Đề xuất mức xử phạt kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp: Còn nương tay?

Mức xử phạt hiện hành cho lỗi vi phạm này đang tối đa là 120 triệu đồng. Nhiều ý kiến trái chiều cho rằng mức xử phạt mà Bộ đề xuất còn nhẹ.

Những chiêu trò lách luật

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, rất nhiều thời điểm thị trường BĐS rơi vào tình trạng hỗn loạn; kinh doanh và môi giới dịch vụ BĐS hoạt động một cách tự do, khó kiểm soát. Ngoài những chiêu trò “tạo sóng” để thu lợi nhanh, thì chiêu trò lách luật trốn thuế nhằm mục đích gia tăng lợi nhuận cũng được các tổ chức, cá nhân sử dụng phổ biến trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Quy định của pháp luật hiện hành đối với hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng BĐS thì cá nhân, tổ chức phải nộp 2% tổng giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế khi chuyển nhượng, nhiều sản phẩm BĐS lại chỉ được ghi trong hợp đồng bằng khoảng 20 – 30% giá thị trường, do các bên đã thỏa thuận với nhau để trốn thuế, điều đó tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và gây thất thu thuế cho Nhà nước.

Theo luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam, những chiêu trò trốn thuế trong kinh doanh BĐS có thể được nhận diện thông qua một số hình thức: tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS mà không thành lập DN, để không phải kê khai các khoản thu nhập và nộp thuế theo quy định của pháp luật; hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng được ghi giá thấp hơn rất nhiều so với giá bán thực tế, phần còn lại 2 bên sẽ thỏa thuận với nhau bằng giấy viết tay để phòng ngừa tranh chấp; hay bên mua và bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng mà ký hợp đồng ủy quyền nhằm tránh phải nộp thuế thu nhập cá nhân...

Vì những chiêu trò đó, nên trong hoạt động kinh doanh BĐS đã xảy ra trường hợp bên thứ 3 nhận chuyển nhượng lại của bên thứ 2 nhưng giá cũng chỉ bằng mức giá chủ đầu tư chuyển nhượng cho bên thứ 2. Đặc biệt, ngay cả những sản phẩm BĐS mà cơ quan, tổ chức Nhà nước bán đấu giá, cũng bị kê khai thấp hơn nhiều so với mức trúng đấu giá khi bên trúng đấu giá chuyển nhượng cho bên thứ 3...

“Thị trường BĐS thời gian qua được đánh giá là thiếu minh bạch, Nhà nước bị thất thu nguồn ngân sách lớn từ nhà đất bởi những chiêu trò. Nhưng cũng phải nhìn nhận một cách khách quan vốn dĩ nhiều tổ chức, cá nhân có thể lách luật được như vậy là do những quy định trong hệ thống pháp lý kinh doanh BĐS còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ và không đi kịp với tiến trình phát triển thực tế của thị trường” – luật sư Trịnh Hữu Đức thẳng thắn.

Cần nghiêm minh trong thực thi công vụ

Để lấp “lỗ hổng” về pháp lý, đồng thời siết chặt công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024) đã có nhiều quy định mới liên quan đến nội dung này. Cụ thể, tại Điều 9 quy định cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh BĐS (gọi chung là DN kinh doanh BĐS).

Thời điểm hiện tại, Bộ Xây dựng (cơ quan được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ trì soạn thảo luật) cũng đang gấp rút lấy ý kiến về dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó có nội dung quy định mức xử phạt từ 120 – 160 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh BĐS mà không thành lập DN theo quy định.

Như vậy, mức đề xuất xử phạt mới cao hơn 40 triệu đồng so với trước đây. Mức phạt này cũng áp dụng cho các trường hợp: sàn giao dịch BĐS ký hợp đồng với môi giới viên không đủ điều kiện, DN kinh doanh dịch vụ địa ốc không có cá nhân có chứng chỉ môi giới, sàn giao dịch niêm yết thông tin sai lệch và sàn hoạt động không có giấy phép.

“Mức xử phạt đề xuất là mức kịch khung căn cứ theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính. Ngoài hình thức xử phạt bằng tiền thì cũng có hình thức xử phạt bổ sung, áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương xứng với hành vi vi phạm để bảo đảm tính răn đe, nhằm hạn chế hậu quả của hành vi vi phạm hành chính gây ra” – Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, dù đã tăng tiền phạt nhưng nếu so với lợi ích mà tổ chức, cá nhân thu được thì mức phạt này vẫn thấp. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng, tiềm ẩn sự bất ổn về an ninh trật tự, khi nguy cơ xảy ra tranh chấp luôn thường trực mọi lúc, mọi nơi.

Liên quan đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết: “Đúng là với mức đề xuất xử phạt như vậy của Bộ Xây dựng vẫn còn thấp so với thực tế lợi ích mà tổ chức, cá nhân thu được, nhưng việc Bộ Xây dựng xây dựng luật trên cơ sở căn cứ vào các luật liên quan để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn là hợp lý. Bởi lẽ hiện nay việc xử phạt về hành vi trốn thuế đã được quy định rất rõ, rất chi tiết trong Luật Quản lý thuế và cả Bộ Luật Hình sự”.

Lấy dẫn chứng về việc này, ông Nguyễn Thế Điệp cho biết, Nghị định 125/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về hành vi trốn thuế, thì người vi phạm sẽ phải nộp phạt đầy đủ số tiền gấp từ 1 – 3 lần số thuế đã trốn vào ngân sách Nhà nước.

Tương tự, Bộ Luật Hình sự cũng quy định hành vi trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế thì bị xử lý hình sự; đồng thời các giao dịch dân sự đã được xác lập giả nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu.

“Hệ thống pháp lý về kinh doanh BĐS đến thời điểm hiện tại đã tương đối đầy đủ, chi tiết rồi. Vấn đề hiện nay là chúng ta cần siết chặt hơn nữa công tác thực thi pháp luật, vì thực tế trong thời gian qua công tác thực thi công vụ của các cơ quan chức năng vẫn còn lỏng lẻo, thậm chí một số cán bộ trong cơ quan quản lý Nhà nước còn bắt tay với người dân, DN để bao che và thực hiện hành vi vi phạm. Vì vậy, tôi cho rằng để môi trường kinh doanh BĐS được minh bạch thì chúng ta cần phải minh bạch ngay từ đội ngũ những người làm công tác thực thi công vụ” – ông Nguyễn Thế Điệp nói.