Dự án bất động sản bị siết nợ: Liệu khách hàng có bị “đuổi” ra đường?

Hiện, không ít khách hàng tỏ ra lo lắng vì có thể bị "đuổi" ra đường, bởi nợ đọng của chủ đầu tư.

Chỉ là khuôn khổ pháp lý thực hiện cam kết

Thực ra, việc chủ đầu tư thế chấp dự án hình thành trong tương lai là chuyện bình thường, tuy nhiên khi bán sản phẩm BĐS cần phải giải chấp hoặc phải có sự chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp. Thế nhưng, thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện giải chấp theo đúng quy định để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Dự án The Rubyland, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh, do Công ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Hiện tại, khoảng 300 hộ dân mua căn hộ tại dự án này, sau gần 10 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì chủ đầu tư đã mang dự án đi thế chấp cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) từ năm 2009. Đã thế, khi SCB đưa ra các phương án giải quyết số nợ của chủ đầu tư, thậm chí sẵn sàng không tính lãi, lãi phạt mà chỉ thu hồi nợ gốc, thì Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn chưa có động thái hợp tác xử lý, ngay cả việc thực hiện giấy tờ sở hữu căn hộ cho người dân cũng vậy.

Khách hàng tham khảo thông tin căn hộ tại một dự án bất động sản ở  phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Năm ngoái, việc TP Hồ Chí Minh và Hà Nội công bố những dự án BĐS đã thế chấp ngân hàng khiến thị trường BĐS một phen rúng động. Mới đây, Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa công bố danh sách 50 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng cũng làm xôn xao dư luận, bởi lo lắng từ những bài học nhãn tiền trước đó, tương tự như của cư dân The Rubyland.

Thế nên, với quy định tại Nghị quyết 42/2017, việc khách hàng mua căn hộ dự án hay một sản phẩm BĐS nào đó của dự án đã bị mang đi thế chấp (mà bản thân họ không biết) tỏ ra lo lắng vì sợ bị “đuổi” ra đường, ngay cả khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, là điều không có gì khó hiểu. Tuy nhiên, tại Hội nghị trực tuyến triển khai Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu và Đề án cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016 - 2020 vào đầu tháng 8 vừa qua, Tổng Giám đốc Vietcombank Phạm Quang Dũng cho rằng, Nghị quyết 42 không hề mang lại đặc quyền nào cho ngân hàng. Thực ra, đó chỉ là khuôn khổ pháp lý để ngân hàng và khách hàng có thể thực hiện cam kết ngay từ khi ký hợp đồng, tránh tình trạng khi đi vay, khách hàng cam kết thế chấp, nhưng khi ngân hàng đòi nợ thì khách hàng lại không hợp tác để ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm.

Quyền lợi người mua nhà dự án vẫn được đảm bảo

Theo luật sư Trần Trung Kiên (Công ty Luật Kiên và cộng sự), với quy định mới tại Nghị quyết 42/2017, nếu khoản nợ có đầy đủ điều kiện pháp lý, trong hợp đồng có thỏa thuận về tài sản bảo đảm, khách hàng không trả nợ thì sẽ buộc phải bàn giao cho chủ nợ mà không phải qua tòa án, trừ trường hợp hợp đồng thiếu cơ sở pháp lý. Như vậy, Nghị quyết đã cho phép các ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm là dự án BĐS (đã được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng) và tài sản này sẽ thuộc về ngân hàng đó nếu quá thời hạn trả nợ mà chủ đầu tư không trả được nợ, cho dù khách mua căn hộ tại dự án đó đã thanh toán đủ cho chủ đầu tư.

Chia sẻ với Kinh tế & Đô thị, chị Vương Phương Thảo (quận Thanh Xuân, Hà Nội) không giấu khỏi lo lắng, bởi chị đã tham gia mua một căn hộ chung cư tại dự án trên đường Tố Hữu, đã đóng được 3 lần tiền, tương đương khoảng 65% giá trị căn hộ, việc chủ đầu tư có thế chấp dự án cho ngân hàng hay không thì những khách hàng như chị không thể có thông tin. “Nếu chủ đầu tư dự án nợ không trả đúng hạn thì ngân hàng sẽ siết nợ bằng chính dự án. Vậy, quyền lợi của chúng tôi có được đảm bảo không?” – chị Thảo băn khoăn.

Về vấn đề này, luật sư Trần Trung Kiên cho hay, muốn xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Bộ luật Dân sự mới (có hiệu lực từ 1/1/2017), Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC), TCTD chỉ có một lựa chọn là phải ra tòa và trung bình mất thời gian khoảng 3 năm. Song, Nghị quyết 42 cho phép tòa áp dụng thủ tục rút gọn trong xử lý tranh chấp đối với hợp đồng tín dụng cũng như hợp đồng về xử lý tài sản bảo đảm với khách hàng. Điều này cũng thể hiện rằng, người dân có thể kiện ngân hàng ra tòa nếu quyền lợi của họ bị xâm phạm. Riêng đối với tài sản bảo đảm là dự án BĐS, Nghị quyết quy định bên nhận chuyển nhượng dự án phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng. Như vậy là quyền lợi của người mua nhà tại dự án thế chấp vẫn được đảm bảo.

Nghị quyết 42/2017 là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong xử lý nợ xấu thời gian qua; là động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc xử lý nợ xấu, nhất là trong lĩnh vực BĐS. Thế nhưng điều lạ là, sau một tuần Nghị quyết có hiệu lực, hầu như các ngân hàng vẫn e ngại khi đề cập tới việc thực hiện quy định của Nghị quyết với báo chí, vì cho rằng đây là vấn đề nhạy cảm, phải chờ các văn bản hướng dẫn thực hiện.