Quan điểm đó được đưa ra tại Diễn đàn Đầu tư xây dựng và bất động sản Việt Nam 2011 do Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Công Thương và Tạp chí Kinh tế và Dự báo tổ chức tại Hà Nội ngày 26/8 vừa qua.
Thị trường chưa thể rơi vào tình trạng vỡ "bpng bóng"
Đa số ý kiến cho rằng, nhiều năm qua trên thị trường vốn tồn tại quá nhiều điều không minh bạch, giá cả hàng hóa quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Thị trường bất động sản phát triển quá nóng dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư tăng cung tiền, vay vốn đổ vào địa ốc, thu được lợi nhuận khổng lồ. Sau đợt sôi động hồi đầu năm, thị trường địa ốc Hà Nội rơi vào cảnh trầm lắng, giao dịch chững lại ở hầu hết các phân khúc, hàng loạt dự án giảm giá. Và khi mà thị trường đang có dấu hiệu trở lại với những giá trị thực vốn có của nó, không ít người cho rằng, đó là một điều cần thiết. Thực tế ở Việt Nam hiện nay, giá nhà ở đang cao gấp 25 lần giá tiền thu nhập một năm của một người lao động trung bình, trong khi ở các nước phát triển thì tỷ lệ này là 4 lần; các nước chậm phát triển tỷ lệ này là 2 lần. Điều này rất bất hợp lý.
Chia sẻ với các doanh nghiệp, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, mặc dù thị trường trầm lắng nhưng chưa thể bị "đột quỵ" không gây ra tác động xấu cho thị trường tiền tệ và khủng hoảng tài chính. Ông Võ phân tích, dư nợ tín dụng từ thế chấp bằng bất động sản đang ở mức dưới 10% tổng dư nợ tương đương với 245.000 tỷ đồng. Ở con số này, dù có những đổ vỡ từ thị trường bất động sản cũng không gây đổ vỡ cho thị trường tài chính. Thêm vào đó, vị chuyên gia nhấn mạnh, giá bán bất động sản vẫn cao hơn mức giá thành sản xuất, bao gồm giá đất và giá xây dựng. "Các nhà đầu tư dù giảm 20%, vẫn chưa xuống tới giá thành và vẫn có lãi. Thị trường chưa thể rơi vào tình trạng vỡ bóng bóng", ông Võ nhấn mạnh.
Cùng quan điểm đó, phần lớn các chuyên gia cho rằng, hãy để cho bất động sản tiếp tục về với giá trị thực của nó, và hãy coi việc thị trường sụt giảm về giá và giao dịch là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh để thị trường ổn định và minh bạch hơn.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát của Bộ, giá bất động sản trên thị trường thực tế có sự suy giảm, nhưng giá ở thời điểm cuối tháng 5/2011 vẫn còn cao hơn giá bất động sản vào thời điểm tháng 1/2010 và vẫn cao hơn giá thành tạo lập nên bất động sản. Do đó, thị trường có xu hướng giảm, nhưng khả năng thanh toán cũng như giá trị của bất động sản vẫn nằm trong giới hạn an toàn và các doanh nghiệp bất động sản vẫn có khả năng thanh toán và trả nợ ngân hàng.
Cũng theo ông Nam, giá bất động sản ở Việt Nam mới chỉ bắt đầu giảm. Mức độ giảm chỉ diễn ra mạnh ở một số dự án và khu vực tăng nóng trước đây. Khi giá bất động sản giảm ở mức độ như hiện nay thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản mới chỉ lãi ít hoặc mất lãi chứ chưa đến mức thua lỗ. Bằng chứng là các doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể bán được hàng với mức giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 10 - 15% và nhiều dự án vẫn đồng loạt ra hàng.
Nới lỏng tín dụng đồng nghĩa với việc chống lạm phát giảm đi
Theo chỉ tiêu Quốc hội, lạm phát năm nay cần được kiểm soát ở mức 7%. Tuy nhiên, kết thúc 5 tháng, chỉ số giá tiêu dùng cả nước đã tăng 12,03%, chỉ tiêu chống lạm phạt được nới lên mức 15%. Đến cuối tháng 6, Ủy ban Thường vụ Quốc lại tiếp tục giãn, đưa lạm phát cả năm không vượt quá 17%. Tại hội nghị nhiều chuyên gia cho rằng, với mức lạm phát đang ở 15,68% thì để giữ mức 20% đã là may mắn, kéo xuống 17% đúng như mục tiêu là sự nỗ lực cố gắng không ngừng của cả nền kinh tế. Đặc biệt, thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ nặng nề và bị chi phối bởi nhiều nhóm lợi ích nên cần phải kiểm soát tín dụng và thận trọng với những nguồn vốn nóng.
Trong thời buổi khó khăn, rất nhiều doanh nghiệp ngành xây dựng đang "đói vốn". Song, phía Ngân hàng Nhà nước khẳng định, sẽ tiếp tục áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, ít nhất là cho đến cuối năm nay. Tại diễn đàn, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay, với mục tiêu chống lạm phát đặt lên hàng đầu, Chính phủ không nên nới lỏng tín dụng cho bất động sản. Vị chuyên gia nhấn mạnh, nới lỏng tín dụng tức là phát ra tín hiệu thay đổi mục tiêu, đồng nghĩa với việc chống lạm phát giảm đi. Trước mắt cần hy sinh lợi ích ngắn hạn của doanh nghiệp để nghĩ đến vận mệnh của đất nước.
Trong giai đoạn trước mắt, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nên từ nay cho đến quý II/2012, thị trường vẫn chưa thể phục hồi. Do vậy, giá nhà, đất sẽ còn giảm nữa.
Trước tình cảnh này, các chuyên gia cho rằng, để có vốn, một mặt, phải khơi thông nhiều kênh vốn khác cho BĐS như vốn FDI, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân... Cùng với đó, về lâu dài, cần thành lập Quĩ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, góp phần kích cầu trên thị trường. Đồng thời, phải nghiên cứu thí điểm thành lập Cơ quan tài trợ thế chấp và mô hình Quĩ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường.
Theo ông Đặng Hùng Võ, Trước tình trạng này, nhà đầu tư bất động sản phải chủ động tìm giải pháp cho mình, không nên trông chờ vào sự can thiệp của Nhà nước. Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư sang khu vực đang có cầu thực, có khả năng thanh toán (nhà ở chung cư tư nhân). Có nhà đầu tư đã giảm giá nhà hình thành trong tương lai tại những vị trí thuận lợi để gọi được vốn góp từ những người tiêu dùng; có nhà đầu tư đã bán doanh nghiệp cùng dự án cho nhà đầu tư lớn, có khả năng tài chính, tự mình chấm dứt cuộc chơi trên sân chơi bất động sản. Những giải pháp chủ động này cũng là quá trình tất yếu diễn ra trên thị trường để hướng tới một thị trường lành mạnh hơn, giá cả hợp lý hơn, người tham gia chuyên nghiệp hơn.
