Đề xuất tính Bảng giá đất bằng phương pháp lấy giá bồi thường thực tế

Ngày 10/9, Bộ TN&MT đã tổ chức hội nghị xử lý vướng mắc của UBND TP Hồ Chí Minh về áp dụng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024.

Bất cập nảy sinh

Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định “trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, mà TP Hồ Chí Minh thuộc trường hợp cần thiết ban hành Bảng giá đất điều chỉnh. Bởi lẽ, TP Hồ Chí Minh có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong Bảng giá đất; Tất cả các mức giá đất trong Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường;

Bên cạnh đó, phải cập nhật vào Bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như Dự án Đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND UBND TP. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 không còn quy định “hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm” và “hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng” như quy định trước đây của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Do vậy, TP Hồ Chí Minh phải ban hành Bảng giá đất điều chỉnh theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, dư thảo Bảng giá đất điều chỉnh có tính chất “quá độ” được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 và trong thời gian này, Sở Tài nguyên và Môi trường còn phải xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 và với các mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh có thể là nền tảng để xây dựng Bảng giá đất lần đầu.

Hiệp hội nhận thấy có 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình hợp lý, gồm: người chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn TP; người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu; người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, đối với phần đất còn lại này tuy được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị “quy hoạch treo”, “dự án treo”, điển hình như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới  hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án Bình Quới Thanh Đa đã bị thiệt thòi, thiệt hại rất lớn trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/7/2024 với giá đất tăng nhiều lần, trong đó có một số mức giá đất chưa thật hợp lý có thể dẫn đến các trường hợp người dân nộp tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần kể từ ngày 1/8/2024 so với những trường hợp người dân đã nộp tiền sử dụng đất trước đó và có thể trong quá trình tác nghiệp về phương thức tính Bảng giá đất điều chỉnh của đơn vị tư vấn giá đất định giá đất hoặc cơ quan chủ trì soạn thảo đã có một số “bất cập”.

Nghiên cứu phương thức tính Bảng giá đất điều chỉnh

Đối với dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, theo Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh, các mức giá đất của dự thảo tăng khoảng 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP. Trong đó, có một số quận, huyện có dải biên độ các mức giá đất rất rộng, điển hình là Quận 8 tăng từ 4,3 - 18,3 lần, Quận 12 tăng từ 2,6 - 33,4 lần, huyện Bình Chánh tăng từ 1,9 - 36 lần và huyện Hóc Môn tăng từ 3,6 - 50,7 lần.

Phương thức này phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và quy định tại Điều 18 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về xây dựng Bảng giá đất theo vị trí đất yêu cầu xác định khu vực trong xây dựng Bảng giá đất và sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện và TP Thủ Đức.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội nhận thấy các địa phương khi thực hiện định giá đất thì phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và khi xây dựng Bảng giá đất thì phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Do vậy, Hiệp hội xin được đề xuất “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, như sau:

Thứ nhất, việc sử dụng “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt “làm chuẩn” và áp dụng “phương pháp so sánh” để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức, để bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.

Thứ hai, đề nghị sử dụng “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” có dải biên độ rộng, sẽ sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện; đề nghị không sử dụng “phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh” bằng cách lấy Bảng giá đất  nhân (x) “hệ số” để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất trong dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh như trường hợp dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của Quận 1, Quận 4 và Quận 5 và xây dựng lại dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.

Thứ ba, là không sử dụng “phương thức tính Bảng giá đất điều chỉnh” bằng cách lấy Bảng giá đất 02 nhân (x) “hệ số” để tính đồng loạt theo từng nhóm tuyến đường; Thứ tư, không xây dựng các mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (Quận 3, Quận 6, Quận 7, Quận 11, Quận 12, Bình Thạnh), 4 huyện (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP Thủ Đức có “mức giá đất cao nhất” trong dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số (K) đối với đất ở theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, đơn vị tư vấn định giá đất và Cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 22 quận, huyện và TP Thủ Đức; đồng thời sửa lại cho đúng tên dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh quận Gò Vấp và huyện Cần Giờ.