Gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng còn “ế” dài

Lãi cao, thủ tục rườm rà

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó đã có 7 dự án có nhu cầu giải ngân, số tiền cam kết cấp tín dụng hơn 1.800 tỷ đồng. Đến nay mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng đã giải ngân cho người mua nhà tại 2 dự án với số tiền giải ngân là 542 triệu đồng.

Trong khi hiện nay có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Như vậy mới giải quyết được gần 2% nhu cầu vay vốn và chưa được 0,5% quy mô gói tín dụng đưa ra.

Một trong những nguyên nhân gói tín dụng này khó giải ngân là lãi suất chưa hấp dẫn. Theo quy định tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mức lãi suất áp dụng đối với Chương trình 120.000 tỷ đồng thấp hơn từ 1,5% - 2% so với mức lãi suất cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ.

NHNN đã công bố lãi suất cho vay kể từ khi triển khai Chương trình cho đến hết ngày 30/6/2023 là 8,5%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2% đối người mua nhà. NHNN cho biết, kể từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2023, lãi suất cho vay theo Chương trình đã giảm 0,5% so với thời kỳ trước (8,2%/năm đối với chủ đầu tư và 7,7% đối với người mua nhà). Đến ngày 25/12/2023, NHNN tiếp tục công bố mức lãi suất cho vay theo Chương trình áp dụng từ 1/1/2024 đến 30/6/2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà. Như vậy, so với thời điểm triển khai gói tín dụng này, lãi suất đã giảm tổng cộng 0,7%.

Dù vậy, theo phản ánh của nhiều người, lãi suất cho vay như vậy vẫn cao, không phù hợp với sức chịu đựng của người có thu nhập thấp. Thực tế, mức lãi suất ưu đãi cho vay ngắn hạn mua nhà ở thương mại đang được một số ngân hàng áp dụng còn thấp hơn cả lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Ví dụ như Woori Bank (7,2%/năm), SHB, MBBank và Hong Leong Bank (7,5%/năm), Shinhan Bank (7,6%/năm); BIDV (7,3%/năm), Agribank và Vietcombank (6-6,7%/năm)... thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng "ế" là tất nhiên.

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng quy định người vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi một lần để mua một căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8 – 8,2%/năm thì người mua sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Với các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội quy định mức vay gói 120.000 tỷ là 8,7%/năm, (theo NHNN hiện nay lãi suất đã giảm còn trên dưới 8%) lại khống chế lợi nhuận không quá 10%, chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn có tính xã hội. Hơn nữa, mức giá bán và người mua nhà lại do các sở, ban ngành của tỉnh, thành phố nơi có dự án lựa chọn, càng khó cho các doanh nghiệp đầu tư. Đó là lý do hiện nhiều doanh nghiệp đang kiến nghị giảm lãi vay với chủ đầu tư xuống còn 6,5%/năm, khách mua nhà là 4,8%/năm.

Bên cạnh lãi suất cao, thủ tục xét duyệt cũng rất rườm rà. Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Phú - INVEST Lâm Hoàng Đăng cho biết, có 2 quy định đang gây khó cho ngân hàng, chủ đầu tư trong việc tìm người mua nhà ở xã hội.

Nguyên tắc cho vay là khách hàng phải đáp ứng các điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng; đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật.

Để được mua nhà ở xã hội, người dân sống tại các thành phố lớn cần có thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với thu nhập này, người dân rất khó căn cơ để vừa đủ tiền trang trải sinh hoạt, vừa đủ tiền trả nợ ngân hàng.

Đồng thời, mỗi người mua nhà chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại Chương trình này 1 lần để mua 1 căn hộ tại dự án thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, mỗi dự án của chủ đầu tư chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại Chương trình này 1 lần.

Ngoài ra, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. “Sau đó là lãi suất thỏa thuận theo thị trường, sẽ có rủi ro. Do đó, cần có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp, dài hạn hơn mới là chính sách cốt lõi. Riêng thời gian ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn”- một doanh nghiệp kiến nghị.

Gỡ cơ chế, mở rộng đối tượng cho vay

Theo NHNN gói 120.000 tỷ đồng “ế” ngoài nguyên nhân khách quan là nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, một số dự án còn gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, về chuyển mục đích sử dụng đất... Người dân bị ảnh hưởng do tình hình kinh tế, sản xuất kinh doanh khó khăn, do đó hiện nay ưu tiên cho việc duy trì nhu cầu cuộc sống, chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này. Còn tồn tại các khó khăn, vướng mắc như: khách hàng không đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng. Điều này đã được nhận diện và Chính phủ đang rà soát để sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp.

Đối với Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, đây là tiền của các ngân hàng chứ không phải tiền ngân sách, các ngân hàng đã tự nguyện giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2% so với bình quân lãi vay thị trường. Mặc dù đã có chủ trương, tuy nhiên khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định để cấp tín dụng cho các chủ đầu tư, các ngân hàng có quy định riêng về các điều kiện vay, nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay theo quy định.

Cùng với việc khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, cần nghiên cứu, đề xuất chính sách tài khoá dài hạn, lập quỹ hỗ trợ các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân mua nhà ở xã hội, bảo đảm hài hoà giữa thực hiện chính sách xã hội và cơ chế thị trường. “Chính phủ cần lập một quỹ phát triển nhà ở xã hội. Lãi vay từ quỹ phát triển nhà ở xã hội thông thường bằng một nửa lãi suất cho vay thương mại bình quân trên thị trường là phù hợp. Quỹ này cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò vốn mồi như Hàn Quốc, Singapore họ đã làm”- TS Cấn Văn Lực chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, để chính sách này phát huy được tác dụng cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…“Nếu làm được như vậy, gói 120.000 tỷ đồng sẽ giải ngân nhanh, có thể tạo sức lan tỏa cho nhiều ngành như xây dựng, vật liệu xây dựng... tạo sức bật cho tín dụng toàn thị trường” – ông Nghĩa nói.