Hà Nội: Chung cư giá bình dân lên ngôi

KTĐT - Năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nguồn cung khổng lồ các dự án nhà ở giá bình dân.

Dồi dào nguồn cung căn hộ

Công ty Savills Việt Nam vừa đưa ra báo cáo tổng kết về phân khúc thị trường bất động sản tại Hà Nội. Tổng nguồn cung thứ cấp (đã qua trung gian) tính đến hết quý 4/2009 có 29.580 căn hộ. Giá chào bán trung bình ở 11/12 quận tại Hà Nội mà Savills nghiên cứu đều tăng ở mức trung bình là 5,4% so với quý 3/2009, với mức giá dao động từ 15-20 triệu đồng/m2. Savills cũng cho biết, các căn hộ giá gốc hầu như đã được bán hết ngay khi dự án xây dựng xong phần móng. 

Về nguồn cung sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư), trong những tháng cuối năm 2009 có 14 dự án với 2.200 căn hộ được chào bán. Nguồn cung căn hộ chủ yếu được tập trung tại các quận Cầu Giấy, Tây Hồ với các dự án như Indochina Plaza, GP Building, Megastar Tây Hồ Tây, CT1&CT2 khu đô thị mới Đặng Xá… Ước tính có khoảng 1.460 căn hộ được bán trong quý 4/2009, tương đương 67% từ nguồn cung sơ cấp.

Ngoài ra, cuối năm 2009 ghi nhận hàng loạt các dự án như Green House ở khu đô thị mới Việt Hưng (Q. Long Biên), Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì (H.Từ Liêm)… đã được khởi công. Trong đó, phân khúc nhà giá trung bình được chú trọng, căn hộ cao cấp không có đột biến về số lượng. Điều này chứng tỏ các chủ đầu tư đã quan tâm hơn tới nhu cầu thực sự về nhà ở.

Giá chênh lệch thấp

Nguồn cung thứ cấp rất dồi dào, tuy nhiên, trong quý 4, chỉ có 435 căn hộ giao dịch thành công (bằng 38% so với quý 3). Nguyên nhân của sự ảm đạm trên chính là do sự tăng nóng của phân khúc này vào quý 3 khi hàng loạt các dự án phía đông-bắc, cũng như phía tây thành phố bị đẩy lên quá cao.

Đến quý 4, nhiều nhà đầu tư buộc phải “xả hàng” trước kỳ đáo hạn vốn vay của ngân hàng, cũng như muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư trong năm mới. Nhiều dự án khu vực phía tây thành phố như Xa La, Văn Khê, Văn Phú (Q. Hà Đông) tiếp tục xu hướng đi xuống khi mức giá trung bình chỉ còn 15-16 triệu/m² (chênh với giá gốc từ 2-3 triệu/m²). Khu Nam An Khánh (H.Hoài Đức) hiện tại chỉ còn khoảng 21-22 triệu đồng/m² (giá gốc 14 triệu đồng/m²). Đất liền kề khu D, khu đô thị Lê Trọng Tấn-Geleximco (Q.Hà Đông và H.Hoài Đức) cũng được rao trong khoảng 20-22 triệu đồng/m². Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu vừa rao bán nhà khu   CT5, lô M-khu đô thị Tân Triều (X.Tân Triều, H.Thanh Trì) với giá gốc 16,5 triệu đồng/m²/căn bình thường, 16,9 triệu đồng/m²/căn góc (giá chênh của dự án này so với đợt bán đầu tiên chỉ dừng ở mức từ 300-500 ngàn đồng/m²).

Anh Lê Minh Nghĩa, một nhà đầu tư bất động sản phân tích: “Với mức giá nêu trên, người có nhu cầu nhà ở thực sự đã gần như tiếp cận được với nhà giá gốc. Các dự án nêu trên được thi công khá nhanh, trung bình cứ khoảng 3-5 tháng sẽ phải đóng tiền đợt tiếp theo. Như vậy, nếu tính về tỷ lệ trượt giá và lãi ngân hàng, sự chênh lệch không đáng kể. Hơn thế, nếu nhìn tổng quát các dự án đang được đầu tư, giá gốc mà nhiều chủ đầu tư công bố bây giờ cũng phải từ 15 triệu/m² ”.

Công ty Savills cũng đưa ra đánh giá, trong năm 2010, thị trường căn hộ cao cấp sẽ gặp áp lực lớn vì giá cao và buộc phải điều chỉnh xuống các phân khúc hạng thấp hơn. Ở một số dự án đã được phê duyệt, cơ quan chức năng không cho phép thay đổi theo biến động thị trường, chủ đầu tư đang phân vân trong loại hình phát triển.