Giải quyết mâu thuẫn nhà chung cư: Áp lực trong quản lý đô thị

Trên địa bàn quận Hoàng Mai hiện có 287 tòa chung cư, đây là địa phương có nhiều tòa nhà chung cư nhất trên địa bàn TP Hà Nội. Theo đó, cũng phát sinh nhiều mâu thuẫn, xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư, Ban quản trị, người dân, gây áp lực không nhỏ cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý.

Thực tế cho thấy, tranh chấp chung cư xảy ra trên địa bàn quận Hoàng Mai thời gian qua do nhiều nguyên nhân. Trong đó có xuất phát từ việc một số trường hợp nhà chung cư chưa đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng (công trình chưa đảm bảo an toàn PCCC, cơ sở hạ tầng kĩ thuật chưa được đầu tư...) nhưng chủ đầu tư và cư dân đã tự thoả thuận với nhau để vào ở. Gần đây nhất, tại dự án tổ hợp nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại Phương Đông Green Park, số 1 Trần Thủ Độ, phường Hoàng Liệt, do Công ty TNHH MTV đầu tư Phương Đông làm chủ đầu tư, dù chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn cho dân về sinh sống khá đông. Tương tự hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư dự án chung cư Viễn Đông Star (trước có tên là Eco Green Tower) số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt khi tòa nhà chưa được nghiệm thu PCCC cũng đã bàn giao đã đưa dân vào ở.

Còn đối với các nhà chung cư đã đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật, trong quá trình sử dụng phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa các chủ sở hữu, chủ yếu  liên quan đến diện tích sở hữu chung - riêng, quỹ bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, cấp Giấy chứng nhận,... Ông Trần Văn Thụ - Bí thư chi bộ tổ dân phố số 21, Bắc Linh Đàm, phường Hoàng Liệt phản ánh, trên địa bàn phường có 85 tòa chung cư, trong đó có nhiều khu nhà chung cư đã xảy ra tranh chấp diện tích ki ốt tầng 1 giữa Ban Quản trị, cư dân với chủ đầu tư. Mặc dù người dân nhiều lần đã có kiến nghị lên cấp thẩm quyền, chính quyền phường, quận cũng đã vào cuộc giải quyết nhưng đến nay tình trạng vẫn chưa triệt để, gây bức xúc.

Tại chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, nhiều năm nay người dân sống tại chung cư này kiến nghị về quyền sở hữu căn hộ. Dù đã đóng đủ tiền mua nhà, chuyển về sống từ năm 2017 nhưng đến nay, họ vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), không được sử dụng diện tích tầng hầm để xe... Để phản đối chủ đầu tư, người dân đã giăng biểu ngữ, khẩu hiệu hoặc đệ đơn đến các cơ quan chức năng trong suốt thời gian dài. Thậm chí, còn tập trung đông người ở sảnh tòa nhà để yêu cầu đối thoại với chủ đầu tư, khiến lực lượng an ninh khu vực phải vào cuộc.

Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai Nguyễn Minh Tâm thông tin, trong năm 2021 trên địa bàn quận có hai đoàn khiếu nại tập trung đông người đều liên quan mâu thuẫn tại chung cư 87 Lĩnh Nam. Trong đó, ngày 3/3, đoàn cư dân gồm 40 người tập trung kiến nghị về bãi xe trông xe tự phát tại khu vực đường nội bộ chung cư và ngày 2/4 đoàn 15 người kiến nghị về đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cắt nước mà không thông báo đến cư dân.

Theo Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai Nguyễn Minh Tâm, trước những diễn biến hết sức phức tạp của tình trạng tranh chấp nhà chung cư, UBND quận rất quan tâm, chú trọng giải quyết các vụ việc, đảm bảo không để xảy ra điểm nóng trên địa bàn. Trong đó, quận đã chỉ đạo UBND các phường phải thường xuyên theo dõi để có biện pháp xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bàn giao nhà nhưng đã cho cư dân vào ở và tổ chức cảnh báo người dân cũng như yêu cầu đơn vị cấp điện, cấp nước không cung cấp điện, nước phục vụ sinh hoạt.

Đồng thời, quận cũng chỉ đạo Công an quận phối hợp với UBND các phường phải thường xuyên theo dõi, kịp thời nắm bắt tình hình, mâu thuẫn phức tạp tại những nhà chung cư để báo cáo UBND quận có hướng giải quyết, báo cáo UBND TP và Sở Xây dựng những nội dung vượt thẩm quyền. Bên cạnh đó, yêu cầu các tổ chức, đoàn thể của quận tích cực tổ chức tuyên truyền, vận động các bên nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn, đưa ra cách hành xử văn minh, tiến hành giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện nay được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, cũng tạo ra một số thiếu sót khi quy định chưa chặt chẽ, chưa phù hợp với tình hình thực tế. Trước thực tế này, lãnh đạo UBND quận Hoàng Mãi cho biết, quận đã có nhiều văn bản góp ý, kiến nghị sửa đổi, bổ sung luật cũng như đề cập với cơ quan cấp trên tại các buối đối thoại, tiếp xúc trực tiếp.

“Trước mắt khi pháp luật còn chưa được điều chỉnh, đang trong quá trình sửa đổi, dần hoàn thiện, để đảm bảo lợi ích của bản thân, người dân trước khi mua nhà cần trang bị cho mình nền tảng pháp lý cơ bản. Đồng thời cần tìm hiểu kỹ các phương thức giải quyết tranh chấp, bất đồng trong thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự” - lãnh đạo quận Hoàng Mai khuyến nghị.

 

Đối với các tranh chấp mang tính dân sự, cư dân cần khởi kiện tại tòa án. Tuy nhiên hiện nay ở nhiều nơi cư dân không áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật mà dùng những  biện pháp tiêu cực. Hiện nhiều cư dân đấu tranh bằng hành động như treo băng rôn, khẩu hiệu, tập trung đông người, nấu ăn ở sảnh chung cư… nhằm gây áp lực cho chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương. Những hành động này không chỉ làm mất cảnh quan mà còn làm mất an ninh trật tự, khi quá đà dẫn đến hành vi gây rối trật tự công cộng, nhẹ thì bị xử phạt hành chính, nặng thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Luật sư Bùi Đình Ứng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội