Thursday, 15:17 23/09/2021
Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất để tái đầu tư phát triển hạ tầng
Kinhtedothi - Việc thực hiện phát triển dự án hạ tầng nói chung và giao thông nói riêng tại các đô thị sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất. Vì vậy, việc điều tiết nâng cao giá trị đất đai ở những dự án hạ tầng được xem là giải pháp khả thi nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai đầu tư xây dựng.
Thất thoát ngân sách
Câu chuyện về việc đổi đất, tài sản công lấy hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (hợp đồng BT) gây bức xúc dư luận thời gian qua trong vấn đề thanh toán giá trị khu đất, tài sản công đối ứng gây thất thoát ngân sách, khi quá trình thanh toán không được thực hiện một cách minh bạch, tương xứng với giá trị thực tế trên thị trường. Nhằm khắc phục tình trạng trên, Quốc hội đã phê duyệt chủ trương hủy bỏ dự án hợp đồng BT từ sau thời điểm 15/8/2020.
Bên cạnh những bất cập trong quá trình triển khai thực hiện dự án BT, việc giải ngân vốn đầu tư công trong GPMB xây dựng dự án hạ tầng đô thị cũng là vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Rất nhiều địa phương chậm trễ trong GPMB dẫn đến dự án bị kéo dài, gây lãng phí ngân sách Nhà nước, phiền hà cho người dân.
| Việc thực hiện bồi thường GPMB làm chậm tiến độ dự án hạ tầng đô thị, gây thất thoát ngân sách nhà nước (trong ảnh: GPMB tuyến đường Vành đai 3,5 trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội). |
Đơn cử, tại Hà Nội một số dự án hạ tầng lớn đang bị vướng mắc nhiều năm liên quan đến GPMB như: Dự án đường Vành đai 2,5 đoạn từ Đầm Hồng đến QL1A, qua địa bàn phường Định Công, Thịnh Liệt (Hoàng Mai), hàng chục hộ gia đình chưa bàn giao mặt bằng do chưa nhận tiền bồi thường. Tương tự là dự án đường Vành đai 3,5 qua địa bàn huyện Hoài Đức vẫn còn dang dở.
Ông Hoàng Văn Hải, người dân tổ 25, phường Định Công (Hoàng Mai) khu vực có đất bị thu hồi phục vụ dự án đường Vành đai 2,5 cho biết, người dân đều ủng hộ với chủ trương của Nhà nước và TP trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển hạ tầng đô thị. Nhưng thực tế, giá bồi thường, GPMB thấp hơn giá trị đất đai sử dụng trên thị trường, nên nhiều người dân chưa đồng thuận.
Trình trạng kéo dài tiến độ các dự án đã phần nào tác động khiến đội vốn đầu tư xây dựng. Việc này không những gây lãng phí ngân sách mà còn ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.
Bảng giá đất sát hơn với thị trường
Đầu năm nay, UBND TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn hiểu nôm na theo hình thức “lấy hạ tầng nuôi hạ tầng”. Trên cơ sở đó, TP hoàn thiện quy trình định giá đất cụ thể dựa trên nguyên tắc bảo đảm tính khách quan, độc lập và phù hợp giá trị thị trường. TP Hồ Chí Minh chủ động xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch tích hợp tổng thể phát triển thành phố và nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất các huyện, hướng tới sự thống nhất về quy hoạch phát triển TP và tận dụng được giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch mang lại.
Giải pháp đưa ra là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng giao thông, thực hiện tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất, đất trong phạm vi hạ tầng, kề bên hạ tầng, nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Phần đất dôi dư bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện dự án, sau khi đạt đa số ý kiến cộng đồng đồng thuận bảo đảm công bằng cao nhất, tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.
Theo đánh giá của rất nhiều chuyên gia, nhà quản lý đô thị, thực hiện theo hình thức này, Nhà nước vừa thu hồi đất làm hạ tầng; đồng thời thu hồi đất lân cận theo cùng một chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư, chắc chắn đạt được kết quả tích cực, như: Bồi thường công bằng, cho mọi người bị thu hồi đất trong phạm vi dự án; Nhà nước có quỹ đất thực hiện tái định cư tại chỗ; Các thửa đất bên trong không “bỗng nhiên” trở thành mặt tiền dẫn đến “xung đột” lợi ích với người bị thu hồi đất.
KTS Nguyễn Văn Thanh – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, thực tế TP Hồ Chí Minh đã thành công với mô hình này, những địa phương khác có thể nhân rộng, rút kinh nghiệm và áp dụng thực tế triển khai. Nhưng vấn đề vướng mắc nhất hiện nay liên quan đến quy định bảng giá đất 5 năm/lần. “Quy định về mức giá bồi thường, GPMB theo bảng giá đất 5 năm/lần chưa phù hợp với thực tế, bảng giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, cho nên Nhà nước vẫn bị thất thoát nguồn ngân sách tương đối lớn do bất cập từ bảng giá đất” – KTS Nguyễn Văn Thanh nhìn nhận.
Các chuyên gia đều cho rằng, việc cân đối lại bảng giá đất sát với giá thị trường không những không ảnh hưởng mà còn giúp gia tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước để phục vụ đầu tư xây dựng hạ tầng. Kinh nghiệm ở một số quốc gia, như Hàn Quốc đã thành công trong việc dùng “công cụ thuế” điều tiết giá trị sử dụng đất gia tăng sau khi phát triển hạ tầng giao thông đô thị, thực hiện hiệu quả phương pháp định giá đất hàng loạt, cập nhật giá nhà đất theo thời gian thực 24/7; Hoặc Tiểu bang California (Hoa Kỳ) thuế bất động sản hàng năm khoảng 1,21% giá trị bất động sản (giá nhà nhà, đất cập nhật thường xuyên), nên trong khoảng 83 năm thu hết một vòng giá trị bất động sản đó. Đây là nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững nhằm tái đầu tư xây dựng dự án hạ tầng đô thị.
“Việc thu hồi phần diện tích đất bên cạnh các dự án hạ tầng đô thị, giao thông bán đấu giá lấy ngân sách để phục vụ triển khai thực hiện dự án sẽ giúp Nhà nước thêm quỹ đất bán đấu giá theo giá thị trường, tạo nguồn thu tiếp tục phát triển hạ tầng một cách đồng bộ, phục vụ quá trình phát triển. Tuy nhiên, vấn đề này cần phải có điều chỉnh về cơ chế hỗ trợ bồi thường và sự đồng thuận từ người dân” – chuyên gia về quy hoạch đô thị TS. KTS Võ Kim Cương |
“Để việc công tác GPMB đạt kết quả theo kế hoạch, các đơn vị, địa phương cần tiếp tục tuyên truyền để người dân hiểu, đồng thuận với cơ chế, chính sách của Nhà nước về GPMB. Người đứng đầu cấp ủy, chính quyền địa phương nâng cao trách nhiệm, quyết liệt triển khai biện pháp, giải quyết dứt điểm khó khăn đặt ra” - Phó Chánh Văn phòng UBND TP Hà Nội Võ Tuấn Anh |
