Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh tái cấu trúc vốn trên thị trường chứng khoán: Cơ hội và thách thức

Đây không chỉ là giải pháp “cứu cánh” trước áp lực nợ trái phiếu và tín dụng ngân hàng, mà còn mở ra hướng đi chiến lược nhằm nâng cao năng lực tài chính, thu hút vốn đầu tư và tái khẳng định vị thế trên thị trường.

Khó khăn về dòng tiền

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020 – 2021, hàng loạt DN BĐS lâm vào tình trạng mất cân đối tài chính khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt, trong khi thị trường trái phiếu DN cũng gặp nhiều rào cản pháp lý. Nhiều khoản nợ đến hạn không có khả năng trả ngay, buộc DN phải tìm kiếm giải pháp thay thế, một trong những con đường khả thi nhất là tái cấu trúc vốn thông qua thị trường chứng khoán.

Theo báo cáo của một số công ty chứng khoán, từ đầu năm 2024 đến nay, nhóm BĐS đã chiếm gần 40% tổng số thương vụ phát hành thêm cổ phiếu, phát hành riêng lẻ cho đối tác chiến lược hoặc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu. Việc tái cấu trúc này giúp DN giảm áp lực nợ vay, đặc biệt là nợ ngắn hạn; chuyển đổi dòng vốn vay sang vốn chủ sở hữu, cải thiện chỉ số nợ/vốn chủ; và duy trì niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

“Nhiều DN BĐS đang tái cấu trúc nợ bằng cách hoán đổi trái phiếu sang cổ phiếu, hoặc phát hành riêng lẻ cho đối tác chiến lược. Đây là bước đi hợp lý để giảm áp lực tài chính, nhưng điều quan trọng hơn là phải cơ cấu lại sản phẩm, tập trung vào phân khúc có nhu cầu thật, thay vì tiếp tục phát triển dàn trải, nếu không kịp thời cơ cấu lại nguồn vốn, nhiều DN có nguy cơ vỡ nợ dây chuyền. Thị trường chứng khoán chính là kênh huy động quan trọng, vừa giúp giảm rủi ro tài chính, vừa khẳng định năng lực quản trị minh bạch của DN” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Thời gia gần đây, trong khi tín dụng BĐS vẫn được kiểm soát chặt, trái phiếu DN chưa hoàn toàn khơi thông, thì chứng khoán trở thành “điểm tựa” mới. Năm 2025, nhiều DN đã đẩy mạnh phát hành cổ phiếu riêng lẻ, phát hành ESOP cho nhân viên, hoặc tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược nước ngoài. Vingroup, Novaland, Nam Long, Khang Điền… là những DN tiên phong tái cấu trúc vốn bằng cách phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ, hoán đổi nợ thành cổ phần hoặc hợp tác với quỹ ngoại.

Đồng thời, các thương vụ M&A (mua bán – sáp nhập) thông qua thị trường chứng khoán cũng diễn ra sôi động, cho phép DN vừa tái cơ cấu tài sản, vừa thu hút nguồn vốn dài hạn. Đặc biệt, xu hướng hợp tác với các nhà đầu tư ngoại được xem là chìa khóa quan trọng, khi niềm tin trên thị trường trái phiếu trong nước chưa phục hồi hoàn toàn, các DN tìm đến dòng vốn quốc tế với yêu cầu minh bạch và quản trị chuyên nghiệp hơn. Đây cũng là động lực để họ cải thiện chất lượng báo cáo tài chính, nâng cao tính tuân thủ và hiệu quả kinh doanh.

Không chỉ dừng ở việc giải quyết áp lực nợ, tái cấu trúc vốn trên thị trường chứng khoán còn mang lại nhiều lợi ích lâu dài cho DN BĐS. Cụ thể, điều này giúp cải thiện năng lực tài chính, khi nợ vay giảm, vốn chủ sở hữu tăng, DN có “vùng đệm” tài chính tốt hơn để triển khai dự án, hạn chế rủi ro thanh khoản; việc niêm yết và phát hành cổ phiếu buộc DN công bố thông tin đầy đủ, qua đó nâng cao hình ảnh trong mắt nhà đầu tư, khách hàng và đối tác, giúp tăng tính minh bạch và uy tín.

Đặc biệt, khi mở rộng được các nguồn vốn khác DN không còn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hay trái phiếu, mà có thể khai thác hiệu quả từ kênh chứng khoán, M&A, quỹ đầu tư. Đồng thời, thu hút nhà đầu tư chiến lược, khi nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn vào những doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh, chiến lược phát triển rõ ràng.

“Đây là bước đi tất yếu, giúp DN BĐS không chỉ “cứu mình” trong ngắn hạn, mà còn nâng cao khả năng chống chịu trước những biến động vĩ mô, đồng thời tạo nền tảng để phát triển bền vững trong dài hạn. Tuy nhiên, nếu DN không có chiến lược phát triển bền vững, việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán chỉ mang tính tình thế. Vấn đề cốt lõi vẫn là chất lượng dự án, năng lực bán hàng và quản trị dòng tiền” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực phân tích.

Vẫn còn nhiều rủi ro và thách thức 

Theo đánh giá, dù tái cấu trúc vốn là xu thế tất yếu, song quá trình này cũng tồn tại không ít rủi ro, như: Việc phát hành thêm cổ phiếu có thể làm giảm quyền lợi của cổ đông hiện hữu, gây áp lực lên giá cổ phiếu; Rủi ro quản trị khi một số DN phát hành riêng lẻ với quy mô lớn nhưng chưa minh bạch trong mục đích sử dụng vốn, có thể ảnh hưởng niềm tin nhà đầu tư; Áp lực tăng trưởng lợi nhuận khi vốn điều lệ tăng, kỳ vọng của cổ đông cũng cao hơn, buộc DN phải nâng hiệu quả kinh doanh để duy trì sức hấp dẫn. Ngoài ra, sự biến động khó lường của thị trường chứng khoán, cùng với chính sách tiền tệ, lãi suất, cũng tác động mạnh đến kế hoạch huy động vốn.

“Việc phát hành thêm cổ phiếu chắc chắn sẽ tạo ra sự pha loãng, nhưng nếu DN chứng minh được tiềm năng dự án và khả năng sinh lời trong dài hạn thì nhà đầu tư vẫn sẵn sàng đồng hành. Bản chất, thị trường chứng khoán không chỉ là nơi huy động vốn, mà còn là “phép thử” uy tín và năng lực quản trị của DN” – chuyên gia phân tích chứng khoán Nguyễn Thế Minh cho hay.

Để tái cấu trúc vốn hiệu quả trên thị trường chứng khoán, giới chuyên gia cho rằng DN BĐS cần tập trung vào ba giải pháp trọng tâm: Nâng cao chất lượng quản trị tài chính và minh bạch thông tin, chuẩn hóa báo cáo tài chính theo chuẩn mực quốc tế (IFRS), để tạo niềm tin cho nhà đầu tư; Tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thị trường cao, thay vì dàn trải vốn vào nhiều dự án, ưu tiên những dự án có tính thanh khoản tốt, phù hợp nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn; Mở rộng hợp tác chiến lược, thu hút vốn ngoại, sự tham gia của các quỹ đầu tư và đối tác quốc tế không chỉ mang lại dòng vốn bền vững mà còn góp phần nâng cao năng lực quản trị, tiêu chuẩn hóa hoạt động kinh doanh.

“Thị trường chứng khoán hiện đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc tái cấu trúc vốn cho DN BĐS. Tuy nhiên, để huy động thành công, DN phải đảm bảo tính minh bạch, tuân thủ pháp luật và có chiến lược sử dụng vốn rõ ràng. Nếu chỉ coi đây là biện pháp tình thế, DN sẽ đối diện với áp lực tăng trưởng lợi nhuận và nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư” – chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Phạm Thuỳ Dung nói.

Xu hướng tái cấu trúc vốn trên thị trường chứng khoán của các DN BĐS phản ánh sự dịch chuyển quan trọng trong chiến lược tài chính. Từ chỗ phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu, nay DN dần hướng đến các kênh vốn minh bạch, bền vững hơn, điều này không chỉ giúp DN vượt qua khó khăn ngắn hạn, mà còn góp phần xây dựng nền tảng phát triển lâu dài, bền vững.