Doanh nghiệp bất động sản yếu đủ bề

Quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng nên mỗi khi nguồn tín dụng bị thắt chặt, thị trường BĐS lại điêu đứng.

Liêu xiêu vì nợ

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho biết, trong tổng số 245.000 tỉ đồng dư nợ tín dụng BĐS, dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM là 47%, còn tại Hà Nội là 16%, trong đó nợ xấu từ 8% - 12%. Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2010, có 52 doanh nghiệp BĐS đã niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán có 56% tổng tài sản bằng vốn vay ngân hàng, trong đó vay ngắn hạn là 34%, vay dài hạn 22%.

Sự tác động của thắt chặt tín dụng, lãi suất cao còn làm giảm sức mua đối với thị trường BĐS khiến cho cả đầu ra và đầu vào đều gặp khó khăn. Khi áp lực trả gốc và lãi vay ngày càng nặng nề, các doanh nghiệp BĐS buộc phải hạ giá bán để thu hồi vốn chấp nhận lợi nhuận thấp. Khả năng thua lỗ là hiện hữu, đặc biệt đối với những doanh nghiệp BĐS có tiềm lực tài chính khác.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, phần lớn doanh nghiệp BĐS có qui mô vốn nhỏ (10 - 50 tỉ đồng) chiếm 28%, gấp 11 lần các doan nghiệp có qui mô vốn 500 tỉ đồng trở lên. Thông thường, để triển khai một dự án có qui mô vừa phải, vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm tỉ đồng. Nhưng theo qui định, vốn pháp định 6 tỉ đồng đã đủ để thành lập doanh nghiệp BĐS. Điều này khiến cho doanh nghiệp BĐS mọc lên như nấm với phương thức kinh doanh chủ yếu là "tay không bắt giặc". Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự nhiễu loạn, manh mún, thiếu ổn định của thị trường BĐS thời gian qua.

Khi "vẽ" tô hồng, làm lại thành… màu xám

Không chỉ yếu vì thiếu vốn, việc quản lý rủi ro tài chính của bản thân mỗi doanh nghiệp cũng rất hạn chế, không đánh giá đúng - đủ yếu tố rủi ro và kỳ vọng trong các dự án. "Thực trạng trong quản lý rủi ro tài chính của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, vẫn còn nhiều hạn chế" - ông Hoàng Đức Hùng, Phó Tổng Giám đốc Dịch vụ tư vấn Công ty Ernst & Young đánh giá.

Nhiều doanh nghiệp chưa ý thức được việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư cho mục đích quản lý. Họ thường tô hồng dự án của mình bằng cách "vẽ" ra một dự án đẹp, hiệu quả cao để thu hút các nhà đầu tư cũng như để thuận lợi cho việc vay vốn ngân hàng. Doanh nghiệp chỉ lập báo cáo tài chính khả thi và tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư cho mục đích xin dự án. Tuy nhiên, phân tích này chưa được thực hiện trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng và đầy đủ để đưa ra các giả định trong mô hình dự báo dòng tiền và tính toán một số chỉ số quan trọng, thế nên hiệu quả thực tế triển khai dự án khá khác biệt với báo cáo khả thi, báo cáo cho ngân hàng và báo cáo phân tích dự án nội bộ. Rủi ro mà các doanh nghiệp có thể gặp phải trên thực tế có thể khác xa với giả định ban đầu (ví như sự thay đổi của môi trường kinh tế, chính sách, sự thay đổi nhận định của khách hàng…) nên không đưa ra được các kế hoạch ứng phó kịp thời đối với các biến động trong hoạt động kinh doanh. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng việc lập kế hoạch tài chính hợp lý là yếu tố sống còn, hạn chế được rủi ro trong hoạt động của doanh nghiệp.

Theo kết quả khảo sát của Công ty Ernst & Young, đối với các tổ chức đã thất bại trong các dự án đầu tư BĐS, có tới 73% chủ doanh nghiệp thừa nhận hoạt động kinh doanh đang gặp khó khăn liên quan đến đánh giá rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của các dự án; hơn 50% cán bộ quản lý cao cấp quan ngại rằng hiệu quả kinh doanh của toàn doanh nghiệp bị sụt giảm bởi một số các dự án lớn. Nguyên nhân là do mỗi dự án thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm, trong thời gian đó, luồng tiền bỏ ra lớn hơn rất nhiều so với tiền thu vào. Với tỉ lệ thành công trong việc triển khai các dự án BĐS, thì 50% dự án vượt quá ngân sách ban đầu, 58% dự án bị chậm tiến độ, 42% dự án có vấn đề về chất lượng sau khi hoàn thành. Con số này trên thực tế có thể cao hơn.