Các nhóm vấn đề HoREA tập trung kiến nghị liên quan đến quy trình thủ tục 5 bước để triển khai một dự án BĐS, quy trình xác định tiền sử dụng đất (SDĐ), xử lý phần đất công (đường giao thông, mương, kênh rạch...) trong dự án tư nhân...
Đình trệ vì dính một tí đất công
Những nhóm vấn đề vướng mắc này hiện nay đang làm cho các DN BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều dự án bị tắc vì chỉ vướng một tỷ lệ rất nhỏ đất công xen cài trong dự án. Nhiều dự án được xây dựng đất có nguồn gốc đất công bị đình hoãn vô thời hạn khi bị thanh tra, kiểm tra...
Theo phản ánh của các DN, hiện nay cơ quan chức năng của TP cũng gặp lúng túng khi xử lý các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất… thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án).
Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trước đây, đối với phần đất này TP sẽ giao hội đồng thẩm định giá, thẩm định giá và DN nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách.
Từ hơn một năm nay, khi có những quy định mới, đặc biệt sau cao điểm thanh kiểm tra thì các cơ quan chức năng yêu cầu phải đấu giá phần đất này nhưng quy trình đấu giá như thế nào, cơ quan nào thực hiện… thì chưa có. Hậu quả, gần như toàn bộ các dự án đều bị ách tắc, buộc phải dừng lại chờ xử lý.
Từ thực tế trên, trong năm 2019 chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án...
Theo Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp.
Cùng với đó nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến việc đùn đẩy giải quyết của các cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ. Những điều này nếu không giải quyết kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các DN, làm giảm nguồn thu ngân sách.
Giải bài toán như thế nào?
Trên cơ sở những kiến nghị của HoREA, UBND TP đã phân loại từng nhóm vấn đề thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ và các bộ, ngành. Về cách hiểu và vận dụng quy định quyền SDĐ ở hợp pháp khi thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở. UBND TP sẽ thống nhất tiếp tục kiến nghị Thủ tướng chính phủ xem xét và chấp thuận phương án “Có quyền SDĐ ở hợp pháp” theo nội dung Văn bản 5837/UBND- ĐT ngày 17/10/2016, cụ thể như sau: Đối với với diện tích đất thuộc diện có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, nếu đã xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã có văn bản của cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ để triển khai xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện GPMB là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.
Về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương, rạch...) UBND TP sẽ có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho áp dụng chung trên địa bàn. Theo đó, đối với tổng diện tích dưới 1.000m2 do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa, đất mương, rạch...) kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND TP giao cho chủ đầu tư để chuyển đổi mục đích SDĐ và thực hiện quy hoạch; Đối với quỹ đất có tổng diện tích từ 1.000m2 trở lên, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND TP thực hiện hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án với chủ đầu tư có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước quản lý sử dụng.
Những vấn đề thuộc thẩm quyền của các bộ ngành, xin ý kiến các bộ ngành để xử lý. Về hướng xử lý đối với đất của DN nhà nước đã cổ phần hóa, UBND TP thống nhất giao Sở TN&MT có văn bản báo cáo và kiến nghị Bộ TN&MT và các bộ ngành có liên quan xem xét, có hướng dẫn xử lý đối với các khu đất do các DN đã được cổ phần hóa đang quản lý, sử dụng đề nghị quyết định chủ trương đầu tư để chuyển mục đích SDĐ.
