Giải pháp nào trước nguy cơ nợ xấu bất động sản tăng?

Bài học từ Trung Quốc

Trong suốt hơn 4 thập kỷ gần đây, BĐS là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, BĐS tạo ra tới 28,7% GDP. Năm 2008 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, hàng nghìn tỷ Nhân dân tệ được Trung Quốc bơm vào lĩnh vực BĐS để ngăn chặn cuộc suy thoái.

Năm 2014, suy thoái BĐS cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. Tình trạng xây dựng tràn lan, dẫn tới một loạt thành phố “ma” xuất hiện ở nhiều nơi. Tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức cao, các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên, dẫn đến tổng dư nợ tín dụng cho BĐS tăng mạnh.

Trước bối cảnh đó, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "Ba lằn ranh đỏ". Theo đó, các nhà phát triển BĐS phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến cơ quan quản lý như Ngân hàng, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng Nhà nước. "Ba lằn ranh đỏ" mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: Nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%).

Sau khi “Ba lằn ranh đỏ” được ban hành, DN bắt đầu mất thanh khoản, vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9/2021 khi “đế chế” Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước những khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn, trả lãi, hoạt động kinh doanh BĐS đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19.

Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc, gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục. Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào BĐS làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng, vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của DN BĐS bị dừng giao dịch.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS) cho thấy, đầu tư BĐS tại quốc gia tỷ dân đã giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ nhân dân tệ (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% so với năm 2021. Bên cạnh đó, diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8%, diện tích đất nền đã bán cũng giảm 53,4%. Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra nhiều chính sách mới và được hiểu ngầm là “Ba lằn ranh đỏ” không còn được áp dụng nữa. Trong đó, ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại Nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ đô la Mỹ để hỗ trợ DN BĐS.

Kinh nghiệm cho Việt Nam

Theo Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân, tổng dư nợ tín dụng BĐS của Việt Nam chưa cao như ở Trung Quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của DN BĐS Việt Nam khá tương đồng với DN Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 - 0,7 lần). Cả hai thị trường đều có chung hiện tượng đầu cơ và thổi giá lên rất cao. Hơn nữa, các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn, có xu hướng tăng cao trong khi dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm TP lớn.

Nếu áp dụng bộ tiêu chí "Ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty BĐS đang niêm yết ở Việt Nam thời điểm này sẽ có 77% vi phạm một tiêu chí. Từ giữa tháng 5/2022, do chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng... khiến nhiều DN BĐS “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

“Đến ngày 5/3/2023, có 46 DN đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp gỡ nghẽn cho DN ở thời điểm này. Tuy nhiên, khó khăn trong việc định giá chính xác BĐS để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu". Nếu DN không có thêm phương án giải quyết kịp thời, con số này chắc chắn sẽ tăng thêm hơn nữa trong bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng tăng cao” – ông Nguyễn Quang Thuân phân tích.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc áp dụng chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là một chính sách rất đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc, phân loại, kinh tế sẽ lao dốc, DN khốn đốn phá sản. Với những khó khăn như thị trường Trung Quốc, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm đã thực hiện và áp dụng, những can thiệp vào thị trường cần tính toán hết sức cẩn thận để tránh việc gây ra đổ vỡ hàng loạt.

Để giải quyết những khó khăn cho thị trường nói chung và DN đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng cần tập trung vào một số giải pháp: Thứ nhất, hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là công cụ tài chính BĐS. Thiết lập cơ chế chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở...

Thứ hai, tái cơ cấu thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS.

“Đặc biệt, cần phải xây dựng hệ thống thông tin, nhất là chỉ số giá BĐS làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách... bảo đảm thị trường hoạt động một cách công khai, minh bạch. Đồng thời, Nhà nước cần có biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng BĐS, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực” – ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị.