Đó là nội dung chính tại Talkshow “Luật Đất đai sửa đổi nhìn từ doanh nghiệp nhỏ và vừa” do tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập tổ chức chiều 17/3.
3 điểm nhấn sửa đổi
Theo chuyên gia Kinh tế Nguyễn Minh Phong, việc sửa đổi Luật Đất đai nhận được sự quan tâm đặc biệt của Đảng, Nhà nước, người dân và cộng đồng doanh nghiệp. Không chỉ khắc phục hạn chế các quy định pháp luật về đất đai, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hướng đến thúc đẩy sự công khai, minh bạch trong quản lý và sử dụng đất.
Thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều sự điều chỉnh về Luật Đất đai. Những sự điều chỉnh này giúp người dân, doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản có nhiều thuận lợi hơn, dễ thở hơn.
Tuy nhiên hiện người dân và các doanh nghiệp bất động sản còn gặp rất nhiều khó khăn, nhất là việc tiếp cận với nguồn thông tin chính xác, minh bạch, kịp thời. Đối với doanh nghiệp việc sớm tiếp cận được thông tin những quỹ đất, diện tích đất giúp họ có thể đưa ra quyết định đầu tư, hoặc xin chủ trương đầu tư.
Hay đối với người dân thì cấp đổi mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đăng ký những biến động đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là những vấn đề nóng đang được nhiều người quan tâm. Ngoài ra người dân và doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những vấn đề như giá đất, khung đất...
“Thực tế, hiện Luật Đất đai còn nhiều bất cập cần được tháo gỡ cho người dân cũng như doanh nghiệp. Đây chính là những vấn đề mà Luật Đất đai sửa đổi lần này đề cập đến” – ông Nguyễn Minh Phong thông tin.
Đồng thời ông nêu câu hỏi, đối với Luật Đất đai sửa đổi lần này, dưới góc dộ doanh nghiệp có những điểm nào mới, nổi bật?, CEO Công ty Bất động sản Hà Nội Housing Ngô Hồng Thanh cho rằng, Dự thảo về Luật Đất đai sửa đổi lần này có 9 điểm, nhưng theo cá nhân thấy có 3 điểm nổi bật.
Thứ nhất, tại Điểm 1 liên quan đến đất đai và cấp sổ đỏ. Ở Khoản 2 điều 110 có ghi rõ là đối với người dân, hộ cá thể có thể xin cấp, đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất online trên trang điện tử của Chính phủ. Việc này nếu thực hiện được sẽ là bước tiến mới giúp cho các thủ tục hành chính đối với cấp đổi sổ của người dân được dễ dàng hơn bao giờ hết và minh bạch.
Thứ hai chính là bỏ khung giá đất. Trước đây, khung giá đất được quy định và được ban hành bởi Chỉnh phủ 5 năm một lần với giá sàn và giá trần. Ở mỗi một tỉnh lại sử dụng hệ số k để áp giá đất ở từng vị trí. Sửa đổi lần này rất lớn ở chỗ, khung giá đất được các tỉnh, thành tự xây dựng dựa theo biến động của thị trường tại từng thời điểm. Việc xây dựng khung giá đất được điều chỉnh mỗi năm một lần giúp cho khung giá đất khá tiệm cận với giá đất của từng thời điểm ở từng địa phương
Thứ ba là vấn đề giao đất, cho thuê đất tuyệt đối thông qua đấu giá, đấu thầu. Điều này rất minh bạch giúp cho các doanh nghiệp, các đơn vị phát triển dự án dễ dàng tiếp cận và đưa ra quyết định đầu tư.
Đầu thầu hướng về tính thị trường
Trước câu hỏi của ông Nguyễn Minh Phong, nếu dự thảo thông qua với việc điều chỉnh giá hàng năm, đấu giá thông qua đấu thầu... liệu giá đất có mang tính thị trường hay chưa?, CEO Ngô Hồng Thanh lập luận, tôi nghĩ, mục đích chính của Luật Đất đai sửa đổi là đưa khung giá đất tiệm cận được với giá thị trường.
Nếu chúng ta thực hiện được những điểm mới này sẽ rất tốt cho các bên liên quan. Tuy nhiên rất khó có thể chính xác giá trị tuyệt đối, nhưng nếu chúng ta đưa ra khung giá đất tiệm cận, hoặc đạt được khoảng 70% giá thị trường là sự thành công rất lớn.
Vậy đối với việc điều chính khung giá đất mỗi năm một lần nhưng tùy theo địa phương, tùy theo nhóm đối tượng mục tiêu để có thể giữ ổn định giá đất theo thời hạn nhất định như giao 3 năm, 5 năm... để tạo căn cứ cho doanh nghiệp xây dựng kế hoạch...?, ông cho rằng, đây là điều rất tốt giúp cho các doanh nghiệp an tâm, tính toán được chi phí đầu vào, cũng như các doanh nghiệp nước ngoài mong muốn vào Việt Nam đầu tư không phải thấp thỏm, lo lắng về biểu giá đất sẽ có nhiều sự thay đổi. Bởi lẽ, hiện khung giá đất quá thấp so với giá thị trường.
Vì vậy, các nhà đầu tư hoặc công ty bất động sản rất lo lắng về sự bất ổn về khung giá đất. Nhưng khi đưa khung giá đất tiệm cận với thị trường, lúc này chỉ phụ thuộc việc tăng hay giảm của thị trường, trong đó Chính phủ sẽ có những chính sách điều chỉnh giá bất động sản. “Điều này giúp cho nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản hay doanh nghiệp đầu tư nước ngoài biết rõ về cơ chế, chính sách, khung giá đất và chi phí đầu vào để họ đưa ra quyết định đầu tư” – vị này nói.
Không lo thất thế, chỉ mong minh bạch
Với câu hỏi doanh nghiệp nhỏ và vừa nếu tham gia đấu thầu bình đẳng với các doanh nghiệp lớn có lo ngại bị thất thế không?, CEO Ngô Hồng Thanh nhận định: Đây là điểm rất mừng đối với doanh nghiệp. Bởi, với các cơ chế chưa áp dụng, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn đầu tư luôn thấp thỏm, lo âu. Khi quyết định đầu tư, triển khai khảo sát, triển khai dự án nào đó không biết chắc chắn có thành công hay không.
Tuy nhiên, nếu cơ chế này được áp dụng để doanh nghiệp có cơ sở pháp lý, có được quyết định chủ trương đầu tư từ tỉnh đến các sở, ban, ngành sẽ có lộ trình cụ thể, rõ ràng. Điều này giúp cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm vào quyết định đầu tư của họ.
“Khi đấu giá, đấu thầu một cách minh bạch các doanh nghiệp nhỏ sẽ chịu nhiều khó khăn, không có được những giá hay dự án như trước đây, qua đấu giá chắc chắn giá sẽ cao hơn và đó là trở ngại đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Tuy nhiên, chúng tôi cũng có những sách lược rất cụ thể. Nếu nhận thấy khả năng không thể đáp ứng được, doanh nghiệp có thể thành lập các công ty cổ phần và kêu gọi vốn đầu tư, hợp sức, hợp lực lại để có đủ năng lực trienr khai các dự án” – vị này tự tin.
Về giá đất có thể lên khi mà thông qua đầu thầu hay không?, CEO này cho rằng, giá đất sẽ không lên, hoặc xuống khi giá đất, quỹ đấy, diện tích đất ở khu vực đó vẫn được thị trường tiếp nhận ở mức giá nào đó, thời điểm nào đó. Điều này không ảnh hưởng đến giá đất.
Để xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều đóng góp của các cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên ở góc độ doanh nghiệp, điều mong mỏi nhất là các cơ chế, quy định rõ ràng, sự minh bạch, bình đẳng sát với hoạt động thực tế của doanh nghiệp. Đặc biệt là tiếp cận được nguồn thông tin kịp thời, chính xác và đầy đủ. Chỉ có như vậy, các doanh nghiệp nhỏ và vừa mới bớt đi những khó khăn khi triển khai những kế hoạch hay xây dựng những kế hoạch, dự án...
Các doanh nghiệp nhỏ và vừa còn nhiều hạn chế về quy mô, nguồn vốn nên khó các định được mục tiêu hay khả năng đến đâu. Vì vậy, cần phải cân nhắc lỹ lưỡng, tìm hiểu về Luật, cơ chế, thể chế chính sách và điều kiện từng dự án. Phải xác định được năng lực của mình đủ tốt đến đâu để đưa ra quyết định làm cái gì, làm ở quy mô như thế nào và làm trong vòng bao lâu để phù hợp với năng lực của họ. Đặc biệt, doanh nghiệp nhỏ và vừa cần có đội ngũ pháp chế hoặc những đơn vị tư vấn pháp lý hay sử dụng đơn vị thứ ba để có thể tư vấn, tham vấn để doanh nghiệp đưa ra quyết định đúng đắn...
