Đối tượng được vay ưu đãi nhà ở xã hội gặp “bất lợi”?

Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu xoay quanh vấn đề này.

Ông đánh giá như thế nào về một số nội dung được sửa đổi, bổ sung mà Ngân hàng Nhà nước quy định tại Thông tư 20/2021/TT-NNHN?

- Khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN quy định sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 2 Thông tư 25/2015/TT-NHNN quy định đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, nên đã loại bỏ đối tượng vay vốn mua, thuê mua NƠXH. Như vậy, kể từ ngày 20/1/2022 việc vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định chỉ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Nếu hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua NƠXH chỉ được vay ưu đãi tại NH CSXH, bắt buộc phải thực hiện gửi tiết kiệm NƠXH. Trong lúc các NHTM do Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt việc cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi mua, thuê mua NƠXH trong 15 năm qua. Quy định này của NHNN không hợp tình hợp lý, gây bất lợi cho những đối tượng hưởng chính sách NƠXH, gây ra những “xung đột” về quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Những “xung đột” mà ông nhắc tới ở đây là gì?

- Việc NHNN không cho phép tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho vay vốn ưu đãi mua, thuê mua NƠXH làm phát sinh “xung đột pháp luật” vì không phù hợp với quy định hiện hành, cụ thể: Khoản 2 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để mua, thuê mua NƠXH khi đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương thức vay vốn theo quy định của NH CSXH hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; Người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi từ NH CSXH hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thanh toán tiền mua, thuê mua NƠXH.

Bên cạnh đó, Thông tư 20/2021/TT-NHNN còn phát sinh mâu thuẫn với chính Thông tư 25/2015/TT-NHNN, Thông tư 25 quy định khách hàng được vay vốn ưu đãi mua, thuê, thuê mua NƠXH mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà. Nhưng do không bị bãi bỏ nên khoản 3 Điều 6 Thông tư số 25/2015/TT-NHNN vẫn còn hiệu lực pháp luật, dẫn đến mâu thuẫn với khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN và không thống nhất, đồng bộ với quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã bãi bỏ trường hợp cho vay ưu đãi để “thuê”, chỉ quy định cho vay ưu đãi “mua, thuê mua” NƠXH.

Có thể nhận thấy, NHNN loại bỏ đối tượng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH căn cứ vào khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014, nhưng Luật Nhà ở 2014 còn nhiều quy phạm pháp luật khác quy định chính sách ưu đãi về NƠXH. Do vậy, việc NHNN không xem xét trên bình diện tổng thể các chính sách ưu đãi về NƠXH và quy phạm pháp luật khác của Luật Nhà ở 2014 là chưa đầy đủ, toàn diện, không phù hợp với thực tiễn.

Nếu thực thi những quy định như trên, sẽ gây ra những khó khăn như thế nào đến kế hoạch phát triển NƠXH thời gian tới?

- Việc NHNN không cho phép tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định cho vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH dẫn đến đối tượng hưởng chính sách NƠXH là những người bị thiệt thòi nhất. Thực tiễn hơn 15 năm qua chứng minh, NHTM được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt, hiệu quả việc cho vay ưu đãi  để mua, thuê mua NƠXH hoặc xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở. Qua tổng kết, từ 1 đồng cấp bù lãi suất từ NHNN thì NHTM huy động thêm 33 đồng vốn xã hội.

Trong khi NH CSXH không tham gia thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 – 2016, mà mới chỉ tham gia cho vay ưu đãi NƠXH thời gian gần đây; đồng thời, do Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách cho vay ưu đãi NƠXH giai đoạn 2015 - 2020, nên NH CSXH hầu như mới chỉ cho một số hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi và cũng chỉ cam kết từ 1 đồng vốn cấp từ ngân sách Nhà nước thì huy động thêm 1 đồng vốn xã hội mà thôi.

Có thể khẳng định, nguyên nhân chính dẫn đến chương trình phát triển NƠXH thời gian qua không đạt theo đúng kế hoạch đề ra là do thiếu “vốn mồi” từ ngân sách Nhà nước. Nếu thực hiện theo quy định tại Thông tư 20, sẽ tiếp tục làm chậm tiến trình, ảnh hưởng đến mục tiêu chương trình NƠXH giai đoạn 2021 – 2026.

Vậy để khắc phục những vướng mắc trên cần có giải pháp gì, thưa ông?

- Chúng tôi khẩn thiết kiến nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo NHNN rà soát, báo cáo, để xem xét quyết định để đảm bảo khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN thống nhất, phù hợp với các quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 như sau: Giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 25/2015/TT-NHNN (chỉ bỏ mục đích “thuê”), đối tượng vay vốn để mua, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. 

Khách hàng vay vốn ưu đãi mua, thuê, thuê mua NƠXH thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà; Vay vốn ưu đãi xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tối đa bằng 70% giá trị dự toán, không quá 500 triệu đồng và vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Năm 2022, khi xem xét xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi), đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ bổ sung thêm cụm từ “mua, thuê mua NƠXH” đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của các quy định pháp luật về chính sách ưu đãi tín dụng về NƠXH theo hướng hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi từ Nhà nước thông qua NH CSXH, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc mua, thuê mua NƠXH.

Ngoài ra, đề xuất Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách về NƠXH, vào các Chương trình mục tiêu quốc gia, được sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước chi trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2026, có căn cứ pháp luật để bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện chính sách về NƠXH.

Xin cảm ơn ông!