Giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung

Doãn Thành thực hiện
Chia sẻ

Kinhtedothi - Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến nhiều lần tăng giá bán, bất chấp số lượng giao dịch giảm, điều này được cho là trái ngược với quy luật thường thấy, nhưng việc tăng giá của thị trường đã được dự báo, vì những trở ngại về pháp lý làm cho thị trường thiếu nguồn cung. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.

Nhiều thách thức

Thời gian gần đây, bất chấp những ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng giá nhà đất trên thị trường vẫn tăng mạnh. Ông có đánh giá thế nào về vấn đề này, thưa ông?

- Từ đầu quý III/2021 đến nay, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 ở Việt Nam. Đặc biệt trong quý III, do phải thực hiện giãn cách toàn xã hội nên tất cả các hoạt động đầu tư, xây dựng, giao dịch - bán hàng bị đình trệ, kinh tế tăng trưởng âm.

Không những vậy, việc buộc phải thực hiện cách ly toàn xã hội đã làm tắc nghẽn sự lưu thông chuỗi giá trị hàng hóa, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao gây ra thách thức không nhỏ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của các DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, BĐS. Nhiều dự án không thể thực hiện theo đúng tiến độ, đặc biệt một số còn phải tạm dừng triển khai thi công. Cùng với khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình triển khai dự án của DN.
 Nhà đầu tư tham khảo một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Bên cạnh đó, do quá trình đô thị hóa nhanh với hệ thống hạ tầng, giao thông được đầu tư mạnh khiến cho giá trị tài sản xã hội, trong đó có BĐS tăng theo, có thể khẳng định đây chính là giai đoạn cao điểm nhất của quá trình đô thị hóa từ trước đến nay. Ngoài ra, giá BĐS cũng chịu những tác động nhất định từ bảng khung giá đất điều chỉnh 5 năm/lần, từ đầu năm 2021 đến nay khi bảng giá đất giai đoạn 2021 - 2024 được các địa phương ban hành, ngay lập tức thị trường đã phản ứng tăng từ 5 - 10%, thậm chí cao hơn.

Đáng nói, điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường hiện nay đó chính là vướng mắc về cơ chế, chính sách. Thị trường BĐS đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật khác nhau, trong khi các văn bản luật lại chồng chéo, không đồng nhất làm chậm quá trình cấp phép cho dự án mới, đặc biệt trong khoảng 2 năm trở lại đây chính quyền địa phương dừng việc cấp phép mới dự án... Những khó khăn kể trên làm cho nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị giảm sút mạnh và theo tất yếu, khi nhu vầu vẫn lớn mà cung giảm thì sẽ làm cho giá BĐS bị đẩy lên.

Việc tăng giá nhanh như vậy, theo ông, có ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của thị trường?

- Tôi cho rằng việc giá BĐS tăng nhanh thời gian gần đây có ảnh hưởng rất lớn, nếu như không muốn nói là ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của thị trường, vì những sản phẩm nhu cầu thực sự cần là nhà ở giá thấp đang rất thiếu, còn một số dòng sản phẩm chưa cần lắm, phân khúc cao cấp chẳng hạn cao cấp lại dư thừa.

Trên thực tế, hiện nay những người thuộc nhóm thu nhập thấp, trung bình chiếm số lượng lớn trong xã hội, trước đây vốn đã khó khăn trong việc sở hữu một sản phẩm BĐS, đến nay khi giá thị trường bị đẩy lên cao lại càng khó khăn hơn. Trong khi đó, dịch Covid-19 đã làm suy giảm và mất đi thu nhập của lượng lớn người dân trong nhóm này, vì vậy mong ước được sở hữu một sản phẩm BĐS đối với những người thu nhập thấp - trung bình càng trở nên xa vời hơn.

Có ý kiến cho rằng, việc tăng giá BĐS như vậy một phần do sự can thiệp môi giới BĐS?

- Trong quá trình phát triển của thị trường, thực tế bao giờ cũng sẽ có sự tác động của một nhóm người hoặc một nhóm DN thổi giá, nhưng không phải toàn thị trường làm được việc đó, mà chỉ xảy ra một cách cục bộ ở từng địa phương hoặc khu vực, phân khúc. Điều này chỉ xảy ra ở phạm vi nhỏ, còn vĩ mô thì không bị tác động nhiều. Bởi vì giá cả do thị trường quyết định, khi cầu cao hơn cung thì theo tất yếu giá sẽ tăng.

Phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương

Vậy giải pháp để bình ổn giá BĐS hiện nay là gì, thưa ông?

- Vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là giải quyết vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật, phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương. Trước đây các tỉnh, thành phố cởi mở bao nhiêu trong việc đẩy mạnh thu hút đầu tư, cấp phép dự án, thì đến nay lại co lại, dừng cấp phép cho dự án mới do lo sợ trách nhiệm vì luật quy định chưa thống nhất. Nói như thế không có nghĩa là bỏ mặc DN, mà chính quyền phải đồng hành cùng tháo gỡ về cơ chế, chính sách, làm đúng luật nhưng cũng phải tạo điều kiện tốt nhất cho DN tiếp cận đất đai, chính sách.

Để giải quyết vấn đề này cần quy trách nhiệm cho chính quyền địa phương, nếu không làm tốt việc này phải thực hiện chế tài đến từng cá nhân; đồng thời phải có thời hạn cụ thể giải quyết từng hạng mục công việc, lãnh đạo địa phương có thể rất tạo điều kiện, nhưng lại bị ách tắc ở các sở, ngành, quận, huyện. Vì vậy, cần phải gắn trách nhiệm của mình vào với công cuộc phát triển chung của địa phương và cả nước.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy mạnh việc minh bạch thông tin quy hoạch, thông tin các dự án từ lúc có chủ trương cho đến khi bán hàng, tạo ra sự minh bạch hóa cho thị trường, giúp người dân nắm bắt được thông tin cụ thể, khi tiến hành giao dịch sẽ không bị mua với giá cao. Qua đó cũng hạn chế được việc môi giới đẩy giá.

Các địa phương cần phải tiếp tục cấp phép cho các dự án mới một cách nhanh nhất, thông qua cơ chế chính sách và có giải pháp cụ thể. Ví dụ một dự án để đi vào xây dựng thì Nhà nước phải tham gia tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng, tạo mặt bằng sạch giao cho DN. Nhưng việc giao đất cho DN cần thực hiện nghiêm cơ chế đấu giá, nhằm đảm bảo sự công bằng, vì hiện nay Nhà nước đang thực hiện hợp đồng chỉ định thầu rất nhiều, DN chỉ cần bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì sẽ được giao đất triển khai dự án. Như vậy sẽ làm thất thoát ngân sách Nhà nước, đồng thời cũng làm mất đi sự minh bạch của thị trường.

Một trong những giải pháp cũng không kém phần quan trọng, đó là Nhà nước đẩy mạnh cơ chế, chính sách, tạo điều kiện về vốn, dòng tiền, thuế... để ưu tiên phát triển nhà ở giá thấp, vì dòng sản phẩm này hiện nay trên thị trường rất ít, cung cầu khác biệt nhau do nhu cầu quá lớn, sản phẩm ra đến đâu là gần như bán hết đến đó, nên đã gây ra tâm lý khan hiếm hàng để từ đó đẩy giá lên cao. Khi có nhiều sản phẩm nhà ở giá thấp, sẽ lấy đó làm định danh, tham chiếu cho thị trường, như vậy giá BĐS sẽ được bình ổn.

Xin cảm ơn ông!

"Cơ chế, chính sách là yếu tố then chốt tác động đến sự phát triển chung của toàn thị trường và cũng là vấn đề quan trọng. Ví dụ một dự án sau khi giao đất yêu cầu trong vòng 24 tháng phải triển khai thi công, nhưng thủ tục cấp phép xây dựng lại kéo dài hơn thế thì DN đành phải chịu. Một dự án từ khi được chấp thuận đầu tư cho đến lúc hoàn thiện phải có vài chục con dấu hồ sơ, thủ tục. Rõ ràng vấn đề về thủ tục hành chính cần khắc phục ở cấp chính quyền địa phương, đặc biệt là các cấp cơ sở và phải quy trách nhiệm đến từng cá nhân phụ trách lĩnh vực này." - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp