Nếu như với các dự án nhà chung cư khó một, thì với các dự án KĐT khó gấp mười. Thị trường chứng kiến không ít “TP ma” cũng chính vì chủ đầu tư không giải được “bài toán cư dân” này.
Vắng bóng cư dân
Trong “cơn sốt đất” đã qua, thị trường bất động sản phía Nam , đặc biệt là các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An... đã xuất hiện nhiều dự án KĐT có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ giới đầu tư, đồng thời hứa hẹn sẽ là nơi lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một TP hiện đại. Thế nhưng, đến nay, phần lớn những KĐT này vẫn vắng bóng cư dân, nếu không muốn nói là "hoang vắng điêu tàn". Ghi nhận tại Bình Dương, hàng loạt KĐT được thiết kế hiện đại như KĐT Mỹ Phước 1, 2, 3; KĐT Ecolake Mỹ Phước, thậm chí ngay cả với TP mới Bình Dương, dù hầu hết nhà, đất ở đây đã có chủ, hạ tầng được đầu tư bài bản nhưng vẫn vắng bóng người.
Tại Đồng Nai, khá nhiều KĐT cũng lâm vào tình trạng tương tự. Chẳng hạn như dự án KĐT Thung Lũng Xanh do Công ty CP Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư: Tọa lạc ven QL51, thuộc xã An Phước, huyện Long Thành, Thung Lũng Xanh có quy mô 45ha, từng một thời gây sốt trên thị trường với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, hiện nay, dù dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có bóng một ngôi nhà nào. Tiếp đến là dự án KĐT Long Thọ - Phước An có quy mô 237ha, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư cũng không khấm khá hơn, dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh.
Phải thay đổi trong quan niệm đầu tư
Nguyên nhân chính tạo nên những "TP ma” là do chủ dự án đã thiếu giải pháp cho "bài toán dân cư". Trong đó, điểm mấu chốt nằm ở chỗ, cư dân muốn chủ dự án đầu tư tiện ích thì mới về ở, ngược lại, các chủ đầu tư lại cho rằng phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích mới không lãng phí. Sự "giằng co" này tạo nên một vòng luẩn quẩn, tương tự câu chuyện "con gà, quả trứng" mà không có lối ra. Bà Trần Thị Cẩm Tú - Giám đốc Công ty DonaLand cho rằng, trong bối cảnh mật độ dân số TP Hồ Chí Minh ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những KĐT vệ tinh là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. “Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành các KĐT tập trung là cần thiết, nhất là đối với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, nơi có khá nhiều khu công nghiệp, thu hút lượng cư dân khá lớn. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo được các dịch vụ tiện ích xã hội. Không chỉ với Đồng Nai hay Bình Dương, mà ngay cả với TP Hồ Chí Minh, nếu dự án thiếu các tiện ích thiết yếu như "điện - đường - trường - trạm" và chợ thì người dân vẫn không thể đến ở, dù có nhu cầu” - bà Tú nhận định.
Từ thực tế trên, thời gian gần đây, các nhà phát triển dự án KĐT đã có sự thay đổi trong quan niệm đầu tư và bước đầu đã tìm được lời giải cho nghịch lý này. Đơn cử như dự án KĐT Kinh tế mở Long Hưng tại TP Biên Hòa (Đồng Nai) do Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (Donaco.op) làm chủ đầu tư. Đây là dự án có nhiều lợi thế sẵn có với môi trường trong sạch, cảnh quan sông nước tự nhiên tuyệt đẹp, bao gồm hơn 45km đường sông len lỏi trong KĐT. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đã xây dựng hệ thống trường học từ trường mầm non, cấp 1 đến cấp 3, cũng như đang tiến hành xây dựng hệ thống trung tâm thương mại cùng nhiều dịch vụ tiện ích khác. Tương tự, tại phía Tây Nam TP Hồ Chí Minh, dự án TP sinh thái Five Star Eco City do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư đang thu hút sự quan tâm rất lớn của các NĐT thứ cấp và khách hàng có nhu cầu ở, bởi dự án đã có đầy đủ các tiện ích như trường học, bệnh viện, nhà hàng, hồ bơi, sân golf…
Theo giới chuyên môn, muốn giải được "bài toán cư dân" ở các KĐT, chủ đầu tư phải ưu tiên đầu tư hạ tầng - tiện ích, tạo nên "hấp lực" thu hút cư dân về sinh sống. Tuy nhiên, khó khăn lớn với các DN hiện nay là nguồn vốn, đặc biệt là đối với những chủ đầu tư tiềm lực tài chính không quá mạnh.
Chuyên gia nhận định Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ thành công Theo ông Dương Minh Tiến, một dự án được coi là phát triển dựa trên nhu cầu thực của thị trường, thì ngoại trừ khả năng tiếp cận dễ dàng, với các mô hình nhà ở đa dạng và linh hoạt, người dân còn phải được sống trong một môi trường trong lành, tiện nghi tối đa với chi phí phù hợp. Trong đó, trước hết phải đáp ứng được tối đa những tiện nghi cần thiết về công cộng, thương mại, giáo dục, y tế… bởi đây là nhu cầu sinh sống cơ bản của người dân trong đô thị. Nhiều người vẫn đặt câu hỏi, tại sao trong một dự án cùng phân khúc, cùng vị trí mà giá bán sản phẩm mang thương hiệu Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup) bao giờ cũng cao hơn rất nhiều lần. Điều này rất dễ hiểu, khi mà Tập đoàn Vingroup luôn đầu tư đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến các tiện nghi thiết yếu cho đời sống dân sinh như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại... Khi đã đến đây, người ở sẽ không cần phải đi đâu nữa, bởi vì ở nơi đó đã có đầy đủ các tiện nghi thiết yếu cho cuộc sống. Giá trị gia tăng của giá án cũng từ đó mà ra… Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần lưu ý rằng, hiện nay, đa số khách hàng có xu hướng lựa chọn mua nhà - đất trong các khu đô thị đã hình thành cộng đồng dân cư, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín. Vì vậy, một dự án được phát triển trên nền tảng dân cư hiện hữu, chủ đầu tư uy tín cùng chính sách phù hợp, mang đến lợi ích thiết thực cho khách hàng chắc chắn sẽ thành công. Việt Tâm ghi |
