Tại Việt Nam, giá bất động sản vẫn thường cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Giá đã trở nên đặc biệt cao khi nguồn cung hạn chế trong khoảng 5 đến 10 năm trước. Theo số liệu nghiên cứu của Nielson, có đến 80% hộ gia đình tại TP. Hồ Chí Minh và 81% ở Hà Nội có thu nhập bình quân hàng tháng dưới 15 triệu đồng (khoảng 700 USD mỗi tháng)
Với chi phí sinh hoạt gia tăng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, mức thu nhập hộ gia đình này được coi là thấp và chỉ đủ để trang trải các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu như thực phẩm, vận chuyển, hóa đơn điện nước, chi phí Giáo dục .. và gần như còn không đáng kể cho tiết kiệm.
Ảnh minh họa.
|
Theo CBRE, giá nhà trung bình tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt vào khoảng 2.500 USD/m2 và 1.500 USD/m2. Theo đó, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập trung bình tại Hà Nội là 25 lần và tại TP. Hồ Chí Minh là 15 lần. Trong khi chi phí sở hữu nhà ở so với thu nhập bình quân đầu người ở Mỹ là 8 lần, ở một vài nước châu Âu là 9 lần, tỷ lệ này cao hơn một chút ở các nước châu Á như Nhật (25 lần), Singapore (34 lần), Đài Loan (32 lần).
Các chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra rằng thị trường nhà đất ở Việt Nam đang gặp phải khá nhiều tồn tại. Theo GS. Đặng Hùng Võ cho biết 6 nghịch lý trên thị trường bao gồm: giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động; Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên tồn kho bất động sản gắn với nợ xấu mà không có cầu, thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp mà cầu rất cao; Bất động sản tồn đọng nhiều nhưng không rơi vào phá giá; Các nhà đầu tư bất động sản dù rơi vào hoàn cảnh khó khăn nhưng vẫn có tới 80% đang có lãi; Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại; Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21 nghìn tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn.
Trong một phát biểu gần đây, ông Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính, cố vấn cao cấp Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV - Phó Tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV, cho rằng, đặc thù của bất động sản hiện nay là đa số tài sản đảm bảo của dư nợ hệ thống ngân hàng là bất động sản (60%), thủ tục hành chính đối với bất động sản quá phức tạp, quy mô doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ bé, 60 doanh nghiệp niêm yết có giá trị vốn hóa khoảng 6 tỷ USD và 60% số doanh nghiệp bất động sản có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng.
Ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, việc đầu tư bất động sản ở Việt Nam thời gian qua chỉ theo phong trào, thiếu quy hoạch và minh bạch thông tin. Tồn kho bất động sản hết tháng 8/2014 còn khoảng 83 nghìn tỷ, giảm khoảng 13% so với cùng kỳ. Số liệu này còn gây tranh cãi khi chưa tính những dự án đang dở dang. Khoảng 997/4.000 dự án đang dở dang, ngừng hoạt động, “đắp chiếu”. Nếu tính khoản này vào tồn kho thì số liệu lớn hơn so với đang công bố.
Ông Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 8 tồn tại của thị trường đang vướng mắc: Thứ nhất, chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho bất động sản, chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư. Ngoài ra vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.
Thứ hai, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.
Thứ ba, tính thanh khoản còn kém do giá bất động sản còn cao, thủ tục quá phức tạp, nợ xấu còn cao. Tuy giá bất động sản đã giảm nhưng giá của Việt Nam vẫn còn rất cao. Một căn hộ ở Mỹ khoảng 200-250 ngàn USD, gấp 5 lần thu nhập bình quân của người Mỹ. Ở Việt Nam, 1 căn hộ mua được khoảng 2 tỷ đồng, gấp 50 lần thu nhập trung bình của người Việt Nam.
Thứ tư, rủi ro cho vay bất động sản cao (250%) và không tính đến các phân khúc bất động sản khác nhau. Cần phân khúc thị trường bất động sản ra các mức độ rủi ro khác nhau, có thể giảm xuống 150% trong thời gian tới.
Thứ năm, các thị tường có liên quan đến bất động sản chưa phát triển đồng bộ, tương thích với bất động sản. Đây là tác nhân tồn kho lớn.
Thứ sáu, hệ thống thông tin dự báo về bất động sản còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay.
Thứ bảy, định giá, xử lý tài sản bất động sản rất khó khăn, kéo dài.
Thứ tám, công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với bất động sản còn nhiều bất cập, chưa có đầu mối thống nhất thủ tục hành chính…
Để thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, đồng quan điểm với ông Đặng Hùng Võ, ông Cấn Văn Lực cũng đề xuất cần thành lập Tổng cục chuyên về bất động sản và Trung tâm dự báo bất động sản.
