Diễn đàn Bất động sản: Vẫn loay hoay câu chuyện “đầu cơ” và đánh thuế
Phát biểu khai mạc diễn đàn, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm – Tổng Giám đốc Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội đặt vấn đề, hơn một năm trước, khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội trên dưới 25km, đã 3 lần được thông báo đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 60 triệu đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công. Tình trạng đấu giá đất ảm đạm này cũng diễn ra ở nhiều huyện vùng ven vào thời điểm đó. Nhưng nay, cũng là khu đất cách trung tâm thành phố hơn 1 giờ chạy xe đã được đấu lên tới hơn 100 triệu đồng, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng mỗi m2.
Cơn sốt đất nền tại các huyện vùng ven diễn ra suốt hai tháng qua đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà đất ở Hà Nội lên một mức cao chưa từng có. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp để những cơn sốt ảo đẩy bất động sản lên một mặt bằng giá mới sẽ gây ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội.
“Vì vậy, tại diễn đàn hôm nay, tôi hy vọng các đại biểu sẽ phân tích sâu và cô đọng những thách thức đặt ra và đưa ra những khuyến nghị chính sách thực tiễn, thúc đẩy một hành lang pháp lý ổn định và tạo điều kiện phát triển minh bạch, bền vững cho thị trường BĐS. Ngăn chặn lãng phí đất đai, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế để huy động nguồn lực dành cho phát triển”- ông Nguyễn Kim Khiêm nhấn mạnh.
Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Thị Phương Hoa đã nhấn mạnh 5 điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 đã đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, đã quy định cụ thể các phương thức tiếp cận đất đai đối với các dự án rất đa dạng, linh hoạt phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai. Đề cao nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch.
Thứ ba, cũng là một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 để thể chế tinh thần Đại hội đảng toàn quốc lần thứ 13 về “thương mại hóa quyền sử dụng đất”.
Thứ tư, luật cũng đã xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương - tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số; bảo đảm đến năm 2025 đưa Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào vận hành, khai thác.
Thứ năm, luật đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chính quyền địa phương - góp phần chủ động trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
“Luật Đất đai 2024 góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Bộ TN&MT đã và đang phối hợp với cơ quan có liên quan trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Luật Đất đai 2024 sẽ tiếp tục góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển thị trường BĐS” – Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Thị Phương Hoa nói.
Trao đổi tại diễn đàn, các chuyên gia đã đánh giá cao những bước đột phá của Luật Đất đai 2024. Song, để thị trường BĐS để phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng còn phụ thuộc nhiều yếu tố.
Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường BĐS đã và đang phục hồi, dù còn chậm và không đồng đều giữa các phân khúc. Theo ông, cuối năm 2024 - 2025 kinh tế Việt Nam vẫn sẽ phải đối mặt những rủi ro, thách thức chính từ bên ngoài, nhất là địa chính trị, bảo hộ thương mại, biến đổi khí hậu. Trong khi đó, nội tại nền kinh tế vấn đề giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều. Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững, thiếu lao động, năng suất thấp.
Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…).
Ông cũng lưu ý doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Trung ương. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác, chủ động chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, kinh doanh tuần hoàn, chuẩn bị tốt cho thực thi các luật như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.
Về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, cho rằng, thách thức lớn nhất của thị trường BĐS, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.
Cùng đó, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường BĐS với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp cần điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
“Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu “tạo nhiệt” là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản…góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua “- Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích.
Đề cập tới vấn đề “đầu cơ” của thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, Bộ Tài chính, cho rằng, cần phân biệt “đầu tư” và “đầu cơ” khác nhau. Đầu cơ là mua sản phẩm để hưởng chênh lệch giá trong thời gian ngắn. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ. Vậy phải làm sao để hài hoà ngay cả trong đầu tư và đầu cơ để thị trường phát triển bền vững?. Không có cách nào khác là Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường.
Đồng tình với quan điểm trên, TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận, BĐS là một loại tài sản hàng hóa đặc biệt. Không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Thuế chỉ là một công cụ hạn chế đầu cơ BĐS. Với tài sản muốn áp dụng công cụ thuế, cũng chỉ góp phần hạn chế đầu cơ. Điều quan trọng là phải xác định giá đất, thì mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế.
