuế đất đai và tài sản đầu tư trên đất, để tạo nguồn lực cho quá trình đô thị hóa, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh, bền vững.
Hạn chế của hệ thống thuế đất đai
So sánh với các nước, thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất của Việt Nam vẫn rất lạc hậu, thậm chí ngay với các quốc gia thuộc khu vực ASEAN. Thuế tài sản ở Việt Nam chỉ chiếm 0,034% GDP, trong khi của Indonesia (0,42%), Thái Lan (0,25%), Philippines (0,84%). Thuế tài sản của nhóm nước G7 đều đạt từ 1 - 4% GDP, đóng góp 90% ngân sách địa phương tại Anh quốc (nước cao nhất) và Đức là 40% (nước thấp nhất). Thuế tài sản ở Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm nước phát triển trung bình thuộc ASEAN; 1,6% mức trung bình của nhóm nước OECD và chỉ bằng 1% nước thuộc nhóm G7.
Hiệu quả của một hệ thống thuế, trong đó có thuế tài sản thấp cho thấy hệ lụy xấu, mọi người dân đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào BĐS, không động viên được tiền từ dân vào đầu tư sản xuất, kinh doanh. Hiệu suất sử dụng đất rất thấp, đất để hoang hóa, khu đô thị không người ở (vẫn gọi là đô thị “ma”) xuất hiện ở nhiều nơi, dự án “treo” trở nên phổ biến. Dòng dân di cư về TP mạnh trong khi đầu tư hạ tầng không theo kịp, làm chất lượng cuộc sống đô thị suy giảm nhanh. Nhà nước không đủ tài chính để phát triển hạ tầng đô thị; tình trạng đầu cơ đất đai tăng lên làm giá BĐS tăng cao, vừa làm năng lực cạnh tranh nền kinh tế thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.
Năm 2022, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ bất động sản (BĐS), để hoang hóa, không đưa vào sử dụng. Mọi cải cách về thuế BĐS đều rất nhạy cảm từ phía Nhân dân nhưng nhìn từ phía khác, cải cách thuế BĐS là một việc ưu tiên cần làm kiên quyết nhằm tạo công bằng, bình đẳng trong phát triển kinh tế BĐS. Như vậy chúng ta cũng mới có kinh phí để phát triển đô thị. Để thực hiện được sắc thuế BĐS, chúng ta cần một hệ thống hành chính BĐS và hành chính thuế phù hợp, bảo đảm minh bạch, được cập nhật, kết nối với nhau.
Thu từ giá trị đất đai tăng thêm
Giá đất đô thị ở các nước công nghiệp tăng lên khá cao do hạ tầng, tiện ích công cộng được nâng cấp, hoàn thiện. Việc đầu tư hạ tầng đô thị phải do lãnh đạo địa phương theo phân cấp quyết định. Nguồn vốn thực hiện chủ yếu từ ngân sách địa phương của cấp quản lý khu dân cư đó, ngân sách cấp trên cấp phát hoặc từ vốn vay ODA. Mặc dù có nguồn vốn thông thường như vậy, nhưng lượng vốn để đầu tư còn rất hạn chế. Vì vậy, cách duy nhất mà các nước công nghiệp vẫn làm là tạo nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm do phát triển hạ tầng mang lại.
Các đô thị lớn có một quá trình hình thành khá dài, có những khu phố sang trọng, nhưng cũng có những khu ổ chuột, ví dụ như TP ở Mỹ, Brazil, Ấn Độ, Nam Phi... Tại đây, người ta cũng dùng cơ chế góp, tái điều chỉnh đất để nâng cấp đô thị hiện hữu hay xây dựng đô thị mới.
Khoảng 10 năm trở lại đây, các nhà kinh tế học cho rằng, giải pháp tạo nguồn thu này có tính khả thi cao. Vấn đề còn lại là tìm phương thức thu hợp lý đối với hoàn cảnh cụ thể của từng địa phương. Các nước công nghiệp trên thế giới sử dụng 2 phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm: Đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm tại khu vực đang có dự án phát triển hạ tầng; Thu giá trị đất đai tăng thêm gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi lấy đất thực hiện dự án hạ tầng, phương pháp này thường được các nước công nghiệp mới sử dụng.
Tại Việt Nam, thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại đã được quy định mang tính nguyên tắc tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Trong đó chỉ khuyến nghị các địa phương có thể thu hồi diện tích đất rộng hơn lộ giới khi mở rộng đường giao thông để bán đấu giá đất thu tiền phục vụ đầu tư hạ tầng.
Tuy nhiên, Điều 107 Luật Đất đai 2013, quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai cũng không đề cập cụ thể vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. Việc điều tiết này thực hiện thông qua Luật Ngân sách, mà các quy định của Luật này chưa phù hợp với quá trình đô thị hóa. Trên thực tế, phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm đã được áp dụng rất thành công tại Đà Nẵng, để tạo kinh phí đầu tư phát triển hạ tầng của cả TP, không sử dụng bất kỳ khoản tiền nào từ ngân sách Nhà nước và từ vốn vay ODA.
Một số địa phương khác, cũng đã có nhiều dự án khu đô thị mới hiện đại được các nhà đầu tư tư nhân phát triển trên khu vực đất có giá trị thấp như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh), Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) hay như các khu đô thị của Vinhomes. Tại đây, nhà đầu tư tư nhân thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm. Điều này cũng hợp lý vì giá trị đất đai tăng thêm có nguồn gốc từ giá trị địa tô chênh lệch, lúc này nhà đầu tư phát triển đô thị phải đóng thuế thu nhập DN.
Cơ chế góp, tái điều chỉnh đất
Trước hết, phải nói cơ chế này do Washington đề xuất, khi Nhà nước muốn có đất để xây dựng Thủ đô Mỹ lúc Nhà nước Liên bang được thành lập. Ông đã cho nhận chuyển nhượng đất của các chủ đồn điền tại chỗ nhưng quá mất công và phức tạp. Từ đó ông sáng kiến ra cơ chế vận động các chủ đồn điền góp đất theo tỷ lệ thuận với giá đất tăng khi nơi đây trở thành Thủ đô. Với cơ chế này, chủ đồn điền đã hăng hái tham gia.
Nước Nhật sau thế chiến II cũng sử dụng cơ chế này để phục hồi, kiến thiết lại các TP hoang tàn sau chiến tranh. Hàn Quốc cũng sử dụng để đô thị hóa nhanh chóng, êm đềm và đạt được hơn 80% cư dân sống ở đô thị, khu dân cư nông thôn cũng không khác gì đô thị. Cơ chế này lợi đủ đường, Nhà nước không mất kinh phí phát triển đô thị, đất góp vào đủ để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, nâng cấp đô thị và còn dư để bán đi có tiền xây dựng. Người dân tại chỗ cũng được thụ hưởng lợi ích vì mình được sống trong khu dân cư khang trang hơn. Đô thị được phát triển, chỉnh trang tốt hơn, theo đúng quy hoạch.
Nhìn vào bản chất, cơ chế góp, tái điều chỉnh đất có tác dụng điều chỉnh lại mặt bằng sử dụng đất ở đô thị, đưa ra phương án sử dụng chiều đứng của đô thị, có phần đất đai góp vào để đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, có phần đất góp đưa ra đấu giá tạo kinh phí triển khai. Giá trị phần đất góp chính là hình thức thu từ đất dựa vào quá trình điều chỉnh lại mặt bằng sử dụng đất.
Vấn đề chuyển dịch đất đai được đặt ra như một trọng tâm tại các nước đang thực hiện công nghiệp hóa và đô thị hóa. Tại các nước này nói chung, cũng như Việt Nam nói riêng, cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)...
