KTĐT - Thực tế cho thấy, góp phần cùng tham gia vào việc đẩy giá nhà đất lên cao và tạo sốt nóng trong BĐS không chỉ có "cò".

Khi chủ đầu tư cũng ra tay làm giá

Phải thừa nhận vai trò tích cực của “cò” nhà đất trong sự hồi phục rất nhanh của thị trường BĐS trong nước thời gian qua. Thế nhưng, trong khi thị trường nhà đất ở ta còn rất lộn xộn, những quy định pháp luật do cơ quan nhà nước đưa ra ngay lập tức chưa đủ sức hoặc phạm vi khiến thị trường trở nên minh bạch hơn thì "cò" nhà đất vẫn có cơ hội ra sức lộng hành.

Với đội ngũ "cò" hùng mạnh và ngày một đông, "cò" nhà đất có thể tạo ra bất kỳ cơn sốt nhà đất to nhỏ cỡ nào. Nhưng sự thực, một mình đội ngũ "cò" không thể hô mưa, gọi gió, nếu không có sự “đồng lõa” hay cái bắt tay ngầm của các chủ đầu tư.

Chuyên gia kinh tế, ông Đặng Hùng Võ cho rằng:

Hiện chế tài duy nhất Bộ Xây dựng đưa ra, quy định buộc chủ đầu tư phải bán hàng qua sàn. Còn hợp đồng góp vốn thì không bắt buộc qua sàn. Vì vậy, dù đã hoàn thiện xong hạ tầng, họ vẫn bán hàng theo hình thức góp vốn thì pháp luật trong nước cũng không làm gì được. Ngay cả việc khi chủ đầu tư không bán hàng qua sàn thì bị xử lý ra sao, luật cũng không thấy nói. Vì vậy, cái này luật cần phải điều chỉnh, phải đề thêm ra các quy định.

Với nhà đầu tư nước ngoài, phải công nhận họ không bao giờ vi phạm luật pháp vì họ có đội ngũ luật sư rất vững. Nhưng họ là người tìm cho bằng được tất cả những lỗ hổng của luật pháp. Bản chất các nhà đầu tư nước ngoài là như thế. Tôi đảm bảo không còn một kẽ hở nào của luật pháp mà nhà đầu tư nước ngoài họ chưa phát hiện. Ta để hổng pháp luật đó là tội của ta.

Trong thực tế từ trước tới nay, những người có nhu cầu mua nhà thực sự vẫn phải than trời vì không thể tiếp cận được với chủ đầu tư để mua nhà với giá sàn.

Nguyên nhân chủ yếu là những sản phẩm trước khi đưa ra thị trường đều nằm trong tay các nhà đầu cơ. Vì vậy, muốn mua nhà, người mua bắt buộc phải trả mức giá cao hơn rất nhiều mức giá chủ đầu tư đưa ra.

Sự thực thì trong những trường hợp này, chủ đầu tư đã ít nhiều "đồng lõa" với nhà đầu cơ để cùng "thổi giá" sản phẩm của dự án. Bởi, chỉ có giao nhà cho nhà đầu cơ (hay nói chính xác hơn là "cò") thì giá nhà đất mới được thổi lên cao nhanh hơn.

Khi giá nhà đất lập một mặt bằng giá mới, chủ đầu tư sẽ “lật kèo”, bỏ mặc quyền lợi khách hàng để điều chỉnh mức giá sàn lên cao hơn nhằm tối đa lợi nhuận. Điều đó giải thích vì sao ở những khu đô thị mới, những mặt bằng giá nhà đất mới liên tục được lập, trong khi những kiện tụng của người góp vốn với chủ đầu tư vẫn liên tiếp diễn ra.

Trong thực tế, những "liên minh" kiểu này có rất nhiều. Và, trường hợp của Dự án khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) đang làm dường như là một ví dụ kinh điển, dù thực tế, chủ dự án có thể là… vô can.

Thông tin chính thức từ Ban quản lý dự án Khu đô thị Splendora cho biết: Hiện An Khánh JVC đang triển khai mời góp vốn giai đoạn một của dự án. Sở dĩ tới lúc này, An Khánh JVC chưa chính thức công bố thời điểm bán bàng và mức giá cụ thể bởi sự thành công của một dự án phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường. Vì vậy, dự án chỉ chính thức bán sản phẩm khi khách hàng đã sẵn sàng trả tiền để mua sản phẩm".

Theo ông Đỗ Xuân Hải, Giám đốc Công ty BĐS Hà Nội Vàng thì Splendora đang làm hợp đồng góp vốn tưởng như rất công khai. Thế nhưng, với số lượng rất hạn chế nên giá của nó mới bị đẩy nên rất nhanh.

Và, với chính sách bán hàng hạn chế đầy toan tính này, dường như chủ dự án đã thành công trong việc tạo ra sốt ảo và tạo sự khan hiếm hàng trên thị trường. Vì vậy, giá đất nền tại Splendora đang được đẩy lên rất nhanh. Sau mỗi ngày, giá đất nền tại khu đô thị này có thể tăng từ 400 đến 500 nghìn mỗi mét vuông.

Nhờ giá đất tăng cao, đội ngũ "cò" đang bám vào khu đô thị này và những người thuộc diện đã được góp vốn cùng kiếm bộn tiền. Trong khi đó, nếu như chủ dự án này bán sản phẩm công khai quà sàn giao dịch thì có thể số tiền họ thu về không thua hình thức bán quá góp vốn gắn với quyền mua nhưng tính công khai, minh bạc rõ ràng cao hơn rất nhiều.

Nói về hiện tượng Splendora bán hàng theo hình thức góp vốn khi đã gần như đủ mọi điều kiện bán hàng ra thị trường, ông Văn Hải Hà, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hòa Phát cho biết: Việc chủ đầu tư Splendora bán hàng hiện tại là một kiểu lách luật và có dấu hiệu vi phạm luật. Với điều kiện hiện tại, lẽ ra chủ đầu tư phải công bố giá rồi".

"Ngay việc họ đưa sản phẩm ra bên ngoài, dù phương thức thanh toán có thể khác, nhưng đã đưa hàng ra là quan hệ mua bán. Mà đã mua bán là phải qua sàn. Còn không qua sàn là vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, người mua sản phẩm cần yêu cầu có hợp đồng mua bán chứ không phải là hợp đồng góp vốn để đảm bảo đòi những quyền lợi chính đáng của mình sau này"- ông Hải nói thêm.

Bộ Xây Dựng có góp gió thổi bong bóng nhà đất?

Với hình thức bán hàng hiện tại, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Splendora dường như đã trực tiếp tham gia đẩy thị trường nhà đất khu vực đến gần hơn tình trạng bong bóng. Tuy nhiên, nếu nhìn ở một khía cạnh khác, cách làm của chủ đầu tư dự án đô thị Splendora dường như cũng là một cách lách luật để đón đầu luật sửa đổi.

Bởi cách đây không lâu, Bộ Xây dựng đã đưa ra ý kiến cho phép chủ đầu tư được bán một phần sản phẩm không cần qua sàn. Ý kiến này mặc dù chưa chính thức được thông qua, nhưng theo một số chuyên gia nhà đất, sớm muộn nó cũng sẽ được áp dụng.

Theo ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng Tư vấn chiến lược, Công ty Jones Lang LaSalle: Việc Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến cho phép chủ đầu tư được bán một phần sản phẩm không qua sàn chứng tỏ Bộ đang lúng túng trong việc quản lý sàn BĐS. Nếu chính sách này được thông qua, nó sẽ tạo một tiền lệ xấu cho thị trường. Nó khuyến khích một việc tai hại đó là suy nghĩ: “Anh cứ làm trái luật đi rồi sau này luật sẽ điều chỉnh theo anh”. Điều đó sẽ gây khó cho một số doanh nghiệp làm ăn đứng đắn, khiến họ rất khó có thể tiếp tục đứng đắn tuân thủ pháp luật. Mặt khác, sự không đồng nhất của luật cũng sẽ góp phần làm thị trường thêm rối loạn...

Trong thực tế, việc các doanh nghiệp BĐS không tuân thủ quy định bán hàng không qua sàn đã diễn ra từ lâu và trở nên khá phổ biến, ngay cả khi đã có quy định mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn.

Việc không tuân thủ này diễn ra phổ biến nhất với các dự án chủ đầu tư là các doanh nghiệp BĐS trong nước. Tình trạng không tuân thủ pháp luật này nay còn xảy ra với dự án mà chủ đầu tư là một doanh nghiệp nước ngoài - những người vẫn được coi là rất nghiêm túc trong việc tuân thủ pháp luật.

Vì vậy, việc đưa ra ý kiến cho phép chủ đầu tư được phép bán một phần sản phẩm không cần qua sàn, dù chưa chính thức được thông qua, nhưng ít nhiều, dường như Bộ Xây dựng đã “góp gió”, tiếp sức cùng với các chủ dự án và đội ngũ "cò" nhà đất làm cho thị trường nhà đất thêm sốt nóng và gần với tình trạng bong bóng hơn.