Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV.
Ông có đánh giá thế nào về tình hình thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS trong thời gian gần đây, đặc biệt là khi thị trường đã trải qua hơn 2 năm “gồng” mình chống chịu đại dịch Covid-19?
- Trước hết, tôi phải nhấn mạnh lại vai trò vô cùng quan trọng của lĩnh vực BĐS đối với nền kinh tế. Năm 2021, kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP. Thị trường BĐS là cầu nối chuỗi giá trị các ngành. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới BĐS với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành liên quan nhiều nhất, gồm: Xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP) năm 2021.
Về nguồn vốn, tính đến hết quý I/2022 tăng 2,4% so với cuối năm 2021. Tổng dư nợ tín dụng khoảng 2,23 triệu tỷ đồng chiếm 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 35% (0,78 triệu tỷ đồng).
Tính đến hết tháng 4/2022, số DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 3.606 DN, tăng 32,2%, hoạt động lại tăng 73,2%. Vốn FDI đăng ký mới đạt gần 2,8 tỷ USD chiếm khoảng 26,5%, đứng thứ 2; riêng góp vốn, mua cổ phần 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%). Toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó DN BĐS phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất chiếm 37,3%...
Thị trường BĐS cũng xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4/2022, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 65 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký. Thị trường BĐS là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Nhưng thực tế, DN BĐS vẫn “loay hoay” trong việc huy động vốn.
Tại sao nói DN BĐS vẫn “loay hoay” trong việc huy động vốn, ông có thể giải thích rõ hơn?
- Vai trò của BĐS trong 2 năm qua là do dịch bệnh bất thường, quy mô xây dựng vẫn khiêm tốn so với nhiều nước, do đó còn nhiều tiềm năng để phát triển. Trong khi đó, vai trò thu hút vốn của BĐS vô cùng quan trọng trong 35 ngành nghề khác nhau. Lâu nay DN vẫn “loay hoay”, vì có 6 tầng vốn: Ngân sách Nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế); Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); Huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ nền tảng công nghệ); Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê bảo lãnh; Vốn tự có, vốn đối tác trả chậm.
Tứ giác liên thông ngân hàng - bảo hiểm - BĐS - chứng khoán liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. Ví dụ, DN BĐS đứng thứ hai về phát hành trái phiếu, các ngành tham gia hệ sinh thái của nhau, cần đề cập khi đánh giá phân tích rủi ro. Đây là rủi ro hệ thống liên quan đến tài chính - BĐS.
Ngoài ra, tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường BĐS có cả mặt tích cực và theo hướng chặt chẽ. Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với DN BĐS? Sẽ làm giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Làm tăng mất cân đối cung cầu (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… DN, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án.
Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân do hai vấn đề: Những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên lĩnh vực BĐS phải “phanh” lại. Một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề về hơi phức tạp về pháp lý cũng đang dừng lại.
Vậy đâu là giải pháp để khắc phục tình trạng này, thưa ông?
- Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn không làm nghẽn, quan tâm rủi ro, hệ thống tài chính chú trọng điều tiết cung cầu BĐS. Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua. Hoàn thiện thể chế theo hướng cần sửa Nghị định 153 và 156 cho phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán; quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm.
Cần quy định phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp; hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư (REITs), cơ quan tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…; có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp theo hướng minh bạch, công bằng, phân bổ thu nhập hợp lý; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.
Giải pháp đối với DN BĐS: Nguồn tín dụng, DN cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động từ các kênh khác, như: phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình…; Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán.
Xin cảm ơn ông!
