Doanh nghiệp bất động sản vất vả với bài toán kinh doanh

Theo báo cáo của WiGroup về kết quả kinh doanh quý II/2023, ngành bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, tăng trưởng lợi nhuận sau thuế quý II/2023 của toàn ngành bất động sản dân cư (đã loại trừ Vinhomes) âm khoảng 46% so với cùng kỳ.

Đi sâu vào phân tích tăng trưởng của 20 doanh nghiệp (chiếm 90% vốn hóa toàn ngành), số liệu thể hiện chỉ vỏn vẹn 5 công ty bất động sản tăng trưởng dương trong quý II. Các doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành đều sụt giảm lợi nhuận trên 20% so với cùng kỳ.

Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va - Novaland (NVL) do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch vừa công bố báo cáo tài chính soát xét bán niên 2023.

Theo đó, doanh nghiệp xuất hiện khoản lỗ ròng sau thuế hơn 1.090 tỉ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng thêm hơn 480 tỉ đồng so với báo cáo tự lập.

Nguyên nhân là do Novaland trích lập dự phòng và điều chỉnh giảm thu nhập theo yêu cầu của kiểm toán. Hiện nay một số đối tác của doanh nghiệp chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng hợp tác. Do đó, khoản thu nhập của Novaland trong kỳ nửa đầu năm 2023 bị giảm.

Một ông lớn của lĩnh vực bất động sản cũng đang rất khó khăn đó là Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt.

Theo báo cáo tài chính, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý II/2023 đạt 276 tỉ đồng, lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 300 tỉ đồng. Thế nhưng, lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước khi giảm 137 tỉ đồng, tương đương 33,2%; 6 tháng đầu năm giảm 395 tỉ đồng, tương đương 56,8%. Nguyên nhân khiến Phát Đạt thoát lỗ là do doanh nghiệp thực hiện hoạt động bán tài sản, mà cụ thể ở đây là chuyển nhượng công ty con. Một trong những vấn đề nữa của Phát Đạt chính là tồn kho quá lớn. Tại ngày 30.6.2023, giá trị hàng tồn kho của công ty lên đến 12.170 tỉ đồng. Chỉ tiêu hàng tồn kho chiếm 73,5% tài sản ngắn hạn và chiếm 59% tổng tài sản.

Với tình hình hiện tại, chỉ số về dòng tiền luân chuyển trong doanh nghiệp địa ốc đang là vấn đề cần được chú ý. Như trường hợp của Công ty Phát Đạt, dù đã hạch toán doanh thu tài chính hơn 531 tỉ đồng, song nhiều khả năng doanh nghiệp vẫn chưa có được dòng tiền thực tế từ hoạt động này, bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được ghi nhận âm hơn 526 tỉ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của doanh nghiệp âm hơn 4,5 tỉ đồng. Riêng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 395 tỉ đồng. Nợ phải trả của Phát Đạt tính đến cuối quý II/2023 còn gần 12.111 tỉ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu ngắn hạn là 1.457 tỉ đồng.

Theo thống kê của công ty chứng khoán VPBank (VPBankS), giá trị hàng tồn kho của toàn ngành bất động sản gần như đi ngang so với quý đầu năm. Nguyên nhân bởi hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án.

Cùng đó, khoản mục người mua trả tiền trước cũng thu hẹp. Tỷ lệ người mua trả tiền trước trên hàng tồn kho và xây dựng dở dang của toàn ngành đã giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn chiếm 23%. Trong trường hợp thị trường bất động sản vẫn không có sự cải thiện rõ rệt, tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có thể không còn nhiều dư địa trong nửa cuối 2023.

Vấn đề đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, VPBankS nhận định phần nào đó được giải tỏa áp lực sau khi Nghị định 08 về việc chào bán, giao dịch trái phiếu được ban hành. Hoạt động đàm phán cơ cấu lại thời gian trả nợ đang diễn ra tích cực từ đầu năm đến nay, giúp cho các tổ chức phát hành có thêm thời gian phục hồi kinh doanh và tạo dòng tiền để chi trả các khoản nợ.