Dòng tiền đầu tư bất động sản miền Bắc đang dịch chuyển về đâu?

Xu hướng dịch chuyển rõ nét

Thị trường BĐS đang bước vào một chu kỳ vận động mới, trong đó ghi nhận hiện tượng dòng tiền từ các nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ vào thị trường miền Nam, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai... Từ một hiện tượng ngắn hạn mang tính phòng ngừa rủi ro, nay đang dần trở thành chiến lược dài hơi khi nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm cơ hội từ sự hồi phục sớm và nền tảng hạ tầng, pháp lý ổn định của khu vực phía Nam.

Trong suốt giai đoạn 2021 – 2023, nhiều phân khúc tại thị trường BĐS miền Bắc, đặc biệt ở Hà Nội và các tỉnh giáp ranh như Bắc Ninh, Hưng Yên... đã tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, việc thiếu dự án mới, pháp lý bị "ách tắc", giá bán cao nhưng thanh khoản thấp khiến không ít nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp rơi vào tình trạng “chôn vốn”, khó xoay vòng dòng tiền.

Trong khi đó, báo cáo quý II/2025 từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân từ miền Bắc tham gia vào các dự án tại TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai tăng từ mức 21% (2022) lên hơn 38%. Đáng chú ý, không ít nhà đầu tư có xu hướng chuyển hẳn chiến lược từ “lướt sóng” sang nắm giữ dài hạn các sản phẩm căn hộ cao cấp, nhà phố, đất nền khu đô thị quy hoạch bài bản.

Còn theo thống kê của CBRE Việt Nam, lượng căn hộ chào bán tại TP Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm 2025 tăng 25% so với cùng kỳ 2024, trong đó tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70% – mức cao nhất trong vòng 3 năm qua. Điều này cho thấy lực cầu đang quay lại mạnh mẽ, đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư ngoài vùng. Không chỉ tập trung ở TP Hồ Chí Minh, dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc còn đổ vào thị trường Đồng Nai nơi nổi bật với các khu đô thị công nghiệp hiện đại như VSIP, Becamex hay những khu vực được đánh giá sẽ trở thành “thủ phủ công nghiệp mới” khi Sân bay Long Thành bước vào giai đoạn tăng tốc thi công.

Thị trường phía Nam đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét với hàng loạt dự án mới được triển khai, cũng như nhiều dự án đã và đang tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để tái khởi động, mở bán trở lại. Nhờ đó, nguồn cung phía Nam trở nên đa dạng hơn, nhiều dự án được chào bán với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng, đáp ứng được nhu cầu tích lũy bị nén trong thời gian dài. Sự hồi phục này đã thu hút không ít khách hàng, nhà đầu tư quan tâm, trong đó có một lượng đáng kể nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Theo đó, giá BĐS ở các khu vực vùng ven TP Hồ Chí Minh (cũ) (Long An, Bình Dương, Đồng Nai) không quá cao, còn dư địa tăng trưởng tốt, đồng thời được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc, sân bay quốc tế Long Thành. Ngoài ra, việc các tập đoàn BĐS lớn, uy tín đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam cũng tạo tâm lý an tâm, trở thành "lực kéo" quan trọng thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các thị trường phía Bắc. Song song đó, nhiều sàn giao dịch BĐS có trụ sở tại miền Bắc cũng đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam.

Không dừng lại ở những thị trường BĐS truyền thống, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu tìm kiếm các thị trường mới, có tiềm năng phát triển và biên độ tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung “lướt sóng" kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Xu hướng ưu tiên các sản phẩm BĐS đa mục đích, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác cho thuê, sinh lời ổn định, nằm trong các khu tổ hợp đa tiện ích đang được quan tâm nhiều hơn.

Tác động tích cực từ môi trường pháp lý

Thay vì đầu cơ đất nền pháp lý mập mờ như giai đoạn trước, nhà đầu tư miền Bắc đang thể hiện sự thận trọng và bài bản hơn khi lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và được định hướng phát triển lâu dài. Phân khúc căn hộ cao cấp, nhà phố thương mại hay bất động sản khu công nghiệp tích hợp đang là tâm điểm lựa chọn. Xu hướng dòng tiền Bắc – Nam phản ánh sự chuyển đổi khẩu vị đầu tư từ rủi ro sang bền vững.

Nhà đầu tư miền Bắc vốn quen “lướt sóng”, nay bắt đầu ưu tiên dòng sản phẩm có dòng tiền khai thác ổn định, phù hợp xu hướng tích sản trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động. Ngoài ra, môi trường pháp lý và tín hiệu điều hành chính sách tại TP Hồ Chí Minh cũng được đánh giá là nhất quán và tích cực hơn, giúp củng cố niềm tin của dòng tiền đầu tư miền Bắc.

Tuy nhiên, sự đổ bộ của dòng tiền miền Bắc vào miền Nam cũng đặt ra cảnh báo về hiện tượng “thổi giá”, “lướt sóng” trở lại tại một số điểm nóng như Thủ Đức, Dĩ An, Biên Hòa, nếu không có cơ chế kiểm soát tốt, thị trường có thể tái diễn những cơn sốt ảo như giai đoạn 2018 – 2019. Vì vậy, nhà đầu tư cần tránh hiệu ứng tâm lý đám đông, thay vào đó nên nghiên cứu kỹ lưỡng khu vực, tính thanh khoản thực tế và kế hoạch phát triển hạ tầng gắn với dòng dân cư thực.

Sự dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào thị trường BĐS miền Nam là một tín hiệu đáng chú ý, phản ánh sự tái cấu trúc về chiến lược đầu tư, kỳ vọng tăng trưởng và lựa chọn phân khúc. Đây vừa là cơ hội cho khu vực phía Nam thu hút vốn, vừa là thách thức cho việc kiểm soát quy hoạch, thị trường và ngăn ngừa rủi ro đầu cơ. Với sự điều hành minh bạch và định hướng phát triển đồng bộ, miền Nam có thể trở thành điểm đến hấp dẫn hàng đầu cho dòng tiền đầu tư BĐS trong trung và dài hạn.