Giá biệt thự, căn hộ hạng sang tăng cao và nghịch lý của thị trường

Xu hướng ngược dòng thị trường

Thống kê từ nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy trong 9 tháng gần đây, giá biệt thự tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng bình quân từ 15 – 30%, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%. Các dự án biệt thự ven hồ, sinh thái hoặc nằm trong quần thể đô thị đồng bộ tiếp tục lập mặt bằng giá mới, dao động từ 150 – 300 triệu đồng/m². Tại một số khu vực nội thành Hà Nội như Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm… giá giao dịch thực tế vượt xa niêm yết.

Ở phân khúc căn hộ, loại hình hạng sang cũng chứng kiến mức tăng đáng kể. Giá căn hộ siêu sang tại Hà Nội có nơi lên tới 400 – 700 triệu đồng/m², gấp 3 – 4 lần so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp chỉ cách đây vài năm. Dù mức giá này thuộc nhóm cao nhất thị trường Đông Nam Á, song lượng quan tâm đến các dự án siêu sang vẫn duy trì ổn định ở một số dự án mở bán giới hạn.

“Nguồn cung hạn chế là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá BĐS hạng sang liên tục leo thang. Quy hoạch khu vực trung tâm không mở rộng, quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng và pháp lý ngày càng tăng khiến số lượng dự án siêu sang không nhiều. Cộng với việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc lợi nhuận cao trong bối cảnh khó khăn, giá sản phẩm hạng sang càng bị đẩy lên cao” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.

Điều dễ nhận thấy là thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý lớn: phân khúc bình dân và trung cấp có nhu cầu thực cao nhất lại thiếu trầm trọng nguồn cung, trong khi phân khúc hạng sang và siêu sang vẫn tiếp tục được mở rộng. Trong hai năm qua, số lượng dự án căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Cùng với đó, giá đất, giá vật liệu và thủ tục pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp không còn động lực phát triển phân khúc giá rẻ. Trái lại, lượng khách hàng có nhu cầu về BĐS hạng sang, dù nhỏ nhưng lại sở hữu dòng tiền mạnh và sẵn sàng chi trả. Sự tăng trưởng của tầng lớp giàu có, chuyên gia nước ngoài, cùng làn sóng đầu tư tài sản giữ giá trong bối cảnh lạm phát khiến BĐS hạng sang liên tục được săn đón.

“Một yếu tố không thể bỏ qua là tâm lý “trú ẩn” của nhà đầu tư, khi các kênh đầu tư khác biến động mạnh, BĐS hạng sang trở thành lựa chọn an toàn để giữ tài sản. Những sản phẩm này không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn mang giá trị tinh thần, phong thủy, vị thế xã hội; đối tượng sở hữu là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, ít chịu tác động của biến động kinh tế ngắn hạn, nên giá trị sản phẩm không bị giảm sâu và có xu hướng tăng theo nhu cầu sở hữu tài sản độc quyền” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho biết thêm.

Cần động lực tăng trưởng dài hạn

Theo đánh giá, việc giá phân khúc hạng sang tăng mạnh không chỉ phản ánh nhu cầu thực của nhóm khách giàu có mà còn tạo ra hàng loạt hệ lụy đối với thị trường: Thứ nhất, đẩy mặt bằng giá chung lên cao, nhiều dự án dù chất lượng trung bình nhưng vẫn tăng giá theo hiệu ứng dây chuyền. Thứ hai, áp lực lớn lên các đô thị lớn do đang đối mặt với thiếu nhà ở giá phù hợp cho người lao động, chuyên gia, công nhân kỹ thuật.

Thứ ba, là thị trường biến động mạnh, rủi ro đầu cơ, một số nhà đầu cơ mua sản phẩm hạng sang không nhằm mục đích sử dụng mà chờ tăng giá, tạo ra các giao dịch ảo, khiến giá không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Thứ tư, là tính thanh khoản dài hạn không bền vững, dù giá tăng mạnh nhưng phân khúc hạng sang vẫn có thanh khoản hạn chế so với các phân khúc phổ thông, có thể tạo áp lực khi thị trường đảo chiều hoặc nhà đầu tư cần rút vốn.

“Việc giá nhà hạng sang tăng mạnh không quá bất ngờ vì nhu cầu từ nhóm người giàu ngày một lớn, trong khi nguồn cung lại hạn chế. Tuy nhiên, sự phát triển nóng của phân khúc này không mang lại nhiều lợi ích cho thị trường chung. Sự lệch pha cung – cầu hiện nay cho thấy thị trường đang thiếu những sản phẩm đúng nhu cầu của đại đa số người dân, nếu tiếp tục duy trì cấu trúc này, thị trường BĐS sẽ rất khó phát triển bền vững” - chuyên gia kinh tế TS Võ Trí Thành đánh giá.

Để thị trường phát triển ổn định và tránh lệch pha cung – cầu kéo dài, các chuyên gia đề xuất một số hướng giải pháp gồm: Đẩy mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, quỹ đất, thủ tục pháp lý cần tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp nơi có nhu cầu lớn nhất; Cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, giám sát thông tin thị trường, ngăn chặn tình trạng thổi giá, tạo sốt ảo, đặc biệt trong phân khúc hạng sang.

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, giảm thời gian phê duyệt, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đa dạng sản phẩm. Đồng thời, phát triển đồng bộ, mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông, đô thị vệ tinh sẽ giúp giảm áp lực lên khu vực trung tâm, mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở.

“Việc giá tăng quá nhanh ở phân khúc hạng sang là tín hiệu cần theo dõi, mặc dù nhu cầu là có thật, nhưng mức tăng cao trong thời gian ngắn phản ánh cả yếu tố tâm lý và đầu cơ. Bên cạnh đó, chính quyền các đô thị lớn cần có sự can thiệp để thị trường đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, trong đó tăng tỷ lệ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập trung bình” – chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Nguyễn Quốc Anh nêu quan điểm.

Giá biệt thự và căn hộ hạng sang tăng mạnh trong bối cảnh thị trường BĐS chung trầm lắng là một nghịch lý đáng suy ngẫm. Một mặt, điều này phản ánh nhu cầu thực tế của nhóm khách hàng giàu có và xu hướng đầu tư trú ẩn; nhưng mặt khác, nó phơi bày sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm và sự thiếu hụt nghiêm trọng các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, cần một chiến lược điều tiết dài hạn, trong đó tập trung vào cân bằng cung – cầu và phát triển đa dạng sản phẩm, chỉ khi đó thị trường mới bền vững và tăng trưởng ổn định.