Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng “trục lợi” từ quỹ bảo trì chung cư?

Tồn tại dai dẳng

Nhiều năm qua, tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì đã liên tiếp xảy ra tại nhiều chung cư ở các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội… gây thiệt hại tài chính và tạo ra sự “bất ổn” trong công tác vận hành tòa nhà. Quỹ bảo trì vốn được coi là nguồn tài chính dùng để duy tu, sửa chữa và duy trì giá trị công trình, nhưng chính sự thiếu minh bạch trong quản lý giám sát đã biến nguồn tiền này thành “mỏ lợi nhuận” cho một số cá nhân trục lợi.

Tình trạng trục lợi quỹ bảo trì không còn là hiện tượng cá biệt mà trở thành vấn đề mang tính hệ thống, đặt ra nhiều thách thức trong quản lý nhà chung cư. Điển hình như mới đây, Công an TP Hồ Chí Minh đã khởi tố, bắt tạm giam bị can nguyên là Trưởng Ban quản trị chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh cũ) về tội Tham ô tài sản và Lợi dụng chức vụ, quyền hạn khi thi hành công vụ. Theo kết luận điều tra, nguyên Trưởng Ban quản trị chung cư và các đồng phạm đã lợi dụng quyền hạn để chiếm đoạt hơn một tỷ đồng từ quỹ bảo trì và các khoản đóng góp.

Trước đó, vào tháng 4/2025, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TP Hồ Chí Minh đã ra quyết định khám xét và bắt 2 bị can để tạm giam về hành vi Tham ô tài sản với hai người từng là Trưởng và Phó ban Quản trị chung cư Golden Mansion. Theo đó, hai người này đã bị cáo buộc sử dụng trái phép hơn 22 tỷ đồng của cư dân từ quỹ bảo trì.

Không dừng lại ở những vấn đề quản lý nội bộ, ngày 9/5/2025 Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh cũ) bị cơ quan thuế xử phạt hành chính với số tiền lên tới 119 tỉ đồng vì không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho hơn 7.000 cư dân.

Những vụ việc trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, không chỉ gây thiệt hại kinh tế mà còn làm xói mòn lòng tin cư dân, khiến hoạt động bảo trì hạ tầng bị đình trệ, tòa nhà xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Trong nhiều trường hợp, cư dân buộc phải khởi kiện dân sự hoặc tố giác hình sự, kéo theo thời gian và chi phí lớn để bảo vệ quyền lợi chính đáng.

“Đây là vấn đề tồn tại lâu nay và đã xảy ra ở rất nhiều chung cư trên địa bàn các thành phố nhưng vẫn chưa được giải quyết căn cơ. Dù được người dân bầu ra và ủy quyền nhưng vì những lợi ích cá nhân nên nhóm ban quản trị này đã lợi dụng quyền hạn để chiếm dụng tiền quỹ bảo trì của cư dân” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.

Cần cơ chế giám sát minh bạch

Theo các chuyên gia, hậu quả của việc chiếm dụng quỹ bảo trì không chỉ gây thiệt hại kinh tế mà còn “khoét sâu” mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị, làm đình trệ công tác duy tu hạ tầng. Sai phạm nối tiếp sai phạm, nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, khiến niềm tin của cộng đồng ngày càng suy giảm. Trước thực trạng đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, minh bạch quy trình phê duyệt và tăng cường giám sát độc lập là yêu cầu cấp bách.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, bản chất của vấn đề bắt nguồn từ việc thiếu cơ chế ràng buộc và thiếu quy trình phê duyệt minh bạch. Khi ban quản trị nắm quyền quản lý khoản tài chính khổng lồ, nguy cơ “trục lợi” là điều luôn hiện hữu. “Để hạn chế tình trạng trục lợi từ quỹ bảo trì, toàn bộ các loại tài sản chung cần được kiểm soát chặt chẽ, có quy trình sử dụng rõ ràng và công khai thông tin minh bạch đến cư dân. Đồng thời, phải có đơn vị độc lập thực hiện thẩm định, giám sát trước khi quyết định chi tiêu để tránh lợi dụng kẽ hở” - TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cũng nhấn mạnh, việc siết chặt kiểm tra cần song song với việc cải thiện điều kiện hoạt động của ban quản trị. Nếu thu nhập quá thấp, khó thu hút người có năng lực và trách nhiệm. Cần nâng mức thù lao, xây dựng chế độ đãi ngộ tương xứng, đồng thời tổ chức các khóa tập huấn kiến thức pháp luật, kỹ năng quản lý tài chính để hoạt động ban quản trị chuyên nghiệp hơn. Đặc biệt, cư dân cũng cần tích cực tham gia giám sát, không phó mặc hoàn toàn.

“Một thực trạng đáng lo ngại là sự thờ ơ của chính cư dân. Không ít trường hợp, sai phạm kéo dài vì cộng đồng không tham dự họp, không kiểm tra sổ sách. Muốn quản lý quỹ bảo trì hiệu quả, cư dân phải nhận thức rõ vai trò giám sát của mình” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, nhiều quy định hiện hành chỉ dừng ở nguyên tắc chung chung, thiếu tiêu chí rõ ràng về tính chuyên trách, trình độ, phẩm chất đạo đức và cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động của ban quản trị. Đây là “khoảng trống” dẫn đến nguy cơ lạm quyền, thậm chí gây thiệt hại cho chính cư dân.

Để khắc phục tình trạng này, luật sư Đặng Văn Cường đề xuất ba nhóm giải pháp. Trước tiên, cần hoàn thiện khung pháp luật về tiêu chuẩn và trách nhiệm pháp lý của ban quản trị. Luật cần quy định cụ thể tiêu chuẩn đạo đức, trình độ chuyên môn, năng lực quản lý tài chính và kinh nghiệm quản trị tập thể. Đồng thời, phải xây dựng cơ chế truy cứu trách nhiệm dân sự và hình sự rõ ràng nếu để xảy ra thất thoát quỹ bảo trì.

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế kiểm soát quyền lực trong nội bộ thành viên ban quản trị, thành lập ban giám sát hoạt động của ban quản trị để tránh lạm quyền. Thêm vào đó, cần quy định về cơ chế giải trình, báo cáo thu chi tài chính hàng năm và bất thường.

Thứ ba, cần vận dụng khoa học kỹ thuật, trí tuệ nhân tạo, ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý để công khai minh bạch tài chính, đảm bảo hiệu lực hiệu quả trong hoạt động của ban quản trị.

Luật sư Đặng Văn Cường bổ sung, việc kiểm soát quyền lực phải được luật hóa bằng quy trình rõ ràng. Khi đã có cơ chế quản lý, thành lập, quy trình hoạt động khoa học, có sự giám sát chặt chẽ, ứng dụng công nghệ, công khai thì hoạt động của ban quản trị sẽ thông suốt và hiệu quả.

“Không chỉ có khu vực ngoài nhà nước mà ngay cả khu vực nhà nước cũng có thể xảy ra trường hợp người quản lý tài sản công làm trái công vụ gây thất thoát lãng phí hoặc tham ô tài sản. Bởi vậy, để kiểm soát được tình hình thì vấn đề đạo đức cán bộ và cơ chế kiểm soát là rất quan trọng” - luật sư Đặng Văn Cường nói.