Gỡ vướng về quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội

Để kế hoạch này có tính khả thi cao, nhiều ý kiến cho rằng nên chấp thuận theo hướng bố trí NƠXH tập trung, thay thế việc thực hiện bố trí quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên.

Bất cập của việc lồng ghép “2 trong 1”

Mong muốn có cơ hội tiếp cận nhà ở giá rẻ đang là nhu cầu của rất nhiều gia đình cán bộ, công nhân viên chức, người lao động tại các đô thị lớn về một chốn an cư phù hợp với khả năng thu nhập.

Thế nhưng trên thực tế, người có thu nhập thấp đang chật vật tiếp cận với loại hình nhà ở này do thiếu nguồn cung. Để tăng cường quỹ đất phát triển NƠXH, năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH.

Một trong những điểm đáng chú ý là Nghị định 49 quy định chặt chẽ hơn đối với các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH. Theo đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại II, loại III phải dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NƠXH và cũng không còn quy định lựa chọn nộp tiền hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% để phát triển NƠXH.

Nhiều chuyên gia đô thị đánh giá, Nghị định 49 ra đời được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, nhất là tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội. Tuy nhiên, điều đó có nghĩa tất cả các dự án có quy mô từ 2ha trở lên sẽ có sự đan xen cả NƠXH và nhà ở thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao cấp) trong cùng một dự án.

Trong khi đó, tính chất, đặc điểm, mục tiêu, đối tượng của NƠXH và nhà ở thương mại (nhất là phân khúc nhà ở thương mại trung, cao cấp) là hoàn toàn khác biệt. Do đó, khi áp dụng vào thực tiễn đã nảy sinh rất nhiều bất cập, rất khó triển khai vì nó gây khó cho cả ba phía là chủ đầu tư, đối tượng mua NƠXH và cư dân sử dụng nhà ở thương mại.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh phân tích, đối tượng NƠXH và nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung, cao cấp là hoàn toàn khác nhau, thậm chí khác biệt về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội, các tiện ích. Do đó, khi lồng ghép cả hai loại hình nhà ở trong cùng một dự án sẽ gây khó cho việc quy hoạch cũng như xây dựng hạ tầng, kể cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây chính là nguyên nhân để chủ đầu tư lảng tránh hoặc chây ì, không thực hiện quy định dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu trầm trọng nguồn cung NƠXH.

Trong khi đó, TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trong quy hoạch đô thị, nên có sự phân rõ để tránh dẫn đến những tổn thương tâm lý và mất công bằng trong cộng đồng cư dân đô thị.

Theo đó, khu đất có giá trị sinh lời cao, có vị trí, địa thế đẹp thì đương nhiên cần phải làm các khu đô thị thương mại cao cấp, thu lại lợi nhuận cao để tạo nguồn lực phát triển đô thị, đồng thời tạo ra được đột phá trong việc hiện đại hóa những vùng đô thị lõi.

Còn những khu vực có giá trị sinh lời trung bình, thấp thì dành xây dựng các khu đô thị cho đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình. Như vậy, vừa có thể giải quyết được bài toán hài hòa lợi ích của các đối tượng trong xã hội vừa đảm bảo cấu trúc đô thị không bị quy hoạch lộn xộn hay bị phá vỡ.

Đề xuất tháo gỡ nút thắt

Nhằm tạo lập chỗ ở và nâng cao chất lượng cuộc sống cho những người có thu nhập thấp, Hà Nội đang tập trung vào việc đẩy mạnh quy hoạch, xây dựng các khu NƠXH tập trung theo hướng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xã hội.

Đại diện Sở QH – KT Hà Nội cho biết, hiện tại trong số 5 khu NƠXH tập trung của TP, hai khu thuộc xã Tiên Dương, huyện Đông Anh đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết với tổng diện tích 84,22ha, dân số khoảng hơn 23.000 người, tổng số 6.500 căn hộ. 3 khu còn lại tại Thanh Trì, Thường Tín, Gia Lâm thì đã có hai khu được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ tiếp tục nghiên cứu từ 3 - 5 địa điểm để phát triển khu NƠXH độc lập, tập trung.

Tuy nhiên, để đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án NƠXH tập trung, TP
Hà Nội cần có sự tháo gỡ vướng mắc từ phía cơ quan chức năng. Cụ thể, TP kiến nghị Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng NƠXH cho dự án tại các khu NƠXH tập trung trên địa bàn TP.

Đồng thời, cho phép được sử dụng các quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000, 1/5.000 là quy hoạch cấp trên để được phê duyệt làm căn cứ xác định thông tin quy hoạch kiến trúc lập hồ sơ đề xuất đầu tư dự án, hồ sơ đấu thầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Nhà đầu tư được lựa chọn sẽ có trách nhiệm tổ chức lập, trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án theo quy định hiện nay. Do quy định cơ chế chính sách buộc phải đấu thầu không chỉ định thầu.

Để tránh những bất cập khi quy hoạch xây dựng NƠXH, mới đây, cử tri
Hà Nội cũng đã có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng đề nghị nghiên cứu trình Chính phủ xem xét, chấp thuận theo hướng bố trí NƠXH tập trung để thay thế việc thực hiện bố trí quỹ đất NƠXH tại các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để phục vụ xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, nhằm tạo điều kiện đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, Chính phủ đã giao Bộ chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển NƠXH, nhằm xử lý triệt để bất cập liên quan đến quỹ đất 20% phát triển NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Dự kiến, Luật này sẽ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tháng (10/2023).