Những ngày dần đây, dư luận cả nước vẫn chưa hết xôn xao về vụ việc Cơ quan Công an khởi tố, bắt tạm giam nhóm lãnh đạo Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (Địa ốc Alibaba) về hành vi lừa đảo trong các dự án bất động sản mà công ty này tự vẽ ra để bán cho khách hàng.
Theo kết quả điều tra, xác minh ban đầu, đã có gần 7.000 người chuyển tiền cho Địa ốc Alibaba để mua đất nền tại 40 dự án do công ty này tự vẽ ra với số tiền lên tới 2.500 tỷ đồng. Sự kiện này một lần nữa tiếp tục cảnh báo tình trạng đầu tư tràn lan hưởng lợi nhuận cao theo tâm lý đám đông; tình trạng buông lỏng quản lý đất đai ở địa phương và sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản với những kẽ hở pháp lý chưa được khắc phục.
Kinh doanh theo mô hình “Ponzi”!
| Lần lượt các lãnh đạo của Công ty địa ốc Alibaba bị bắt, hiện nay hàng loạt khách hàng đã đầu tư tiền vào Công ty Alibaba đứng ngồi không yên vì sợ tiền mất tật mang. |
Ngay từ khi “chân ướt chân ráo” bước vào thị trường bất động sản, Địa ốc Alibaba đã nổi tiếng với mô hình kinh doanh khá lạ lùng. Đó là không cần “thân thiện” với chính quyền địa phương, đối đầu với truyền thông chính thống và sẵn sàng “mua lại hợp đồng” với mức lãi suất rất cao.
Theo đó, Alibaba công bố hàng loạt dự án với tên gọi “rất kêu”, tuy nhiên đấy đều là những dự án chưa được phê duyệt, đất dự án vẫn là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục địch và chủ sở hữu thực sự của những mảnh đất này là những cá nhân.
Với mỗi lô đất trong một số dự án của Công ty Alibaba thông thường sẽ được chia làm 3 đợt bán. Mỗi đợt bán đều phân ra làm 2 loại khách: 1 là khách nhận nền, 2 là khách không nhận nền mà chỉ nhận tiền lãi.
Theo đó, khi bán giai đoạn 1, số tiền bán được Địa ốc Alibaba chia theo tỉ lệ 30-70. Nghĩa là 30% sẽ trích ra làm hạ tầng như đường nhựa, điện đường, cây xanh... để chiêu dụ khách hàng sau này. 70% còn lại được tính theo cách phân lô bán nền, mỗi nền đất được chia theo 100m3, với giá bán dao động từ 3-10 triệu đồng/m2 và được xem là giá gốc ban đầu.
Những người mua giai đoạn 1, được xem là những người tuyến đầu mua đất nền thông qua hình thức góp vốn với giá gốc. Sau khi có hợp đồng góp vốn, người mua giai đoạn 1 có trách nhiệm "dẫn dắt" người khác vào mua giai đoạn 2 để hưởng lãi suất cao.
Khi bán giai đoạn 2, Công ty Alibaba sẽ chia theo nguyên tắc 20-80. Theo đó, 20% là khách hàng chọn nhận nền đất và 80% số còn lại chọn nhận lãi suất cao. Ai chọn nhận lãi suất sẽ có thêm điều kiện là nền đất đó được Alibaba có quyền sử dụng.
Giá bán đợt 2 là giá gốc đã bán đợt 1 + lãi suất phải trả cho khách hàng mua đợt 1 + 10% chi phí quản lý của Alibaba. Những người mua đợt 2 này đa phần là bạn bè, người thân, đồng nghiệp của người mua đợt 1. Hay nói một cách dễ hiểu, chính người mua đợt 1 đã "dẫn dắt" những người mua đợt 2 vào mua để được hưởng lãi suất lên đến 36%/năm (tính theo số tiền hợp đồng của người mua đợt 2).
Cũng là lô đất "ma" trong dự án đấy, Alibaba lại tiếp tục tổ chức bán đợt 3 theo nguyên tắc 30-70. Theo đó, 30% sẽ nhận đất và 70% sẽ nhận mức lãi hấp dẫn lên đến 38%/năm.
Giá bán của đợt 3 tương tự như giá bán đợt 2, theo công thức: Giá gốc của đợt 2 + lãi suất trả cho khách mua đợt 2 + 10% chi phí quản lý. Những người mua đợt 3 này đa phần đều là người thân, bạn bè, đồng nghiệp của người mua đợt 2 "dẫn dắt" vào. Cứ như thế, Alibaba tiếp tục bán đợt 4 và cách thức được lập lại như bán đợt 2 và 3.
Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, ông Quách Mộc Tân, Tổng Giám đốc Công ty CP bất động sản An Lạc Tân nhận định, với mô thức kinh doanh của mình, Alibaba không bán đất và dường như công ty này cũng không có ý định bán đất. Theo đó, Alibaba kinh doanh theo mô hình rất nổi tiếng là mô hình Ponzi. Mô hình này được đặt theo tên Charles Ponzi, người đã nổi tiếng với việc áp dụng mô hình này trong năm 1920. Ponzi đã huy động tiền với lợi suất cao và dùng tiền của những người đến sau trả cho chính mình và những người đến trước.
“Những đặc trưng của mô hình Ponzi là phải lớn rất nhanh, liên tục chiêu dụ khách hàng mới, lãi suất càng cao thì sụp đổ càng nhanh. Tuy nhiên, chắc chắn mô hình kinh doanh này sẽ không tồn tại được lâu. Từ mức giá ban đầu khá thấp nhưng với mức cam kết tăng ít nhất 28%/năm thì chỉ sau vài năm giá “đất ảo” mà Alibaba bán sẽ tiệm cận mức giá thị trường. Đến một lúc nào đó, Alibaba sẽ thiếu hụt dòng tiền trả cho những hợp đồng đáo hạn. Lúc đó, toàn bộ mô hình Ponzi của địa ốc Alibaba hiển nhiên sẽ sụp đổ”, ông Tân phân tích.
Lòng tham che mờ lí trí
Sức hấp dẫn của lợi nhuận thông qua đồn đại, rỉ tai, nửa kín nửa hở đã khiến hàng ngàn người theo tâm lý đám đông, đổ xô vào mua bán đất đai của Địa ốc Alibaba mà không hề nghĩ tới hậu quả.
Theo đó, bên cạnh những trường hợp mua đất của Alibaba vì thiếu hiểu biết thì cũng không ít những trường hợp dù biết các dự án đất được phân lô bán nền tại Alibaba là chưa có thật, chưa được chính quyền cấp phép và quy hoạch nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền.
"Khi mua dự án tôi hiểu là chỉ cần xuống tiền ký hợp đồng, không cần phải nhận đất. Sau đó, mời người thân bạn bè tham gia mua thì được nhận lãi suất cao. Nếu mời được nhiều người mua thì trong 1 năm có thể nhận lại mức lãi suất gấp đôi khoản tiền đã bỏ ra mua đất trước đó", chị T (quận Thủ Đức) nói.
Tương tư, vợ chồng ông H (ngụ Đồng Nai) đã đóng gần 500 triệu đồng đầu tư đất nền tại Công ty Alibaba cho biết: “Việc Alibaba sụp đỗ là việc tôi đã đoán trước được, nhưng không nghĩ nó đến nhanh như thế. Không kịp rút tiền ra vợ chồng tôi đang rất hối hận vì đã không nghe lời cảnh báo của người thân trước đó”, ông H tâm sự.
Một nạn nhân khác là bà K (quận 12) đang đứng ngồi không yên vì số tiền mà bà này đầu tư vào địa ốc Alibaba là rất lớn: “Tôi đầu tư muộn, chỉ cách đây có vài tháng, lúc đó nghe sale tư vấn lợi nhuận cao tôi bị mù mắt nên rót hết tiền dành dụm đổ vào. Giờ chỉ còn biết trông chờ vào các cơ quan chức năng sớm làm rõ vụ việc để tôi có thể nhận lại phần nào số tiền mà mình đã đầu tư”, bà K nói.
Hành vi lừa đảo của Địa ốc Alibaba trước đó liên tục được Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) lên tiếng cảnh báo, báo chí đưa tin rầm rộ….Thế nhưng nhiều khách hàng vẫn dễ dãi đầu tư vào các “dự án ma” của Alibaba để tìm kiếm lợi nhuận cao; dễ dãi trao gửi niềm tin vào mức lãi “khủng” mà Alibaba hứa hẹn thuê lại, dù không biết nguồn tiền ấy công ty này làm gì ra trong một thời gian ngắn.
Gần 7.000 khách hàng đã giao 2500 tỷ đồng cho Địa ốc Alibaba để mua đất nền trong 40 dự án “ma” mới chỉ là điều tra ban đầu. Vẫn sẽ còn những vụ án có dấu hiệu lừa đảo tương tự nếu như mọi người không được cảnh báo sớm; nếu như những lỗ hổng pháp lý hướng tới thị trường bất động sản minh bạch chưa được lấp đầy và nếu như công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch của chính quyền các cấp còn bị buông lơi.
Sau khi lãnh đạo Công ty Alibaba bị bắt, cơ quan cảnh sát điều tra đang kêu gọi, những trường hợp tham gia mua đất của Địa ốc Alibaba đứng ra khai báo và tố cáo đến Ban chuyên án.
