Điều tiết giá trị gia tăng: Ngăn đầu cơ bất động sản

Vì vậy, theo các chuyên gia, điều tiết giá trị gia tăng là một trong những giải pháp để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ BĐS.

Nhà đầu tư tiếp tục gom đất

Với sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền các địa phương, cơn sốt đất trên địa bàn cả nước sau thời gian chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã tạm thời lắng xuống nhưng không vì thế thị trường nhà đất bị suy giảm sức hút vốn có.

Những khu vực đã được phê duyệt đầu tư hạ tầng hoặc có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng vẫn là điểm đến quen thuộc của nhà đầu tư. Mặc dù không diễn ra một cách sôi động như thời điểm đầu năm 2021 nhưng nhà đầu tư vẫn âm thầm đi gom đất để chuẩn bị cho kế hoạch làm nóng thị trường thời gian tới.

Ghi nhận của phóng viên tại một số khu vực gần với tuyến đường Vành đai 4 thuộc địa bàn TP Hà Nội, giá nhà đất vẫn gia tăng đều đặn. Đơn cử như ở địa phận huyện Hoài Đức, giới đầu cơ vẫn đi tìm kiếm đất nền trong khu dân cư, thậm chí còn bỏ ra hàng tỷ đồng để thu mua đất nông nghiệp.

“Tôi và một số người bạn vừa mới chốt xong mảnh đất nông nghiệp diện tích 600m2, với giá 11,5 triệu đồng/m2 ở xã An Thượng là khu vực gần với tuyến đường Vành đai 4 đi qua. Theo quy hoạch thì khu đất này nằm trên diện tích quy hoạch trở thành đất thương mại, dịch vụ nên chúng tôi quyết định đầu tư vào đây” - anh Nguyễn Văn Tuân, trú tại thị trấn Đông Anh cho hay.

Không chỉ riêng huyện Hoài Đức, hầu hết các quận, huyện mà đường Vành đai 4 đi qua thời gian gần đây rất nhiều người đổ về tìm kiếm đất đai, kéo theo việc giá đất cũng rục rịch tăng trở lại, mặc dù đến thời điểm hiện tại UBND TP Hà Nội mới phê duyệt xong 3/5 đoạn tuyến của đường Vành đai 4 đi qua địa bàn Thủ đô. Đáng chú ý, giá đất không chỉ âm thầm tăng trong các khu dân cư dọc tuyến đường, mà nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tạo sóng cho thị trường thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, vào tháng 7 vừa qua, UBND huyện Mê Linh (là một trong những địa bàn có tuyến Vành đai 4 đi qua) đã tổ chức đấu giá 33 lô đất thuộc địa bàn thị trấn Chi Đông nhưng có tới 227 hồ sơ tham gia. Qua phiên đấu giá, ghi nhận mức cao nhất là 100 triệu đồng/m2, xác lập kỷ lục mới về đất nền ở khu vực này. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là 260 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đưa ra.

Câu chuyện tương tự cũng đang xảy ra tại các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh sau khi Quốc hội bấm nút thông qua việc nghiên cứu quy hoạch đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4. Mặc dù rất nhiều nhà đầu tư đã “xuống tiền” từ những năm trước để đón đầu nhưng thời điểm này khi dự án chính thức thông qua thì sức hút về đầu tư đất đai càng trở nên mạnh mẽ hơn đối với những nhà đầu cơ.

“Việc xây dựng tuyến đường Vành đai 4 sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của những địa phương có đoạn tuyến đi qua, đồng thời cũng trở thành động lực tăng trưởng cho thị trường BĐS. Nhưng một dự án lớn như vậy phải triển khai trong nhiều năm, vì vậy cần phải hết sức cẩn trọng với thông tin tạo sóng thị trường” - Giám đốc bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng nhìn nhận.

Sử dụng công cụ điều tiết giá trị gia tăng

Tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022 diễn ra ở Hà Nội mới đây, các chuyên gia cho rằng, BĐS có giá cao không phải chỉ do chi phí đầu tư xây dựng cấu thành công trình mà chủ yếu do đất đai mà BĐS đó tọa lạc giá trị cao. Sự gia tăng giá trị thường không phụ thuộc nhiều vào việc đầu tư xây dựng mà chủ yếu do sự thay đổi về vị trí, địa thế làm tăng địa tô của đất đai mà BĐS đó tọa lạc.

Trong khi đó, việc đấu thầu dự án sử dụng đất hay đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích chung là chọn được nhà đầu tư có phương án khai thác, sử dụng nguồn lực đất hợp lý, mang lại hiệu quả cao nhất cho xã hội. Nhưng đã xuất hiện tình trạng trả giá cao bất thường nhằm trục lợi thông qua đẩy giá bán những mảnh đất đã có với giá cao thu lợi hoặc mượn giá cao để làm gia tăng giá trị tài sản của nhà đầu tư nhằm hợp pháp hóa cho hoạt động huy động vốn...

Tất cả những yếu tố trên trở thành điểm tựa cho những “cá mập” ôm đất đầu cơ, gây ra những hiệu ứng xấu cho thị trường BĐS và ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc an sinh xã hội đối với đại đa số người dân lao động, thu nhập trung bình.

“Các hoạt động đầu cơ BĐS đón trước quy hoạch, đón đầu những công trình hạ tầng chính là để được hưởng địa tô chênh lệch từ đất đai mang lại. Do vậy, việc thực hiện cơ chế và chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất không phải do nhà đầu tư tạo ra sẽ không chỉ đảm bảo hoài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, còn là giải pháp căn bản để hạn chế đầu cơ trên thị trường” - GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích.

Đồng quan điểm, nguyên Cục trưởng Cục Thuế doanh nghiệp lớn (Bộ Tài chính) Nguyễn Văn Phụng cho rằng, công cụ hữu hiệu nhất đề điều tiết giá trị gia tăng từ đất đai chính là thuế. Điều này vẫn là do chính sách, thể chế của Nhà nước, trong đó vấn đề quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng là lớn nhất. Vì vậy, cần nhằm vào việc thu tiền sử dụng đất khi giao đất đối với đất giao hoặc công nhận đất đang sử dụng chưa có giấy tờ (cấp sổ đỏ) và thuế chuyển nhượng đối với người có đất chuyển nhượng được hưởng lợi giá đất tăng do Nhà nước mang lại.

“Cần sửa đổi, bổ sung các loại thuế, khoản thu để thực hiện được phương châm “hạn chế đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất”. Theo đó, cân nhắc mối quan hệ giữa tăng thuế đối với đất nắm giữ hay tăng thuế khâu mua/bán chuyển nhượng bởi việc đầu cơ nắm giữ đất đai có liên quan đến thị trường BĐS” - ông Phụng cho hay.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, cùng với việc thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích, giá trị đất đai và BĐS sở hữu vượt trên mức bình quân của xã hội... thì việc yêu cầu giao dịch BĐS phải qua sàn là phương án hợp lý nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch.