KTĐT – “BĐS được tính bằng tiền VND, khi USD tăng, tiền VND mất giá, đất sẽ trở nên hấp dẫn hơn, thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi” – Đó là nhận định của Chuyên gia tài chính đầu tư, TS Đinh Thế Hiển trước tình hình biến động về giá đô như hiện nay.
BĐS được hưởng lợi từ USD tăng
Trước chính sách điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước, giá vàng những ngày vừa qua “leo thang” chóng mặt, có thời điểm tăng vọt qua mốc 37 triệu đồng/lượng. Đối với thị trường BĐS, giá USD tăng cũng ảnh hưởng phần nào tới không khí giao dịch, mua – bán, mà theo đánh giá của các chuyên gia: Ảnh hưởng này theo xu hướng tích cực, BĐS sẽ hưởng lợi từ việc USD tăng.
Trao đổi với PV, TS Đinh Thế Hiển cho biết: “BĐS được tính bằng tiền VND, khi USD tăng sẽ tác động tích cực tới BĐS. Tuy nhiên, giá BĐS tăng hay không lại là một vấn đề khác. Đồng tiền Việt mất giá, đất sẽ trở nên hấp dẫn hơn”.
Nhận định về tác động của giá đô tăng, theo TS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn luật đất đai, khoa Pháp luật kinh tế, Trường ĐH Luật Hà Nội, có 2 khả năng có thể xảy ra:
Thứ nhất, “nếu giá USD tăng có thể một số nhà đầu tư BĐS sẽ rót tiền của mình sang đầu tư USD theo kiểu "lướt sóng". Bởi từ trước Tết, thị trường BĐS đang khá trầm lắng, các nhà đầu tư muốn quay vòng vốn nhanh sẽ đổi hình thức kinh doanh sang lĩnh vực khác, vừa hấp dẫn vừa mạo hiểm”, ông Tuyến đánh giá.
Tuy nhiên, theo TS.Hiển: Những người rời thị trường BĐS, tìm nơi trú ẩn ở đồng USD. Đầu cơ vào đồng bạc xanh này chỉ có thể là những người có tiền, bởi lẽ giá USD hiện tại đang rất cao, tại một số điểm thu mua ngoại tệ, USD tự do lên tới 21.950 đồng.
Tác động thứ 2 mà ông Tuyến đưa ra đó là một hệ quả dễ nhận thấy khi giá USD tăng, tiền VND mất giá tất yếu sẽ đẩy giá BĐS lên theo. “Dẫn tới ảnh hưởng tiêu cực là BĐS sẽ sôi động theo hướng đầu cơ bởi lẽ người có thu nhập cao, đủ tiền mua BĐS không nhiều. Giá USD lên, lạm phát xảy ra, giá BĐS sẽ “dậy sóng”. Tuy nhiên, “cơn sóng” này sẽ nhỏ và chỉ cục bộ ở một vài dự án chứ không không diễn ra trên diện rộng, không thể tạo thành “cơn sốt” như năm 2010.
Cùng với những chính sách của Nhà nước, BĐS 2011 hứa hẹn một năm đầy thành công và gặt hái được nhiều kết quả. Anh Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch HĐQT, Tổng GĐ Công ty CPXD Group Cường Phát, kiêm chủ tịch CLB BĐS Hà Nội - cho biết: Vừa rồi, thủ tướng chính phủ giao cho UBND TP.Hà Nội được phép “cởi trói” cho 245 các đồ án, dự án xây dựng bị rà soát trong 2 năm qua. Năm nay, các dự án đó sẽ “đua nhau” khởi công tạo ra nguồn cung lớn hơn cho thị trường. Mặc dù, năm 2011, có thể các dự án chưa hoàn thành đồng bộ, chưa thể ra sản phẩm đồng loạt, nhưng với các dự án triển khai đồng loạt nhất (33 dự án, tòa nhà cao tầng ở nội thành) sẽ tạo ra nguồn cung dồi dào ở các căn hộ tầm chung và các căn hộ có giá trung bình.
“Chính sự hứa hẹn các nguồn cung, giá cả năm 2011 luôn có xu hướng cao hơn so với lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng không phải vì thế mà được gọi là “sốt” đất", ông Cường kết luận.
BĐS 2011 sẽ chỉ tăng chứ không giảm?
Với nguồn cung lớn như vậy, dự báo không có sự khan hiếm về nguồn cung để đẩy giá lên tăng vọt nên theo ông Cường, năm 2011 sẽ không có nhiều biến động về giá. Thị trường 2011 sẽ không có những dấu hiệu bất thường như năm vừa qua, như cơn sốt ở Hà Tây khi xuất hiện trục Thăng Long, nhưng có những vị trí sinh lời, giá vẫn cao ngất ngưởng. “Tại các vị trí sinh lời, có tiềm năng đạt hiệu quả kinh doanh cao luôn “sốt”, luôn là sự săn tìm của nhiều người. Tất cả những khu vực liên quan tới dự án mở đường, liên thông các cầu, các nơi có dự án, những nơi phát triển trụ sở hạ tầng kĩ thuật,… đều hứa hẹn tăng giá. Tuy nhiên, không thể nhìn vào những lát cắt sinh lời ấy mà đánh giá cả bức tranh năm 2011 sẽ tăng” – ông Cường nhận xét.
Cũng đồng tình với quan điểm trên, TS Đinh Thế Hiển khẳng định: “Chắc chắn không có cơn sốt điên đảo như năm 2010. “BĐS chỉ tăng mạnh đột biến tới mức “phi mã” chỉ khi lãi suất xuống dưới 10%. Còn hiện tại, lãi suất huy động khoảng 14% thì không thể nào có “sóng” mạnh được”.
Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH BĐS và dịch vụ địa chính Hà Nội cũng tin tưởng rằng: Giá BĐS 2011 sẽ không có đột biến quá lớn. Tuy nhiên, ông cũng nhận định: “Không loại trừ khả năng, một số khu vực có các thông tin về giao thông, chuyển nông thôn lên thành đô thị, có các dự án tạo quan tâm của dư luận thì vẫn sẽ có những đột biến. Ví dụ như cầu Vĩnh Tuy, công viên Yên Sở (Pháp Vân) sau khi xây dựng tạo nên một cảnh quan rất đẹp khiến giá tăng đáng kể, đột biến 50%”. Cụ thể, khu Yên Sở khoảng 3 năm trước, giá rất rẻ, từ vài triệu tới chục triệu/m2 nhưng năm ngoái, đất liền kề đã lên tới 40 – 50 triệu đồng/m2. Vào đầu năm 2011 lên tới 70 – 80 triệu đồng/m2. “Những hạng mục thi công bắt đầu thực hiện giúp người dân nhìn thấy tương lai sáng sủa thì sẽ dẫn tới đột biến cục bộ” – ông Tùng nói.
Nhiều ý kiến của các chuyên gia về BĐS cũng đều nhận định: Cùng với sự quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng Nhà nước, giá BĐS sẽ không “điên đảo” như năm vừa qua. Hơn nữa, “BĐS năm 2010 đã rất cao rồi nên năm 2011 sẽ chững lại” – Ông Trương Hải Long – Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội, Công ty CP Đầu tư BĐS Hà Nội đánh giá. Mặc dù vậy, ông Long cũng không ngoại trừ khả năng “nếu đồng tiền mất giá do lạm phát quá cao, BĐS sẽ bị đẩy giá lên theo. Tình huống này cũng rất có thể xảy ra bởi như năm vừa rồi, lạm phát quá cao 11,5, từ đó, đẩy giá BĐS thêm 10%”.
BĐS 2011 dường như rất khó để nói trước được điều gì. “Với lãi suất cao, chủ đầu tư hoàn thành dự án tiến độ sẽ không nhanh, tiến độ hoàn thành chậm. Năm 2011 này, nếu cứ giữ mức lãi suất cao như hiện tại thì thị trường BĐS sẽ phát triển không mạnh” – ông Long lo ngại. Ngoài ra, theo ông Long, phân khúc nhà ở thu nhập thấp thủ tục chậm nên hiệu quả không cao, dẫn tới việc các NĐT không quan tâm tới phân khúc này. Ngược lại, nhà giá rẻ lại luôn có nhu cầu lớn, do đó, nếu cải cách thủ tục hành chính, phát triển phân khúc này sẽ rất hiệu quả. “Với đà thủ tục rườm rà như hiện nay, cùng một thời gian đó, đầu tư vào những phân khúc khác bao giờ cũng đạt hiệu quả nhanh hơn nhà có thu nhập thấp. Hiện tại, các chủ đầu tư có xu hướng đầu tư cấp nhà trung bình khá cho tới cấp cao nhưng theo tôi thì thị trường miền Bắc và miền Nam khác nhau. Thị trường miền Nam ra rất nhiều sản phẩm khác nhau và có xu hướng giảm giá, mời chào khuyến mại còn thị trường miền Bắc luôn giữ giá, chưa khi nào đi xuống”– Ông Long chia sẻ.
Tuy thị trường trong vài tháng gần đây gần như đóng băng, khá ảm đạm vì lực bán không tăng nhưng giá không giảm đi. Trước Tết, hầu hết các sàn giao dịch đều hoạt động rất cầm chừng, người bán – người mua uể oải, theo dự đoán của những người trong giới chơi BĐS, sau kỳ nghỉ Tết khoảng 2 tháng thì thị trường mới bắt đầu “ấm” lại. “BĐS 2011 sẽ có những biến động nhất định, nhưng chỉ tăng chứ không giảm. Có chăng chỉ giảm ở phân khúc trung cư cao cấp trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất thổ cư và dự án có thể nhích lên một chút” – ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH BĐS và dịch vụ địa chính Hà Nội đánh giá.
