Vướng mắc về pháp lý được giải quyết
Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 đã được nhiều DN BĐS lớn hưởng ứng đăng ký tham gia thực hiện. Đáng chú ý, các quy định về tạo quỹ đất để thực hiện dự án NƠXH của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về cơ chế tạo quỹ đất để phát triển NƠXH.
Cụ thể, tại Điều 83, Điều 84 Luật Nhà ở 2023 và Điều 122, Điều 127 Luật Đất đai 2024, yêu cầu: UBND tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt; Các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH...
Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở, tại khoản 2 Điều 122 và khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, đã cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án NƠXH nên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất hoặc được tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án NƠXH “thông thoáng” hơn. Nếu so sánh với trường hợp dự án nhà ở thương mại thì nhà đầu tư bị hạn chế, chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Hiện nay tất cả dự án NƠXH trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị “ách tắc” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư với đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do “vướng” quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ KH&ĐT đề xuất sửa đổi, bổ sung để tháo gỡ vướng mắc về “chấp thuận chủ trương đầu tư với đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” nhằm sớm đưa quỹ đất của các DN vào thực hiện các dự án NƠXH.
Ưu tiên lãi suất cho mua, thuê mua NƠXH
Chúng tôi hoan nghênh cơ chế thực hiện quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân được miễn tiền sử dụng đất của Luật Nhà ở. Do vậy kể từ ngày 1/8/2024 trở đi, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không phải làm thủ tục “thừa” là trước hết phải định giá đất, tính tiền sử dụng đất của dự án NƠXH rồi sau đó lại ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất cho dự án và chủ đầu tư cũng không phải làm đơn xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như quy định trước đây của Luật Nhà ở 2014.
Điểm đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và Điều 25 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi; và chính sách vay vốn ưu đãi của chủ đầu tư không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân được lựa chọn vay vốn ưu đãi theo một trong 3 kênh tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NH CSXH) hoặc tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam hoặc tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
Điều này đã khắc phục được bất cập của chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 dẫn đến tình trạngtrong giai đoạn 2015 - 2023, các chủ đầu tư đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân không được vay tín dụng ưu đãi tại NH CSXH và các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, mà phải vay tín dụng tại các ngân hàng thương mại với lãi suất rất cao lên đến 9 - 14%/năm làm tăng giá thành NƠXH. Chính sách ưu đãi tín dụng được thiết kế theo hướng ưu đãi lãi suất vay nhiều hơn đối với chủ đầu tư dự án NƠXH thuê mua và ưu đãi lãi suất vay cao nhất đối với dự án chỉ để cho thuê so với dự án NƠXH để bán sẽ góp phần kéo giảm giá thành, giá bán NƠXH.
Tuy nhiên, rà soát lại quy định về chính sách cho vay vốn ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, chúng tôi nhận thấy vẫn còn một số bất cập, cụ thể: đối với dự án NƠXH để bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NH CSXH với lãi suất 7,92%/năm trong năm 2024; Đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ cho thuê thì được vay vốn ưu đãi với lãi suất bằng lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NH CSXH là 6,6%/năm trong năm 2024. Chi phí lãi vay này được tính đủ vào giá thành, giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội nên cuối cùng thì người mua, thuê, thuê mua NƠXH sẽ “gánh” chi phí này.
Vì vậy, quy định về lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NH CSXH là 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024 là “quá cao” so với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay tại các ngân hàng thương mại, điển hình là Vietcombank đang cho vay tiêu dùng với mức cho vay có thể lên đến hàng tỷ đồng với lãi suất cho vay từ 4,2 -5%/năm, không cần tài sản thế chấp mà chỉ cần chứng minh khả năng trả nợ.
Do vậy, với quy định các chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn ưu đãi với mức lãi suất 3 - 4,8%/năm là phù hợp. Đề nghị xem xét cho phép tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay 4,8%/năm theo Quyết định số 486/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, mà tốt nhất là nên xem xét áp dụng mức lãi suất cho vay 3%/năm đối với người mua, thuê mua NƠXH tại NH CSXH.
Đồng thời đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ vay vốn tại NH CSXH từ mức 6,6%/năm xuống 3 - 4,8%/năm tương tự như chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở với lãi suất cho vay 3%/năm tại NH CSXH, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của chính sách đối với “hộ nghèo” và đối tượng mua, thuê mua NƠXH đều được vay ưu đãi với mức lãi suất cho vay 3 - 4,8%/năm cho phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.
