Giá bất động sản tăng trở lại: Thận trọng để tránh rủi ro

Giá nhà đất tại TP Hồ Chí Minh tăng gấp đôi

Trong khi đang trò chuyện với phóng viên Kinh tế & Đô thị (ở Highland Coffee 173 Đặng Văn Bi, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức), điện thoại của anh Nguyễn Văn Tuyển – chủ một Văn phòng môi giới mua bán nhà đất, liên tục reo.

“Thị trường BĐS trên địa bàn quận Thủ Đức hiện đang chiếm vị trí số 1 trong mối quan tâm của các nhà đầu tư. Chỉ cần lên Google gõ chữ “nhà bán đường Đặng” là có gợi ý ngay thông tin về nhà bán trên đường Đặng Văn Ngữ, quận Phú Nhuận ở vị trí đầu tiên và nhà bán trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức ở vị trí thứ 2. Nhà đất đường Đặng Văn Ngữ đã nóng sốt vài chục năm nay, số lượng lượt tìm kiếm nhiều thì không cần bàn cãi. Riêng nhà đất đường Đặng Văn Bi, một bên là phường Bình Thọ, một bên là phường Trường Thọ, khoảng nửa năm trước không mấy ai quan tâm nhưng chỉ vài tháng nay đã trở thành tâm điểm” - anh Tuyển giới thiệu.

Cũng theo anh Tuyển, giá nhà đất trên địa bàn các phường Bình Thọ, Trường Thọ, Linh Đông... quận Thủ Đức đã tăng ít nhất 50% so với trước khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức. Một số khu vực dự kiến sẽ là trung tâm hành chính trong tương lai mức tăng còn mạnh hơn. Giá nhà đất trên đường Đặng Văn Bi đang được chào bán đã cao gấp đôi so với cách đây khoảng một năm, giá cao không kém so với nhà đất khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh. Một căn nhà cũ, diện tích 6x30m chào bán 21 tỷ đồng; một căn khác diện tích 8x35m, chào bán 39 tỷ đồng...

“Giá nhà đất trên địa bàn quận Thủ Đức hiện nay được điều chỉnh hàng tuần, những tuyến đường tiếp giáp trung tâm TP Thủ Đức chẳng mấy người bán” - anh Nguyễn Văn Tuyển phân tích tình hình thị trường.

Trên mạng xã hội, các diễn đàn mua bán nhà đất đang lan truyền thông tin về việc một loạt “ông lớn” trên thị trường BĐS như Vingroup, Hưng Thịnh, Khang Điền... đã và đang triển khai các dự án BĐS quy mô “khủng” trên địa bàn phường Trường Thọ, quận Thủ Đức. Các thông tin nửa thực, nửa hư về các DN BĐS triển khai những dự án trên địa bàn phường Trường Thọ đã đẩy mặt bằng giá nhà đất khu vực tiếp giáp lên mức khó mà tưởng tượng.

Trong vai một người cần mua nhà, phóng viên có 2 tuần khảo sát thị trường nhà đất khu vực hai phường Linh Đông, Trường Thọ có các khu vực tiếp giáp với dự án tin đồn của những DN nêu trên. Trong con hẻm 3 cấp trên đường số 11 phường Trường Thọ (được cho là tiếp giáp với dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh) người mua được giới thiệu lô đất 93m2, trong đó có 72m2 đất ở, còn lại đất trồng cây hàng năm, giá chào bán 4,5 tỷ đồng. Tính bình quân mỗi mét vuông đất ở hơn 62,5 triệu đồng. Theo lời người môi giới, lô đất này chỉ cách ranh dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh có 20m, đầu năm 2021 sẽ triển khai xây dựng, chắc chắn giá đất sẽ tăng lên không dưới 100 triệu đồng/m2.

Lợi thế về mức giá

Thống kê từ trang tin batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm của nhà đầu tư và người dân dành cho thị trường BĐS khu vực miền Bắc tăng mạnh. Cụ thể, mức độ quan tâm về thị trường Hà Nội tăng 5%, Quảng Ninh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2019. Trong khi đó, ở TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, chỉ số này giảm 3%, Đồng Nai giảm 13%. Thị trường miền Trung như Đà Nẵng, Quảng Nam, các chỉ số này đều giảm sâu, lần lượt 26% và 21%.

Số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra, giá BĐS khu vực phía Nam thời gian gần đây đã cao hơn rất nhiều so với phía Bắc. Trong đó, cơ cấu nguồn cung mới căn hộ ở TP Hồ Chí Minh là 37,5% trung cấp, 62,5% cao cấp; từ đầu năm đến nay thị trường này không có sản phẩm bình dân. Tương tự, tại Hà Nội là 75,3% trung cấp, 10,4% bình dân và 14,3% cao cấp. Giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đã tăng từ 15 – 20% so với thời điểm giữa năm, trong khi giá bán ở Hà Nội chỉ tăng 3 – 5%. “Về cơ bản, khu vực phía Nam, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh điều kiện hạ tầng được đánh giá đã hoàn thiện tốt hơn khu vực miền Bắc. Vì vậy, giá BĐS khu vực phía Nam cao hơn” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, thời gian gần đây, một số địa bàn tâm điểm của thị trường miền Bắc vẫn giao dịch ổn định, mặc dù số lượng ít hơn. Cụ thể, tại Quảng Ninh sau thời gian sôi động đã chậm lại nhưng nhiều chủ đầu tư cũng hạn chế đưa sản phẩm mới ra thị trường, nhằm tránh tình trạng phải giảm giá. Một số dự án cung cấp sản phẩm chất lượng vẫn tiến hành giao dịch tốt, giá bán được điều chỉnh hợp lý 23 - 27 triệu đồng/m2.

Tại TP Hải Phòng, từ sau thời điểm giai đoạn 2 của dịch Covid-19 bùng phát, giao dịch chủ yếu là đất nền. Chỉ tính riêng trong quý III/2020 nguồn cung đạt 1.200 sản phẩm, lực hấp thụ đạt 50%. Giá bán đất nền trong dự án khoảng 30 triệu đồng/m2.

Thận trọng không thừa

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Nguyễn Phú Cường cho rằng: “Việc thành lập TP Thủ Đức là một thông tin hỗ trợ cực tốt cho thị trường BĐS trong khu vực. Giới đầu tư “lướt sóng” sẽ vào cuộc rất mạnh nên dễ dẫn đến tình trạng “náo loạn”, giá đất sẽ tăng liên tục bất chấp có giao dịch hay không. Giá BĐS ở Thủ Đức đang biến động mạnh, đó là dấu hiệu của việc mất phương hướng, người bán treo giá cao phòng trường hợp bán hớ. Cách đây một tuần, tình hình ở các phòng công chứng lân cận khu Thủ Đức, số lượng người làm thủ tục mua bán nhà đất chưa tăng, điều đó cho thấy giao dịch thực sự vẫn chưa tăng đáng kể”.

Cũng theo chuyên gia Nguyễn Phú Cường, bối cảnh của thị trường BĐS khu vực Thủ Đức hiện nay rất giống với diễn biến của thị trường khu Tây – Bắc Củ Chi cách đây vài năm. Năm 2016, sau khi có thông tin làm đường ven sông nối trung tâm TP với khu Tây - Bắc, giá nhà đất trên địa bàn các huyện Củ Chi, Hóc Môn đã bật tăng mạnh, có khu vực giá đất đã tăng vài lần chỉ trong một năm. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất kéo dài khoảng một năm, khi sự nhốn nháo lắng xuống, các nhà đầu tư “lướt sóng” rút đi giá đất bắt đầu lao dốc, số lượng người bán tháo rút vốn tăng mạnh. Vì vậy, nhà đầu tư cần cẩn trọng trước những thông tin "hỏa mù"!

Phóng viên báo Kinh tế & Đô thị cũng tiến hành xác minh tin đồn các DN đang triển khai dự án BĐS trên địa bàn phường Trường Thọ. Đại diện một DN cho biết, họ có dự án nhưng phải 2 - 3 năm nữa mới triển khai chứ không phải ngay đầu năm 2021 như tin đồn.

Ở khu vực phía Bắc, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, phân khúc đất nền giao dịch mạnh nhất tại trung tâm TP, ven khu công nghiệp nhưng chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Khoảng 90% giao dịch trên thị trường Bắc Ninh do đầu cơ nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng.