Thưa ông, thời gian gần đây, rất nhiều tranh cãi liên quan đến việc phát triển sản phẩm BĐS du lịch. Theo ông căn nguyên của những tranh cãi này xuất phát từ đâu?
- Trên thực tế, các BĐS du lịch kiểu mới có sức hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp khá mạnh, tạo độ nóng khá cao trên thị trường. Loại cơ sở lưu trú này rất phù hợp với khách du lịch ít tiền hoặc khách du lịch đi theo gia đình, nhóm gia đình.
Nền kinh tế thị trường vận hành theo quy luật riêng nhưng khung pháp luật về các BĐS du lịch kiểu mới vẫn chỉ được bàn định trong suốt 5 năm qua. Khung pháp luật này bao gồm 3 nhóm vấn đề. Một là, thời hạn sử dụng đất của các BĐS du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch. Hai là, vận hành các BĐS này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. Ba là, các dự án BĐS du lịch này có được áp dụng phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai như nhà ở không.
Việc cam kết lợi nhuận trước khi đầu tư giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư thứ cấp là một chuyện không giống với cách kinh doanh thông thường. Ở các nước, họ thực hiện theo hình thức chung vốn rồi ăn chia lợi nhuận. Nhưng ở Việt Nam thì cho phép mô hình này phát triển, đã dẫn đến cuộc chạy đua về tỷ suất lợi nhuận giữa các chủ đầu tư, dẫn đến những rủi ro về bài toán kinh doanh. Minh chứng rõ nhất ở đây chính là sự “đổ vỡ tạm thời” của sản phẩm condotel trong năm 2019. Tôi cho rằng phương thức này không nên phát triển ở Việt Nam, nên đưa vào câu chuyện kinh doanh thật minh bạch để có chia sẻ lợi ích theo một nguyên tắc nào đó, thì nó sẽ bảo đảm sự bình thường so với việc cam kết lợi nhuận từ trước.
Để BĐS du lịch kiểu mới thành công cần phải làm gì, thưa ông?
- Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình BĐS này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các BĐS đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam.
Vậy theo ông, mấu chốt đổi mới của chính sách là gì?
- Điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các BĐS du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài sẽ hút được các nhà đầu tư thứ cấp; sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư chưa quen lắm mặc dù tại các nước phát triển đã quá quen với sở hữu BĐS du lịch có thời hạn.
Để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các BĐS du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc BĐS du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt Nam cho đến nay - trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh.
Trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng, phải đổi mới chính sách thuế đối với BĐS. Đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội. Đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các BĐS du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm.
Xin cảm ơn ông!
| BĐS du lịch kiểu mới được hình thành dựa trên kinh tế chia sẻ. Nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú. Phương thức này cũng rất phù hợp với xu hướng du lịch trải nghiệm đang rất thịnh hành. Khi khách du lịch đã thăm viếng cảnh đẹp rồi thì sức hút quay lại chính là nhu cầu trải nghiệm văn hóa, phong tục, tập quán, lịch sử của nơi mình đã đến. Đó là những BĐS đa công năng. |
