Thuật ngữ gây hiểu lầm
Theo đó, tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, HoREA cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại được giảm 1,5 - 2% lãi suất so với lãi suất vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, không phải là gói tín dụng ưu đãi.
Cụ thể, ngày 1/4/2023, Ngân hàng Nhà nước có Văn bản 2308/NHNN-TD về việc triển khai chương trình cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP để hướng dẫn thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2023 - 2030, nhằm cung cấp vốn tín dụng với lãi suất 8,7% cho chủ đầu tư và lãi suất 8,2% cho người mua nhà.
Từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm để mua, thuê mua NƠXH tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV).
Nhưng, trên thực tế thì hầu hết người mua NƠXH chưa vay được tín dụng ưu đãi mà đã phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và mức lãi suất này đang là gánh nặng đối với người mua nhà. Do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định, nên tính đến hết năm 2020 thì cả 4 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NƠXH. Riêng Ngân hàng chính sách xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng tái cấp vốn chỉ bằng 24% tổng nhu cầu vốn 9.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2016 - 2020.
“HoREA hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước đã công bố Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng bằng nguồn vốn tự huy động của chính ngân hàng và phải phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản vay theo quy định của pháp luật. Nhưng gói tín dụng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NƠXH mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà. Nhưng do Ngân hàng Nhà nước sử dụng cụm từ “thời gian ưu đãi”,“lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi”, “lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi” đã dẫn đến sự ngộ nhận đây là gói tín dụng ưu đãi NƠXH” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.
Cần tiếp tục hạ lãi suất
Qua đó, theo đề xuất từ HoREA, trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở mới, trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH thì trước mắt, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân; hoặc chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Nhưng đối với người mua NƠXH thì tác động rất hạn chế, bởi lẽ nếu là gói tín dụng ưu đãi NƠXH thì phải đảm bảo 2 tiêu chí: Lãi suất thấp quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm; Thời hạn vay ưu đãi dài hạn,như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được “tâng lên” thành gói tín dụng có thời gian ưu đãi cho NƠXH, nên Ngân hàng Nhà nước quy định người vay để mua, thuê mua NƠXH chỉ được vay ưu đãi 1 lần để mua 1 căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người có thu nhập thấp đô thị sẽ bị mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
“Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước quy định gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua tuy có thấp hơn một chút so với mức lãi suất 9%/năm mà người mua NƠXH đang vay hiện nay, nhưng mức lãi suất này vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người thu nhập đô thị. Riêng mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư lại khá phù hợp và có tác động tích cực sẽ giúp kéo giảm giá thành, giá bán” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Ngoài ra, phía HoREA cũng cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013 khi triển khai gói tài chính 30.000 tỷ đồng ưu đãi cho NƠXH giai đoạn 2013 - 2016. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay “ưu đãi” này trong 5 năm nên người mua nhà “sợ” không dám vay. Đồng thời, quy định lãi suất vay trong thời gian ưu đãi được công bố định kỳ mỗi 6 tháng/lần và mức lãi suất 8,2% đầu tiên chỉ áp dụng đến 30/6/2023, càng làm cho người mua nhà thêm “bất an”.
Để sử dụng hợp lý gói tài chính này, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng (giảm 2% lãi suất năm 2022 nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể), để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại. Nhất là tập trung hỗ trợ người tiêu dùng, khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS phục hồi, phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.
