Vẫn khó cho người dân
Trước tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn ngân sách Nhà nước cho phát triển NƠXH, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nội dung mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng là NƠXH và nhà ở cho công nhân được vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 – 2%/năm.
Đến ngày 3/4/2023, NHNN chính thức có văn bản gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Theo đó, thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 3 năm đối với chủ đầu tư; 5 năm đối người mua nhà kể từ ngày giải ngân, không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.
Nhưng lãi suất cho vay lại được áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư; 8,2%/năm đối với người mua nhà. Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.
Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay do ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật; được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng với khách hàng.
Nếu thời gian tới không có đột phá trong cấp phép dự án NƠXH, thì nhiều khả năng gói 120.000 tỷ đồng bị “ế”. Để tránh lãng phí và sử dụng thật hiệu quả nguồn vốn này, các địa phương cần sớm lập quỹ đất cho phát triển NƠXH và rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, thủ tục mua bán nhà, tăng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Ngoài ra, thay vì chỉ co hẹp gói tín dụng cho NƠXH, cũng có thể xem xét áp dụng với cả phân khúc nhà ở trung cấp, hướng tới khách hàng bình dân.
Luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh
Những tưởng gói tín dụng ưu đãi mà phía NHNN đưa ra sẽ ngay lập tức kích cầu công nhân, người lao động thu nhập thấp mua NƠXH nhưng thực tế không phải như vậy.
“Khi nghe thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi mua NƠXH, tôi rất phấn khởi nhưng việc mua nhà với tôi vẫn là ước mơ xa vời. Hiện tại, thu nhập của tôi là 10 triệu đồng/tháng. Tiền tiết kiệm được khoảng 600 triệu đồng sẽ dùng đóng tiền các đợt đầu, còn lại tôi phải vay khoảng 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Nhưng với lãi suất 8,2%/năm thì tôi phải trả hơn 12 triệu đồng/tháng, vượt quá thu nhập của mình. Để tránh áp lực về tài chính, tôi chọn tiếp tục ở nhà thuê, thay vì mua nhà lúc này” - chị Nguyễn Thị Thời (ngụ quận 6, TP Hồ Chí Minh) chia sẻ.
Tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) Nguyễn Xuân Bắc cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại, đơn giản hóa thủ tục và điều kiện thuận lợi nhất, dễ dàng nhất từ trước tới nay, tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận.
NHNN cũng đã quy định rất rõ nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và khách hàng thuộc đối tượng vay vốn bắt đầu từ ngày 1/4.
“Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng triển khai, đến nay gói tín dụng này chưa phát sinh dư nợ. Những khó khăn, vướng mắc về giải ngân NƠXH liên quan đến nguồn cung, như lựa chọn chủ đầu tư; quỹ đất; ưu đãi dành cho chủ đầu chưa thực sự thu hút; việc xác định giá bán; quy định về điều kiện được mua NƠXH... là nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng” – ông Nguyễn Xuân Bắc cho hay.
Cần nghiên cứu mức lãi suất thấp hơn
Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh nhận định, cơ chế cho vay gói 120.000 tỷ đồng thông thoáng, song khó giải ngân hiệu quả bởi phân khúc NƠXH, nhà ở công nhân vẫn thiếu nguồn cung. Sau 10 năm kể từ khi có gói tín dụng đầu tiên dành cho vay hỗ trợ NƠXH với trị giá 30.000 tỷ đồng được triển khai (năm 2013), thì năm 2023 mới tiếp tục có gói tín dụng lớn dành cho phân khúc này.
Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất hiện nay vẫn là dự án chờ tiền hay tiền chờ dự án vì gói tín dụng chỉ là điều kiện đủ để người dân dễ dàng mua được nhà. Còn theo thực tế hiện nay, điều kiện cần là số lượng nguồn cung dự án NƠXH thì vẫn còn khan hiếm, thậm chí đang thiếu rất nhiều lại chưa được giải quyết triệt để.
Bên cạnh vấn đề nguồn cung, luật sư Lê Thu Thảo cho rằng, lãi suất 8,2%/năm vẫn là quá cao so với khả năng chi trả người mua NƠXH. Song, do gói 120.000 tỷ đồng là vốn của ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách nên không thể bắt các ngân hàng phải chịu lỗ hay bù lỗ khi cho vay gói tín dụng này.
Vì vậy, để tăng khả năng hấp thụ của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, giúp mục tiêu NƠXH về đích, NHNN cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp, có thể là 6%/năm và phải ổn định trong thời gian dài, để người dân dễ dàng tiếp cận được nhà ở. Nếu không có cách tiếp cận bằng chính sách đặc thù, nổi trội sẽ không thể làm được.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8,2%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động thu nhập thấp.
Hơn nữa, thời gian ưu đãi 5 năm quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng cho NƠXH. Sau thời gian ưu đãi, khi người dân phải đi thỏa thuận sẽ dẫn đến rủi ro cho bên vay, nếu phải trả lãi theo lãi suất thương mại bình thường, đây thực sự là gánh nặng đối với bên vay khi đây đều là người có thu nhập thấp.
“Gói tín dụng này không phải là cây đũa thần, đây là vốn của ngân hàng thương mại mang ra kinh doanh, mức lãi suất đưa ra mang tính chất nhà băng chia sẻ khó khăn với khách hàng nên khó có thể đòi hỏi nhiều hơn. Công tâm nhìn nhận thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ dừng lại ở vai trò “chữa cháy”, tức giải quyết được một phần khó khăn trong toàn cảnh bức tranh NƠXH còn nhiều vướng mắc” - ông Lê Hoàng Châu đánh giá.
Từ lập luận trên, Chủ tịch HoREA đề xuất các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng (bằng khoảng 30% nhu cầu nguồn vốn để thực hiện Chương trình 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030) theo cơ chế "tái cấp vốn, cấp bù lãi suất" để cho người mua, thuê mua NƠXH được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
Với thâm niên gần 20 năm xây NƠXH bán và cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cũng nhìn nhận, nếu Nhà nước điều chỉnh lãi vay dành cho người thu nhập thấp xuống mức hợp lý, mà lý tưởng nhất là 5% với cơ chế Nhà nước cấp bù lãi suất trong thời gian dài 20 - 25 năm, có thể tạo ra nhiều hiệu ứng lan tỏa tích cực, thúc đẩy dòng tiền từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng luân chuyển mạnh mẽ trên thị trường.
Trên thực tế, hiệu quả của gói 120.000 tỷ đồng sẽ đi đâu về đâu vẫn phải chờ thời gian trả lời. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, NHNN và Bộ Xây dựng nên có sơ kết thực hiện gói tín dụng này, sau một thời gian để có sự điều chỉnh thích hợp. Từ đó có hướng đi đúng đắn, giúp tạo ra “cú hích” tích cực cho phân khúc NƠXH trong thời gian tới.
