Kinhtedothi - Ngày 29/10, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã tổ chức hội thảo chuyên đề "Tái thiết khu chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt".
Hội thảo được tổ chức khi Luật Nhà ở sửa đổi sắp được đưa ra Quốc hội thông qua với 7 Điều khoản liên quan đến cải tạo chung cư cũ. Nhiều đại biểu kỳ vọng, những thay đổi của chính sách sẽ giúp việc tái thiết chung cư cũ của các địa phương thoát khỏi tình trạng bế tắc hiện nay.
Mong muốn quá nhiều?!
Người dân muốn gì khi cải tạo chung cư cũ? Đây là câu hỏi không khó để trả lời nhưng lại rất khó để thực hiện. Không chỉ Hà Nội với quỹ chung cư cũ khổng lồ gặp khó mà ngay cả với các địa phương có số lượng đếm được trên đầu ngón tay cũng thấy bất lực. Thành Vinh (Nghệ An) với khu Quang Trung hư hỏng nặng từ nhiều năm nay hay Việt Trì (Phú Thọ) với khu chung cư nhà máy dệt đã xuống cấp đến mức nguy hiểm đều chưa thể triển khai được việc tái thiết. Còn Hà Nội thì sao? Với nỗ lực trong 10 năm qua, với những dự án thí điểm kèm theo nhiều chính sách đặc thù ưu đãi, đến thời điểm này kết quả đạt được cũng chưa được nhiều.
Chung cư C2 Trung Tự, quận Đống Đa. Ảnh: Phạm Hùng
|
Trong khi các khu chung cư ngày một già nua, ọp ẹp thì những vấn đề mâu thuẫn phát sinh trong cải tạo, tái thiết lại ngày một nhiều hơn. Nếu như trước đây, Hà Nội đã rất khó để cải tạo chung cư cũ thì những năm trở lại đây gần như mọi dự án đều "bất động" bởi quy định hạn chế chiều cao xây dựng tại các quận nội thành cũ. Nguyên nhân bởi hầu hết các chung cư cũ của TP đều nằm trong khu vực bị giới hạn chiều cao công trình. Bài toán cân đối lợi ích giữa người dân - Nhà nước - nhà đầu tư không thể tìm ra được lời giải cho phù hợp khi người dân thì luôn mong muốn hệ số đền bù tái định cư càng cao càng tốt.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, mục tiêu của chính sách cải tạo chung cư cũ là tái thiết toàn khu chứ không phải là cải tạo từng nhà, manh mún như các dự án đã làm trong thời gian qua. DN được giao làm nhà đầu tư theo nguyên tắc tự cân đối tài chính nhưng phải đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích của các bên. Về phía Nhà nước, chính quyền là người khởi xướng và tạo điều kiện thuận lợi cho dự án, có thể tham gia đầu tư một số hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội cần thiết. Theo đánh giá của các chuyên gia, mục tiêu đặt ra cho cải tạo chung cư cũ là hoàn toàn đúng đắn nhưng vấn đề là các chính sách để thực hiện chưa đúng hướng, chưa thực sự tạo điều kiện, mặt khác diễn biến của thị trường BĐS đã tác động tiêu cực đến công cuộc cải tạo chung cư cũ. Bên cạnh đó, quan trọng nhất đó là việc xác định quyền lợi - trách nhiệm của các bên liên quan chưa rõ ràng, thiếu minh bạch đã khiến cho nhiều dự án bị "sa lầy".
Cần tính đến lợi ích của cả đô thị
Với kinh nghiệm nhiều năm trong công tác quản lý quy hoạch, TS Đào Ngọc Nghiêm phân tích, ngay từ năm 2000, Hà Nội đã có các dự án thí điểm về cải tạo chung cư cũ là Kim Liên, Trung Tự và Văn Chương. Mỗi dự án lại đưa ra một mô hình, giải pháp khác nhau. Kim Liên đưa ra phương án cải tạo toàn bộ, hài hòa lợi ích bằng việc hỗ trợ dự án ở nơi khác. Để cải tạo khu Kim Liên, TP đã cấp 6ha đất ở khu vực Cầu Giấy cho chủ đầu tư để thực hiện dự án. Với dự án Nguyễn Công Trứ, nhiều lần điều chỉnh để thỏa mãn nhu cầu của người dân và kết quả là dự án mất cân đối tài chính nghiêm trọng… Tại khu Giảng Võ, việc áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân về các quyền lợi cũng không mang lại sự thành công khi chỉ một hai nhà đơn lẻ thực hiện được dự án cải tạo.
Nguyên nhân thứ nhất khiến việc cải tạo chung cư cũ chưa thành công đó là chưa xác định được nguồn lực để thực hiện. Thứ hai đó là chưa xác định được vai trò của từng chủ thể. Vấn đề thứ ba nằm ở việc xác định mục tiêu. Tái thiết chung cư cũ chỉ để cải tạo chỗ ở cho những người dân sống trong đó hay là tìm ra mô hình để đô thị đẹp hơn, văn minh hơn (?). Nhiều chuyên gia tại hội thảo đã nhắc đến việc phải đổi mới trong cải tạo chung cư cũ trong đó tập trung vào quy hoạch. "Trước hết cần thống nhất quan niệm vì mục đích tạo lập diện mạo đô thị, vì lợi ích chung của toàn đô thị. Như vậy, phải tuân thủ quy hoạch chung đã được phê duyệt" - TS Đào Ngọc Nghiêm khẳng định.
Cũng liên quan đến vấn đề quy hoạch, nhiều chuyên gia đồng nhất quan điểm, cần đổi mới quy trình lập dự án, Nhà nước phải đứng ra lập quy hoạch và tạo chính sách, điều kiện rồi sau đó mới giao hoặc chọn nhà đầu tư, hợp tác xã để thực hiện. Quy hoạch phải có sự tham gia của cộng đồng, người dân. Bởi không thể đưa ra một mô hình mẫu, điển hình cho mọi chung cư, mọi địa phương. Không thể áp dụng mô hình của TP Hồ Chí Minh hay Nghệ An cho Hà Nội. Chính quyền là người có trách nhiệm xác định mô hình thực hiện cho chính địa phương mình.
