Cung - cầu giảm mạnh
Tại báo cáo về thị trường BĐS Hà Nội trong tháng 7/2022, kênh thông tin batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm, tìm kiếm giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021, trong khi đó lượng tin đăng bán tăng 11%.
Tuy nhiên, đối với thị trường nhà ở thì riêng chung cư là phân khúc có lượng quan tâm tăng đều ở tất cả các dòng sẩn phẩm từ căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp mức độ quan tâm tăng lần lượt 3%, 9% và 2% so với cùng kỳ năm trước.
“Mặt bằng giá rao bán căn hộ tại Hà Nội cũng tăng 6 - 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này cao hơn so với tốc độ tăng giá căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh (tăng 4 - 8%). Trong khi đó, hầu hết các loại hình BĐS khác, như: Đất ở riêng lẻ, đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự, liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm 5 - 32% so với cùng kỳ năm 2021” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.
Theo đánh giá, sở dĩ giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh là do TP đang làm tốt quy hoạch hạ tầng và phát triển các tuyến giao thông, thị trường sẵn sàng đón các luồng đầu tư. Bên cạnh đó, theo quy luật thị trường, chung cư tăng giá là hệ quả tất yếu của tình trạng mất cân bằng cung cầu, mức độ quan tâm tới loại hình chung cư tại Hà Nội tăng liên tiếp trong 4 năm qua và đã nhích thêm 7% so với cùng kỳ năm trước.
Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… được chào bán ở khoảng 30 - 40 triệu/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng lên tới 45 - 60 triệu/m2. Đáng chú ý, những địa bàn như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm, giá căn hộ trước đây từ 18 - 20 triệu/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu/m2.
Vì vậy, các chuyên gia đều dự báo rằng, thời gian tới sản phẩm căn hộ bình dân tại thị trường Hà Nội sẽ “mất hút”, với quỹ tài chính từ 2 tỷ đồng trở xuống, người mua sẽ không có thể tìm được một căn hộ. Người thu nhập thấp sẽ càng khó khăn hơn trong việc tạo lập chỗ ở.
Biệt thự, nhà liền kề “khuấy đảo” thị trường
Một báo cáo khác từ Công ty Savills Việt Nam cho biết, ở thời điểm hiện tại giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%, tuy nhiên khả năng thanh khoản của phân khúc này lại không như vậy. Cụ thể, riêng trong quý II/2022 toàn thị trường Hà Nội chỉ có 146 căn biệt thự, nhà liền kề mới, giảm 82% theo quý, 84% theo năm. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, ở mức 993 căn, giảm 34% theo quý, 49% theo năm.
“Trong quý I/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2, đến nay ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Trong đó, giá biệt thự tăng 37%, shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%” - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho hay.
Tuy nhiên, nghịch lý xảy ra là mặc dù giá bán “leo thang” mạnh nhưng lượng giao dịch giảm 55% theo quý, 72% theo năm khi chỉ có 302 giao dịch được ghi nhận tính đến quý II/2022; tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ ở mức 30%, giảm 14% theo quý, 25% theo năm; tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới chỉ có 14%. Đồng thời, mức độ quan tâm, tìm kiếm của người mua đối với phân khúc biệt thự, liền kề giảm 11% so với cùng kỳ năm 2021 và 14% đối với shophouse.
Ngoài ra, các chuyên gia cùng chung nhận định, việc nguồn cung dự án co ngót do thắt chặt pháp lý cùng với chi phí đầu vào tăng cao được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất. Ngoài ra, tâm lý đầu cơ dần hình thành trong bối cảnh lạm phát hậu khủng hoảng kinh tế cũng kích thích giá đất nhiều nơi tăng mạnh. Nhưng việc tăng giá không tỷ lệ thuận với nhu cầu sẽ mang đến cho thị trường nhiều rủi ro, mang lại nhiều bất ổn cho thị trường.
“Sau dịch bệnh, nhu cầu mua, tìm kiếm BĐS vẫn rất lớn. Tuy nhiên, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường BĐS” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
