Đối mặt nhiều thách thức, cửa sáng nào cho bất động sản năm 2019?

Năm 2019, thị trường BĐS được dự báo sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. 

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, để thị trường BĐS có thể phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững cần sớm tháo gỡ những “điểm nghẽn”. Hiện, còn tồn tại đến 7 “điểm nghẽn” khác nhau, có tác hại khác nhau đến thị trường. Trực quan và dễ nhận thấy nhất đó là "điểm nghẽn" về công tác GPMB và "điểm nghẽn" về chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch BĐS. Nhiều DN lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Báo cáo từ các công ty tư vấn địa ốc chuyên nghiệp đều chỉ rõ, thế kiềng 3 chân: BĐS nghỉ dưỡng - căn hộ - đất nền có nguy cơ rung lắc mạnh. Căn nguyên bởi, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng condotel không có nguồn cung mới, sản phẩm giậm chân tại chỗ ở nhà đầu tư F2. Tuy nhiên, sản phẩm nhà ở hợp lý (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) có dấu hiệu trở lại ngôi vương trong năm 2019. Đáng nói, với chủ trương giãn dân ra ngoại thành, các địa bàn như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh… nhanh chóng là tâm điểm quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, với sự xuất hiện của 1.600 căn nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị mới Kim Chung của Handico; đại dự án Vincity Ocean Park và Vincity Sportia Tây Mỗ, "hút" số đông người thu nhập trung bình, trung bình khá. Tuy nhiên, theo Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Hải Phát Vũ Kim Giang, nhà giá trung bình thấp vẫn đang cao, và sẽ vẫn luôn cao, nhất là nhóm nhà ở có mức giá từ 500 - 700 triệu đồng, từ 1 tỷ - 1,5 tỷ đồng/căn hộ, thậm chí, tiệm cận đến dưới 2 tỷ đồng. Nguồn cầu luôn cao, nguồn cung có tiềm năng nên nhiều khả năng, các nhà đầu tư phát triển sẽ đầu tư nhanh, bán nhanh, thu hồi vốn chờ chu kỳ tiếp theo vào năm 2019.

Kết thúc năm 2018, chỉ số kinh tế Việt Nam vẫn ổn định nên không có lý do gì phải lo ngại thị trường BĐS sẽ đổ vỡ trong năm 2019. Thị trường BĐS có thể theo một chu kỳ tăng trưởng đến đỉnh và suy thoái. Trước đây, chu kỳ đó ngắn và có độ lõm sâu, nhưng bây giờ do các yếu tố của thị trường đều tốt hơn nên chu kỳ ấy dài hơn thời gian trước rất nhiều, độ lõm nông hơn.

Thực tế, quý cuối năm 2018, giao dịch BĐS giá bình dân và trung cấp đã có sự sôi động hơn so với các quý đầu năm. Các dự án tốt của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Him Lam… đều có giao dịch cải thiện so với đầu năm. Dự báo, ít nhất nửa đầu năm 2019, hoạt động bán – mua dự báo vẫn ghi nhận các số liệu khá tích cực, không trầm lắng quá lớn như dự đoán.

Thị trường BĐS thường diễn tiến theo hình sin bất đối xứng. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường có dấu hiệu phục hồi khá rõ nét. Đến năm 2015 và 2016 ghi nhận sự sôi động và hồi phục mạnh. Đó là lý do tại sao trong năm 2017 và 2018, không có quá nhiều bước chuyển quá ấn tượng. Rõ ràng, chủ đầu tư và người mua đã thận trọng hơn sau sự phát triển khá nhanh trong 2 năm vừa qua. Đây là dấu hiệu đáng mừng hơn đáng lo khi thị trường BĐS có khoảng lặng cần thiết, tạo bước đệm phát triển vững chắc hơn.

Trong năm 2019, “sức khỏe” thị trường vẫn ổn định, song các DN BĐS cũng cần hết sức thận trọng. Ít nhất là lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với số đông thị hiếu khách hàng hơn về trung hạn và dài hạn.