Đồng Nai: cấp sổ đỏ “thần tốc”, Văn phòng đăng ký đất đai bị khiếu nại

Xuất phát từ việc tổ chức chơi hụi, vợ chồng ông V.M.P và bà N. T. Ng nợ bà Trần Thị Cành gốc và lãi là hơn 500 triệu đồng; nợ bà Lê Thị Long số tiền 200 triệu đồng. Qua trao đổi điện thoại và đối chất tại tòa, ông P và bà N thừa nhận khoản nợ trên, đồng thời hứa bán thửa đất số 93, tờ bản đồ số 22 (diện tích 888m²) tại khu Tân Hưng, thị trấn Đức Phong, huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước (nay là xã Bù Đăng, tỉnh Đồng Nai) để trả cho bà Cành và bà Long.

Ngày 11/2/2025, vợ chồng ông P - bà N ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Đ.T với giá 1,5 tỷ đồng. Chỉ đến sáng hôm sau (12/2/2025), Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bù Đăng đã hoàn tất thủ tục sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Sau khi bán đất, vợ chồng ông P - bà N không trả nợ cho bà Cành, bà Long như đã hứa, dẫn đến khiếu kiện.

Việc hồ sơ chuyển nhượng được giải quyết “thần tốc” trong vòng 6 tiếng khiến bà Cành, bà Long không kịp nộp đơn ngăn chặn, từ đó thiệt hại quyền lợi. Bà Cành, bà Long đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan chức năng và được hướng dẫn để đảm bảo quyền lợi cần khởi kiện ra tòa. 

Ngày 26/6/2025, VPĐKĐĐ - Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) ban hành Kết luận giải quyết tố cáo số 03/KL-VPĐKĐĐ. Theo đó, bà Cành, bà Long tố cáo Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bù Đăng đã cho phép vợ chồng ông P - bà N chuyển nhượng đất nhằm tẩu tán tài sản, chiếm đoạt của các bà. Kết luận nêu rõ: “Thời gian giải quyết hồ sơ này chỉ trong vòng 4 - 6 tiếng đồng hồ, quá nhanh so với bình thường, có dấu hiệu tiêu cực” - nội dung tố cáo là đúng một phần.

Cụ thể, hồ sơ của ông Đ.T được giải quyết nhanh hơn các hồ sơ khác: tiếp nhận lúc 14 giờ 27 phút ngày 11/2/2025 và trả kết quả lúc 10 giờ 54 phút ngày 12/2/2025, tổng cộng 20 giờ 27 phút (tương đương 6 giờ 27 phút làm việc). Trong khi đó, theo quy định thời gian giải quyết thủ tục này tối đa 10 ngày làm việc và vẫn còn nhiều hồ sơ trước đó chưa được xử lý.

Ngày 20/8/2025, thực hiện chỉ đạo của Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT), VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai ban hành Văn bản số 2125/VPĐKĐĐ-KHTH, khẳng định nội dung tố cáo “hồ sơ chuyển nhượng đất của ông T được giải quyết nhanh hơn các hồ sơ khác” là có cơ sở. Tuy nhiên, nội dung tố cáo cho rằng lãnh đạo và nhân viên VPĐKĐĐ huyện Bù Đăng cố ý tiếp tay để vợ chồng ông P - bà N tẩu tán tài sản là không có căn cứ.

Ngày 27/6/2025, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bù Đăng đã tổ chức họp kiểm điểm trách nhiệm lãnh đạo, nhân viên liên quan. VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai cũng đã quán triệt, chấn chỉnh trong toàn hệ thống để tránh tái diễn sai sót.

Về nội dung sự việc trên, theo luật sư Lê Thị Thúy Nga - Hãng Luật MKLaw (Đoàn TPTP Đà Nẵng) cho rằng, vụ việc trên cho thấy có hai vấn đề pháp lý cần được làm rõ:

Thứ nhất, về trách nhiệm dân sự, việc vợ chồng ông P - bà N đã cam kết bán đất để trả nợ nhưng sau đó lại chuyển nhượng cho người khác và không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 280 Bộ luật Dân sự 2015 (nghĩa vụ phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết). Người bị thiệt hại là bà Cành có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân sự giữa ông P - bà N và ông T là giao dịch nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba). 

Thứ hai, về thủ tục hành chính, việc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bù Đăng giải quyết hồ sơ chuyển nhượng chỉ trong vòng hơn 6 tiếng là trái với tính công bằng, minh bạch theo Điều 224 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024), trong đó quy định cơ quan đăng ký đất đai phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch, đúng trình tự, thời hạn giải quyết hồ sơ. Thông thường, theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai là không quá 10 ngày làm việc, trừ trường hợp đặc biệt. Việc ưu tiên bất thường cho một hồ sơ trong khi các hồ sơ khác tồn đọng là có dấu hiệu vi phạm nguyên tắc quản lý hành chính, thậm chí có thể bị xem xét trách nhiệm công vụ theo Luật Cán bộ, công chức 2008 (sửa đổi 2019). 

Luật sư Nga nhấn mạnh: “Nếu tòa án xác định giao dịch mua bán đất này là nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, thì hoàn toàn có cơ sở tuyên vô hiệu, khôi phục quyền lợi cho bà Cành. Đồng thời, trách nhiệm của cán bộ VPĐKĐĐ trong việc giải quyết hồ sơ “thần tốc” cũng cần được xem xét xử lý nghiêm theo quy định về kỷ luật hành chính và trách nhiệm bồi thường Nhà nước (nếu có thiệt hại phát sinh trực tiếp từ hành vi trái pháp luật của cơ quan này)”.