Giấc mơ an cư của người trẻ: Cần chính sách mạnh tay và giải pháp đa tầng

Áp lực đô thị hóa và “khoảng cách nhà – thu nhập” ngày càng rộng

Việt Nam đang ở thời kỳ dân số vàng với hơn 55 triệu người dưới 35 tuổi, chiếm hơn 50% dân số. Nhóm này đóng vai trò trung tâm trong lực lượng lao động và cũng là đối tượng chủ lực có nhu cầu tạo lập chỗ ở riêng. Tuy nhiên, mức thu nhập hiện tại khó lòng theo kịp giá nhà tăng chóng mặt tại các đô thị lớn.

Theo ThS. Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện cao gấp 20–25 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình có hai lao động. Cụ thể, căn hộ 70m² có giá khoảng 4–5 tỷ đồng, trong khi tổng tích lũy của người trẻ sau 10 năm làm việc chỉ đạt khoảng 200–300 triệu đồng, chưa bằng 10% giá trị căn hộ.

Sự mất cân đối này đẩy người trẻ vào thế “an cư xa vời”, khiến nhiều người dù có việc làm ổn định vẫn buộc phải thuê nhà dài hạn hoặc sống chung cùng gia đình.

ThS. Hưng cho biết, trong giai đoạn 2021 – 2025, Việt Nam đã cấp phép hơn 347 dự án nhà ở thương mại và triển khai gần 700 dự án nhà ở xã hội, với tổng quy mô hơn 600.000 căn. Tuy nhiên, các dự án tập trung vào phân khúc trung đến cao cấp, giá bán vượt xa khả năng chi trả của người lao động trẻ.

Đồng tình với quan điểm này, LS. Trương Anh Tuấn – Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh rằng: “Nhà ở xã hội lẽ ra phải là một trụ cột trong chính sách an sinh, nhưng thực tế vẫn chỉ dừng ở khẩu hiệu do thiếu đất sạch, thiếu vốn và thiếu ưu đãi đủ hấp dẫn”.

Cơ chế khuyến khích chưa đủ mạnh khiến nhà đầu tư không mặn mà. Trong khi đó, các thủ tục pháp lý vẫn rườm rà, chồng chéo, khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, chi phí đội lên, đẩy giá nhà xã hội tiệm cận nhà thương mại.

Đòn bẩy tài chính: Phao cứu sinh hay "dao hai lưỡi"?

Trong bối cảnh tài chính eo hẹp, đòn bẩy tín dụng được xem là công cụ then chốt giúp người trẻ tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng cảnh báo rằng nếu sử dụng sai cách, đòn bẩy này có thể biến thành “vòng xoáy nợ nần”.

Theo ông, người vay chỉ nên vay tối đa 80% giá trị căn nhà và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Bên cạnh đó, cần có quỹ dự phòng ít nhất 6–12 tháng chi phí trả nợ để tránh rơi vào khủng hoảng nếu thất nghiệp hoặc biến động kinh tế.

Tuy vậy, hiện lãi suất cho vay thương mại tại Việt Nam vẫn ở mức 8–10%/năm, khá cao so với thu nhập của người trẻ. Trong khi đó, thời hạn vay thường chỉ 15–20 năm, ngắn hơn so với khả năng chi trả thực tế, khiến áp lực trả nợ hàng tháng rất lớn.

Từ góc nhìn thể chế, cả ba chuyên gia đều đồng thuận rằng hệ thống luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và các đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, khâu thực thi đang là “nút thắt cổ chai”.

LS. Trương Anh Tuấn dẫn ví dụ, dù đã có quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội, nhưng phần lớn địa phương vẫn loay hoay trong việc xác định vị trí, giải phóng mặt bằng, bố trí hạ tầng đồng bộ. “Chúng ta thiếu tiêu chí rõ ràng, dẫn đến quy hoạch mang tính hình thức, còn nhà ở xã hội thì mãi nằm… trên giấy”, ông nói.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng đề xuất xử phạt nghiêm tình trạng mua bán trái phép nhà ở xã hội, một hành vi trục lợi khiến chính sách hỗ trợ bị méo mó, người có nhu cầu thực không tiếp cận được nhà ở đúng nghĩa.

Giải pháp đa tầng: Tài chính – thị trường – chính sách đồng bộ

Tại hội thảo, các chuyên gia đã đề xuất một loạt giải pháp mang tính hệ thống, nhằm tháo gỡ những nút thắt về tài chính, pháp lý và thị trường để người trẻ dễ dàng tiếp cận nhà ở. Trước hết, cần ưu tiên tăng nguồn cung các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân. Điều này đòi hỏi việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai các dự án nhà ở xã hội đã có sẵn quỹ đất, đồng thời linh hoạt cho phép chuyển đổi các khu đất dự án, quỹ nhà tái định cư thành nhà ở xã hội. Đặc biệt, các dự án nên được bố trí tại những khu vực đông dân cư, gần trung tâm, có kết nối hạ tầng đồng bộ để đảm bảo tính hấp dẫn và thuận tiện cho người ở.

Về tài chính, các chuyên gia đề xuất tối ưu hóa chính sách tín dụng thông qua việc mở rộng quy mô và phạm vi tiếp cận của gói vay ưu đãi 120.000–145.000 tỷ đồng dành riêng cho người dưới 35 tuổi. Lãi suất cần duy trì ở mức thấp hơn thị trường khoảng 2% và thời hạn vay nên được kéo dài đến 25–30 năm nhằm giảm áp lực trả nợ. Song song, cần nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia hoạt động theo cơ chế tài chính ngoài ngân sách, giúp cung cấp nguồn vốn ổn định và dài hạn cho các dự án nhà ở xã hội.

Một hướng đi quan trọng khác là phát triển mô hình nhà ở cho thuê và thuê – mua. Các chuyên gia cho rằng cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà cho thuê dài hạn thông qua các ưu đãi về thuế, vốn và thủ tục pháp lý. Đồng thời, nên thay đổi tư duy xã hội, thúc đẩy văn hóa “ở trước – mua sau” nhằm giảm áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá. Vai trò của Nhà nước trong phát triển các khu nhà cho thuê giá rẻ tại đô thị lớn cũng cần được phát huy rõ nét.

Cuối cùng, để đảm bảo tính minh bạch và vận hành thị trường hiệu quả, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý nhà ở xã hội là hết sức cần thiết. Một cổng đăng ký trực tuyến thống nhất có thể giúp minh bạch quy trình, quản lý nhu cầu thực và hạn chế tình trạng trục lợi chính sách. Đồng thời, cần áp dụng các công cụ tài chính – thị trường như đánh thuế tài sản thứ hai để chống đầu cơ, điều tiết cung cầu, cũng như phát triển các kênh huy động vốn mới như chứng khoán hóa bất động sản và quỹ đầu tư nhà ở, giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng truyền thống.

“An cư là nền tảng của lạc nghiệp”, ba chuyên gia cùng nhấn mạnh. Việc hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở không chỉ mang ý nghĩa cá nhân, mà còn góp phần ổn định an sinh xã hội, thúc đẩy tiêu dùng, hình thành tầng lớp trung lưu bền vững và tạo động lực tăng trưởng kinh tế.

TS. Nguyễn Trí Hiếu kết luận: “Chúng ta không thể đợi thị trường tự điều tiết. Cần hành động mạnh mẽ, chính sách phải đi trước một bước, và đặc biệt, cần sự phối hợp liên ngành, liên cấp từ Trung ương đến địa phương, từ ngân hàng đến chủ đầu tư”.