Phục hồi chưa như kỳ vọng
Từ đầu năm 2024 đến nay, nhằm tiếp tục hỗ trợ cho thị trường BĐS phục hồi, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành hơn 10 văn bản là những chỉ thị, nghị quyết, nghị định, thông tư... Đáng chú ý, như: Nghị định 64/2024/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2024; Thông tư 06/2024/TT-NHNN quy định cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn; Thông tư 42/2024/TT-BTC về thẩm định giá BĐS; hay Thông tư 11/2024/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu DN...
Đánh giá một cách khách quan, các văn bản chỉ đạo đã mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho quá trình phục hồi của thị trường. Cụ thể, trong quý III/2024 mức độ quan tâm đến thị trường BĐS đã tăng xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm 2023 (trong đó: nhà riêng, chung cư, biệt thự tăng lần lượt 25%, 24% và 22%). Điều đó cũng củng cố thêm cho tâm lý của chủ đầu tư trong việc tiếp tục đẩy mạnh triển khai các dự án. Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới là 19, bằng 127% so với cùng kỳ; 50 dự án được cấp phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 106%; 998 dự án tiếp tục triển khai xây dựng bằng 102%.
Tuy nhiên, với việc giá bán nhà, đất tăng cao lại trở thành “điểm trừ” trong bối cảnh Chính phủ đang tích cực đẩy mạnh thu hút đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền phục vụ đại bộ phận người dân thu nhập thấp tại các đô thị và công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Căn cứ vào số liệu báo cáo của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, đến thời điểm hiện tại giá căn hộ ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng bình quân thêm 25%, cá biệt một số dự án ở Hà Nội ghi nhận tăng đến 33% so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, dự án khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư tăng thêm 25%; khu chung cư tái định cư Nam Trung Yên thêm 20%…
Tôi cho rằng, việc Nhà nước sử dụng một thiết chế tài chính để ngăn chặn đầu cơ là rất cần thiết; thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS đồng bộ, Nhà nước sẽ đánh thuế suất cao với những người sở hữu nhiều tài sản nhà, đất; các tổ chức tài chính sẽ căn cứ vào đó để kiểm soát và điều chỉnh giảm hạn mức những khoản vay để đầu tư. Như vậy vừa giúp giảm thiểu rủi ro về các khoản vay của các tổ chức tín dụng, vừa có thể bình ổn giá BĐS giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu nhà ở.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp
“Mặc dù đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung, nhưng lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 87% so với cùng kỳ năm 2023. Cho vay chính của tăng trưởng tín dụng là BĐS thời gian qua giảm mạnh, nhu cầu vay vốn của DN và người dân đều chậm lại. Mặc dù giá nhà đang ở mức cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều, nguyên nhân được cho là giá nhà đang chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân, xu hướng này vẫn duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại. Nhìn chung thị trường chưa thực sự phục hồi như kỳ vọng” – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.
Ngăn đầu cơ từ thiết chế tài chính
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam phát triển “nóng” nhưng thiếu sự bền vững, minh bạch, đã phần nào gây ra những bất ổn cho nền kinh tế. Thị trường thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho BĐS tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường BĐS khi có dấu hiệu “bất ổn” là vô cùng cần thiết.
Lấy dẫn chứng từ Trung Quốc, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, vào năm 2017 sau gần 10 năm giá nhà đất tăng “nóng”, hàng chục triệu căn hộ đã hoàn thành xây dựng từ lâu nhưng không có người ở. Chính phủ nước này đã chỉ đạo thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường nhằm phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Theo đó, việc sở hữu nhà thứ 2 trở lên yêu cầu người mua phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ 3 là 100% và đều phải nắm giữ tài sản ít nhất 3,5 năm; đồng thời sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã; thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua... những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ. Tương tự, chính phủ Singapore cũng sử dụng thiết chế thuế BĐS để kiềm chế giá bán, kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng.
“Kinh nghiệm các nước cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để điều tiết thị trường BĐS. Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam. Giải pháp này sẽ giúp điều tiết thị trường BĐS, ngăn chặn đầu cơ và tạo “đòn bẩy” cho những người có nhu cầu thực về nhà ở; đây cũng là giải pháp để điều tiết, giúp cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển một cách bền vững, minh bạch hơn” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường BĐS tại Điều 79 và được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Bộ Xây dựng sẽ căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình và đề xuất thực hiện điều tiết, khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.
“Trên thế giới, chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường BĐS, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Việt Nam có thể tham khảo cách làm này tùy thuộc vào tình hình thị trường, nền kinh tế” – ông Trần Văn Bình cho hay.
